日前，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）发布了最新研究报告《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》（简称“报告”）。报告主要研究分析了中国的集中式长租公寓（以下简称“长租公寓”）市场并指出，预计至2022年底，北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。这相对于截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套而言，意味着，未来4年国内长租公寓存量将实现5.6倍增长。

其中上海将成为未来主要长租公寓投资城市，预计会有更多长线资本进入该市场。其中国内险资与国企及大型开发商的合作机会将增多，而外资长线资本也有望携手海外公寓运营商登陆上海。截至2018年上半年，进入上海长租公寓市场的主要品牌有22个，开业项目数量约160个，总体量为3.49万套。与此同时，截至2018年上半年，北京的长租公寓总体量为1.7万套，广州为1.92万套，深圳为3.05万套，杭州为2.4万套，成都则为0.91万套。从未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例。

公开资料显示，上海的非户籍常住人口约为973万，占常住人口的40%。大量外来劳动力不仅为上海的经济发展提供了保障，也为当地租房市场带来大量需求。

上述报告还指出，中国的住房租赁市场是一个服务于超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。

比如，在一、二线城市高房价和严格限购政策下，租房期限延长正成为越来越多年轻人的选择。截至2017年末，四个一线城市的平均房价收入比高达34.9年（注：房价收入比=(一手住宅成交均价×套均面积)/ (城镇人口年可支配收入×城镇户均人口) 。尤其是自2015年末以来， 随着房价加速上升、首付比例提高以及房贷利率上浮，购房每月还款和同等面积住所的月租金之间的差距急剧扩大， 使得此前尚未购房的人群更纠结何时如市购房，在购房与租房之间摇摆不定；限购政策的日趋严格也意味着外来人口的租赁需求年限延长。

仲量联行认为，在过去的三年里，长租公寓在中国的主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”末端，目前已进入快速成长期。但是，市场何时能真正度过“快速成长期”，并进入“成熟期”，则取决于诸多条件。一个关键的因素是，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。

结合美国和日本这两个长租公寓发展较为成熟市场的发展经验，宏观基本面、租客权力保障、资产可得性及价格、金融与税收以及市场透明度这五大因素将会成为中国长租公寓市场下阶段发展的助推器。目前市场及政策只满足了部分条件，还有许多条件有待中长期去实现。

比如租赁人口作为发展长租公寓市场的基础，中国的千禧一代人数约为4亿，是美国的5.3倍。而目前美国长租公寓存量约2000万套，中国仅为美国的百分之一 。仲量联行指出，中国长租公寓市场的未来发展前景具备广阔的人口基础。

“由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。”仲量联行中国研究部总监姚耀认为，“随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。”