对于房地产怎么走，任泽平的三段论广为传播、深入人心——短期看金融，中期看土地，长期看人口。这很好理解——金融是杠杆，土地是供给，人口是房地产最根本的需求。总体来说是对的。

然而，也有不少人因此形成刻板的印象，只要听说某个城市或地区人口净流出，就直摇头——这个地方的经济肯定不行，更别说房地产了，房价肯定跌！

果真如此吗？经济学里面有一个词叫“合成谬误”，意思是，“在局部看来似乎是有益的东西，在整体上看可能是有害的”（比如，个人节俭是美德，但所有人都节俭不消费，经济就会陷入衰退）。同样，整体正确的东西，拆解开来未必都对。

数据君发现，并非所有人口净流出的城市房价都会跌，事实上，有些还在不断的上涨。一是因为这些城市产业较强，还有吸引人的教育、医疗等资源，它是可以挑选人的；二是即便一些产业不强的城市，但只要它的经济还在发展，增长是正的，由于人口净流出，其常住人口的人均GDP（收入）依然是增长的，而且增速比全国平均水平要快，这样一来，他们的购买力并不弱。

影响人口流动

除了收入还有各种资源

对乡镇来说

市县的配套尚有吸引力

人口持续净流入的城市，不仅意味着吸引力与日俱增，还能为内部消费、房地产带来强劲的新增需求。

然而，人口净流出，并不必然意味着城市吸引力不在，同时房价走向下跌。因为吸引人口流动的主要牵引力是产业和经济收入。但，除此之外，教育、医疗等资源的配套同样会影响人口的流动。

来源：硕士论文《房地产价格对人口迁移的影响》

最典型的就是北京和上海。

根据官方发布的数据，2017年北京常住人口为2170.7万人，比2016年减少了2.2万人，为1997年以来首次实现负增长。

上海的常住人口下降比北京来得更早一些。2014年末，上海市的常住人口总数为2425.68万人，2015年这一数字下降到了2415.27万人，降幅10.41万人！2016年，上海常住人口数量略有回升。然而，2017年末，上海常住人口2418.33万人，比上年末减少1.37万人……

如果将数字拆解开来的话，数据更加不乐观。例如，排除本地出生和死亡人口，2015年上海真实的外来人口下降了16.32万人。2016年，常住人口新增了4.43万人，但排除本地出生和死亡人口之后，实际下降了5.33万人。

2016年之所以总人口增加，是因为放开了二胎，导致新生儿的大量增加，并非外来人口增加所致。连续3年的外来人口下降（或常住人口），确认了上海外来人口流入拐点的到来。

猎聘大数据研究院的《2018中高端人才攻略报告：透过大数据解析抢人大战中的赢家》显示，2016年，各地“抢人大战”以来，从一线城市流出的人才在国内的地域分布中，流向一线城市的人才占28.06%，流向非一线城市的人才占71.94%。

排名前20的城市中，除了北京和上海的人才净流入率比抢人大战前有下跌之外，其它城市均出现了不同程度的增长。

即便如此，北京、上海的房价依然坚挺。为啥？虽然生活成本高以及各种政策，导致低端外来人口减少，企业招工成本增加、创业公司减少，但是依然有竞争力的人才和公司继续留下来。

△来源：猎聘大数据研究院

以北京为例，根据中国经济实验研究院城市生活质量研究中心发布的“2018中国城市生活质量报告”，北京以67.05的指数位列第一！

△来源：猎聘大数据研究院

人才对流向目标城市的选择是一个综合的结果，涵盖了对生活水平、生活成本、人力资本、社会保障、生活感受等多方面的考量。

事实上，北京和上海的常住人口流出，是这两地主动控制人口的结果。京沪无论是资源集中度，还是政策惠及度，都远非其他城市能比……

那么人口流出的二线以及三四线城市呢？这些城市，没有京沪主动控制人口的豪气，也没有“抢人大战”的底气，很难阻挡人口外流的大趋势。

△来源：各地统计局、明源地产研究院

根据恒大研究院的统计，以县城来看，人口流出地区个数从2001-2010年的1371个增至2011-2016年的1557个，占比从66.0%增至75.0%。

△2011~2016年全国县级人口流入流出情况（来源：各地统计局、恒大研究院）

看起来很吓人，但是别忘了，这些城市对当地更低能级的乡镇，依然是有一定程度吸引力的。比如，我们问了十数家分布于全国不同区域、四五线城市的房企，问：这些地方的人口在净流出，为什么还能干？有一个答案占了很大的比重：现在乡镇和农村的小孩，为了在县城读书，家长也跑到县城买房了，支撑了房价，也加速了城镇化进程。此外，还有医疗等其他资源，也是原因之一。

东三省等人口净流出的地区

人均GDP增长更快

收入的增长

意味着人们拥有更强的购买力

受大众媒体的影响，很多人都形成了这样的印象：人口净流出的地区/城市，经济发展也比较差。

比如，东北地区普遍面临人口外流。辽宁情况稍好，黑龙江、吉林两省几乎全境外流。除此之外，陕西（87.4%）、甘肃（86.4%）、贵州（85.9%），也是人口流出占比较高的地区。

如果仅从总量上来看，确实是这样的，以近年来人口持续净流出的东北三省为例，GDP的增速确实处于垫底的状态。然而，对于一个相对封闭型的内地城市（即外来流入人口不多）来说，人均GDP/收入才是决定其购买力（或者说房价）的更重要的因素（深圳、杭州等外来人口净流入多的城市，房价更多不是由本地的人均收入，而是全国各地涌入的有钱人的数量决定的）。

一般而言，人口流出地缺乏高新技术产业，但依然有比较优势的产业，比如说旅游和大规模的农业等。发展这些产业，并不一定要扭转人口流出的趋势，相反，正是因为人口的流出，使得这些在本地具有比较优势的产业可以为相对来说比较少的人提供就业岗位，人口流出，反而在人均水平上提高了当地居民的收入！

陆铭教授就指出，媒体上不少文章都说“东北经济告急”，列出的理由无非是人口大量净流出。可是，人们忽略了一个简单的事实，那就是东北经济仍然是正增长的。这意味着东北三省的人均GDP是快速增长的！

从数据来看，东北三省2014年的人均GDP是10年前的大约3倍。而同时期，东北三省的居民消费物价大约上升了30%~35%。扣除物价指数之后，辽宁、吉林、黑龙江三省2014年的人均GDP分别是2005年的2.6倍、2.8倍和2倍。

全国人均GDP在2005~2014年间，从14259元增长到了46652元，同期，全国的居民消费物价大约上升了31%，扣除物价指数之后，2014年的人均GDP是2005年的2.5倍。辽宁和吉林的人均GDP无论是在水平上还是增长速度上都跑赢了全国平均水平。“告急”说的主要是总量上的概念！

这也就不难理解了，为什么不少人口净流出的城市，房价依然在涨，这就是最底层原因……

来源：《大国大城》

当然，有人说将来人口还会持续流出啊！大的趋势确实是这样的。但正如前面所说，人口净流出的地区，人均GDP的增速可能反而比全国水平要快，最终的结果是什么呢？全国各地的人均收入水平逐步走向均衡。

来源：WallerHub

美国的人口和经济聚集程度远高于中国。下图是美国各州的GDP份额和人口份额，柱状图是美国各州GDP在全美占据的份额，曲线则是各州人口在全美的份额。尽管两个份额各自的地区间差距很大，但两者之间却高度一致。很简单的算术就可以告诉我们，各州人均GDP几乎是一样的。因为有的地方集中人口发展工业和服务业，有的地方地广人稀，就搞规模化农场……

2009年美国各州GDP份额和人口份额

来源：《大国大城》

相比之下，长期以来，中国人口的集聚未能与经济集聚同步。目前，这个差距在不断地收窄。因此，我们看到，人口净流出的东三省，人均GDP，有时候反而增长更快！

2010年中国各省份GDP份额和常住人口份额

来源：《大国大城》

当然，从人均GDP到人均可支配收入，还有一定的缩水。我们以辽宁身为例，自2011年开始，辽宁经济增速单向回落，2016年更是跌至负数，全国垫底。

来源：国家统计局、辽宁统计局、明源地产研究院

然而，我们看到，2015年之前，辽宁城镇居民人均可支配收入超过全国水平，之后由于GDP增速不断下滑，被全国水平超越。然而，将农村居民囊括进来之后，其人均可支配收入一直高出全国平均水平不少。

来源：wind、国家统计局、明源地产研究院

为啥？就是如上所说，人口净流出（如下，2017年减少8.9万人），人变少了，人均收入反而增长。而农村人口大部分陆陆续续都要进城，他们收入增长了，购买力不可小觑。

来源：辽宁统计局

去年，我国人均GDP为5.95万人民币，折合成美元大概是9000美元。

国际上有一个S曲线效应，即当人均GDP处于3000~8000美元整个区间的时候，居民的消费会加速。目前，中国收入处于这样一个阶段的人群，大概占50%以上，其中具有强大消费能力的人占到3~5亿，这些人基本上都在广大的三四五线城市。人有钱了以后最大的消费会是买房子。

更重要的是，这些人的收入增长很快。过去五六年来，从收入增速来看，三四线城市和农村其实是略高于一二线城市的；低端劳动力成本提高的速度明显高于中端和高端劳动力成本提高的速度。

都说股市是经济的晴雨表，但在中国，将楼市（房价）作为经济晴雨表更准确一些。因为如果你把不同城市的房价视作该“城市公司”股价，就会发现“中国股票市场”的增长速度和中国经济的增长速度几乎完全一致。过去十余年来，我国名义GDP和全国商品房房价走势保持很好的吻合关系。

来源：国家统计局、明源地产研究院

换句话说，居民有没有购买力，取决于经济能否增长。目前，我国GDP回落到7%左右，但在全世界依然处于前列。

这意味着未来随着经济的发展，收入的提高（注意，一些人口净流出的地区，人均GDP增速或人均可支配收入高于全国平均水平），人们依然有持续的购买力可以释放。

控制成本的基础上，做好产品和服务

人口净流出的城市，依然有一定市场

长期生活在一、二线城市的人们，很容易认为自己所处的城市代表了中国经济的主体，而选择性忽视了一二线城市以外的广大存在。一二线之外，我国还有10亿左右的人口，这里面有大量崛起的中产阶级。

对于开发商来说，无非是两个问题：一、选择进入哪些城市（对于那些追求规模的房企来说，只布局一二线很难上规模）；二、做什么样的产品。

来源：国家统计局、明源地产研究院

中国75%的县城都是人口净流出的，布局人口不净流出或者还有点净流入的城市固然更加保险，但像东三省这样，全域净流出的地方，找这些地方略强的城市，依然是可以布局的……对于一个人口基数足够大的城市，三五年，甚至十年左右是没问题的。至于更久之后，你家公司在不在还是问题呢？

再就是要造好房子……

三四五线人口基数大，收入增速快，而且正处于消费旺盛区间，除了刚性需求（城市化率很低的地方），他们也有改善性需求。不仅是房子大，而且品质也要好。过去，由于这些地方都是一些小开发商，小建筑商在折腾，别说产品品质，基本的质量都很差，再加上缺乏维护保养，一般六七年的房子就显得很破烂了，保有的寿命其实很短。至于配套更是无从谈起。

得益于品质型规模房企的进入，近年来三四线城市项目的质量得到大幅提升。基础设施、商业等生活配套也日趋成熟。

某四线城市，常住人口净流出，之前市场均价只有4000多一平米，某巨头杀过去之后，直接盖了接近6000一平的房子，结果竟然要靠抢。那些便宜的房子反而没有那么好卖。为啥？因为市场上有这种需求存在，但是之前一直没有相应的产品满足他们。

外立面、户型烂大街，成本又控制不好，一定越来越难受。而你能做出比当地高三个档次，价格却只高一两个档次的产品，一定有市场。

另外一中部四线城市小房企的董事长表示，当地很多人平时都在广东打工，见过外面的好东西，对品质要求很高。该公司将沿海高能级城市一些好的东西学过去，并进行本土化改造，很受欢迎。该房企的产品，普遍比竞品要贵几百块一平米，还卖得很好，曾经多年时间里占据该市销冠的宝座。

前些天，某房企联合创始人表示，该公司长期深耕西南三四线城市，在产品的打造方面，同样十分擅长借鉴深圳、北京、天津、成都、重庆等地做产品的经验，比如产品如何与客户的生活方式匹配……引入之后本土化。万科、龙湖等公司在做的智慧社区，比如人脸识别、无人机小区巡查等，该公司在三四线城市也同步做，这为其赢得了所在城市客户的良好口碑。

（来源：明源地产研究院）