中国商业地产进入整体过剩时代，盘活存量物业、创新资产证券化，成为各大商业运营商的主要课题。

1月17日，万科集团成员企业印力商业集团发行CMBS，这是继深国投CMBS之后，印力再次成功实施的商业资产证券化。

同时，印力在产品改造和商业策略上也动作频频。去年12月，印力完成对原深国投广场的改造升级，并将其正式更名为“印力中心”，加入“印力系”产品大军，致力打造一个多元化的产品体系。

2018年，印力开启大规模兼并收购，截至目前管理资产规模已排在国内第二，仅次于万达商业；体量扩增的同时，印力在商业地产金融化的道路上也走在前列。

在房地产进入“开发＋运营”的下半场，一手提升运营，一首抓紧金融化，是一家成熟的商业运营商的生存之道。印力正在努力践行。

印力系变身

印力成为万科麾下的商业地产平台后，曝光率和知名度陡增，对旗下产品的改造也提上了日程。

2018年12月24日，印力完成了对运营11年的深国投广场的升级，正式将其改名为“印力中心”。

经过为期2年的改造，印力中心不仅新增了LOFT主题商业空间、美食主题空间、下沉式广场等主题空间，还对入驻品牌进行了一次“换血”，更新率达到43%。

至此，印力打造了包括印象城、印象里、印象汇、印象城MEAG、印力中心等的“印象”系列品牌及多元产品体系，以购物中心、社区商业、主题商业为主要模式，并不断开疆拓土。

尽管一直致力于品牌的构建，但截至目前，没有明晰的品牌特征和类似于万象城、 k11、来福士之类的“明星商场”，成为印力的一个遗憾。

对此，印力集团董事长丁力业表示，“希望以后把产品线更明确一些，让我们的客户更清晰一些。”

丁力业认为，商业地产竞争中最大的问题是同质化，“这主要体现在内容上，每个购物中心进去都是一个样。”

由此，印力联合社会资本发行了一个零售基金，用于投资拥有创意和IP的创业者，创意可在印力的购物中心进行试验，并由印力投资。这样的差异化竞争，将为印力的商场带来一丝新意。

“商业地产的本质是靠运营，靠长期收入。它是一个持续性的增长，不是一次性买卖。”丁力业表示。

他进一步称，今天的商业形态、功能、模式正在重构，在这样的环境转换中，印力正在经历由开发商向运营商、服务商的转型。

越秀房托总裁林德良也认为，运营是商业之本，商业地产发展之路，需要不断提升运营管理水平。

从全国来看，商业地产正在出现过剩，存量改造和提升成为主线。在去年年底发布的《中国商业地产市场年报》中，中指院指出，2018年的中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存。

2018年商业地产在投资、新开工和销售面积均出现同比下降，这预示着商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。

在可预见的行业兼并整合大潮中，印力抓住机会，在去年伊始便吞下凯德20个购物中心，实现快速扩张。

目前，印力管理资产项目125个，遍布全国21个省、55个城市，2018年的客户数量在4.5亿人次左右，总建筑面积约1，000万平方米。据印力高级副总裁付凯透露，到2020年，印力的商业管理面积目标是2000万平方米。

CMBS再实践

商业地产的本质，还有一个词指向“金融”，这方面，印力已向新加坡凯德对标。

2019年刚开年，印力金融化再次进阶。1月17日，印力发起设立“中金印力-印象1号资产支持专项计划”，中金公司担任计划管理人和销售机构，中泰证券担任代理销售机构。

此次发行的CMBS期限为12年，优先级信用评级AA+，最终发行利率为5.4%，这是2017年以来市场同等级信用主体利率最低的一次。

标的物为南京江北印象汇及天津印象城，总估值为33.8亿元，发行总规模达21.06亿元，其中优先级20亿元，次级0.06亿元。这是继发行深国投CMBS以来，印力集团的又一次商业物业资产证券化。

2017年10月20日，印力发行了“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”，开启“盘活商业地产存量、推动资产证券化”之路。

随着房地产行业不断成熟及CMBS创新的深化，房地产行业也真正进入完全不同的新阶段，资产管理和金融创新将成为企业存量时代生存的重要能力。

而印力在资产证券化上的实力不能小觑。2003年4月印力成立，前身为深国投商置，专注于商业运营，多年来辗转华润、黑石等多个股东，终于“花落”万科。

2017年5月，万科成立2只商业地产投资基金，用于收购旗下的42个商业项目，并打包交由印力统一管理。

印力有关人士认为，在大型地产商转型城市配套服务、城市运营的大趋势下，商业地产运营和资产证券化成为热点；同时，在房地产市场“调结构、降杠杆、促转型”的条件下，盘活商业地产存量，大力推动资产证券化，也已成为全行业的趋势。

（编辑：黄锴）