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南财快评:首套房贷利率应给各地微调和过渡空间

2019-10-08 18:22:07  21世纪经济报道 21财经APP 李一戈

10月8日是新的房贷利率形成时点。 

根据央行通知,自10月8日起,新的商业性个人住房贷款全面参考贷款市场报价利率(LPR)进行定价。全国范围内首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(按9月20日5年期以上LPR计算为4.85%),二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按9月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。10月8日前已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按照原合同约定执行。 

不过,10月8日部分城市核定的个人住房贷款利率,略有区别。上海市并没有在5年期LPR基础上加点,而是首套房减20个点,以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算,商业性个人住房贷款利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。 

深圳市首套商业性个人住房贷款利率则是不低于相应期限LPR加30个BP,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个BP。 

两个城市简单比较似乎有点不一致。但仔细分析,这与相关城市的利率背景有关。多年来,上海的房贷利率在全国主要城市都是偏低的。比如,10月8日之前,上海放贷银行普遍执行的是首套房最低基准利率95折,即4.655%。这在全国也是最低的城市之一。如果严格执行“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率”的规定,即首套房贷利率4.85%,那么,新政之后上海的首套房贷利率就要上涨20个BP,这与上海多年来的低利率房贷背景有一定“冲突”。 

上海市此次选择在5年期LPR基础上减20个点,最低利率4.65%与之前的4.655%保持了基本一致,既是尊重利率历史的表现,也是为了执行新的政策时更加平缓过渡,不让市场情绪产生波动。

 房贷利率锚定LPR,有一个原则,就是执行新的政策后,实际利率前后保持平稳,基本不增加购房人的负担。比如,10月8日在LPR基础上加30个B后P,深圳首套房贷款利率下限是5.15%,二套房是5.45%,与此前利率水平相若。挂钩LPR前,深圳地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮5%(即5.145%)。 

为了保证央行政策的权威性、严肃性,各地必须认真执行新的房贷利率锚定LPR政策。但同时也要看到,房贷利率锚定LPR,主要还是要贯彻中央“房住不炒”原则,防止资金过多流向房地产市场。而新旧政策转换,尊重各地的历史背景,留出一定的微调和过渡空间,政策制定部门也应该是允许的。目前来看,上海市新的房贷利率政策是经过央行上海总部同意的。我们要为这种遵从大原则上的灵活微调叫好。不过也需指出的是,各地房地产市场情况不同,不存在利率攀比的基础。 

当前各热点城市调控不放松,房地产市场总体平稳,未来几个月也很难出现大起大落的现象。从资金成本看,利率存在走低的趋势。客观上,房贷利率的市场化也将享受资金市场低利率的溢出效应,但它只能通过LPR来调整浮动。未来,期望以较低的利率为杠杆来进行商品住房投资,不再可行,且门槛日益提升。这正是新一轮房地产调控所指向的,也是防范房地产金融风险所强调的。 

但笔者一直有个观点,即,首套住房是居民个人的真正刚需,是基本住房权的体现。尽可能地以较低的利率惠及更多的刚需居民尤其是首次买房的年轻人,值得有关部门考虑。过去,金融部门要发现购房者是不是真的首套房,有一定难度,但如今大数据已很发达,银行机构手里掌握大量的金融消费信息,加之与央行征信部门联网,要甄别是否真正的首套房是完全可以做到的。

编辑:李响 / 南方财经网 未经授权不得转载