由于部分城市出现升温，进入5月，房地产调控政策再度变得密集起来。

据中原地产研究中心的统计，5月单月，中央部委和地方政府出台的房地产调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

政策的密集出台，也使得房地产市场走势受到影响。机构数据显示，今年5月，热点城市房地产交易规模出现下滑，传统“小阳春”后继乏力。

但在土地市场，由于房企的拿地预算充足，热点城市的土地交易仍然旺盛。

恒大、金茂销售下滑

上海易居房地产研究院的报告指出，5月，10个重点监测城市的二手房成交量为8.0万套，环比下降2.7%。随着部分热点城市出现“小阳春”，5月楼市调控频频，部分二三线城市首套房房贷利率上调，“小阳春”呈现终结之势。

在该机构监测的10个城市中，5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升，其余八成均下滑。

贝壳研究院在对一线城市进行分析后，也得出类似的结论。该机构指出，5月一线城市二手房交易量普遍下滑，其中上海的下降幅度在10%以上。

由于交易量降幅明显，上海也成为5月二手房价格唯一下滑的一线城市。北京、广州、深圳的交易价格则小幅上涨。

对于市场的变化，上海易居研究院指出，随着部分热点城市出现小阳春，5月楼市调控频频，房企和购房者的资金端均有收紧，全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单，南京等部分二三线城市首套房房贷利率上调。此外，住建部对苏州等4个房价涨幅过高的城市进行预警提示。部分热点城市的房地产一城一策呼之欲出。 

该机构认为，预计6月热点城市二手房交易量会继续环比下降。

新房方面的变化趋势较为类似。多家机构数据显示，热点城市在5月的新房成交量出现环比下降。其原因主要在于限价政策延缓了项目入市进度，而购房者的情绪也受到调控的影响。

由于“小阳春”爽约，部分企业的销售业绩受到影响。其中，大中型房企在前5月的销售规模普遍增长，但增速明显放缓。部分企业甚至受到市场降温的“拖累”，业绩出现下滑。

比如，今年前5月，恒大销售金额约为2314.3亿元。而去年同期，恒大已经完成了超过2500亿元的销售规模。同样地，金茂前5月完成544.60亿元的销售规模，而去年同期为567.95亿元。

二线城市为土地交易热点

相比之下，土地市场的交易较为旺盛。

中原地产研究中心统计数据显示，截止5月30日，今年全国50大城市卖地金额高达1.51万亿，同比上涨幅度达到了8.5%。

这50大城市土地交易金额均超过百亿，其中卖地最多的杭州高达1129亿。武汉、天津、苏州、北京、上海、重庆、福州等城市卖地金额也超过了500亿。

从平均楼面价看，今年前5个月平均地价相比2018年同期上涨了12.4%。从区域上看，二线城市是本轮土地交易的热点区域。

分析人士认为，近期土地交易旺盛主要有两个原因。其一，经过多年去库存后，很多城市的库存规模偏小，企业普遍有补库存的愿望。其二，年初房企的授权拿地资金较为宽裕，从而更有支付能力。

上海易居研究院的一组数据显示，2019年5月，40个典型城市土地成交建筑面积5078.2万平方米，环比增长10.4%，已经连续3个月环比增幅为正；同比增长38%。

具体而言，一线城市土地交易量升价跌、二线城市和三线城市则量价齐升。但该机构也指出，三线城市的地价异动主要由于样本城市内部的结构性原因，而非普遍性的三线城市地价上涨。

该机构预计，二线城市土地成交面积及地价在“小阳春” 的余热下仍有小幅增大和上涨，但增速回落，涨幅收窄，预计后续上行乏力，下半年地市或将有所降温。 

同时，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场，将在2019年降温。