一个初秋的周末，家住深圳万科第五园的林琛开车驶出小区，去往龙岗万科广场逛街；她的孩子去了梅沙教育营地，将来计划上梅沙中学；家里的老人收到一份快递，来自万科物流仓储；到了冬天，一家人计划到万科松花湖滑雪度假。

万科董事会主席郁亮发出的城市服务愿景，正在更多的地方一一实践。35年，万科这家中国最市场化的房地产公司，早已蜕变为城市配套服务商和城市运营商，多元化的业务与人们的生活息息相关。

伴随波澜壮阔的中国城市化进程，万科从“小渔村”深圳出发，从开发商转型为城市配套服务商，再升级为“城乡建设与生活服务商”，自我更迭创新，翻越一座又一座山峰，见证了中国人居的一次次升级。

35年间，万科从0到1，再从1到N，成为引领行业的佼佼者、走向国际的中国企业。2019年位列《财富》“世界500强”第254位；股东回报相当丰厚，1992年上市以来累计分红573.6亿元，现金派息比31.4%。ROE过去十年平均摊薄值为18.6%，2018年更达到21.7%。

一家企业的茁壮生长背后，折射出国力的日渐强大，以及中国人居的不断提升，更描绘着未来的美好蓝图。

中国商品住宅和社区的开发模式，发轫于万科。-宋文辉摄

万科的居住实践

万科创始人王石说，“山在那”，万科爬的第一座山，是住宅开发。

中国商品住宅和社区的开发模式，发轫于万科。作为“黄金时代”的老大，万科的居住理念，一直是行业风向标式的存在。

“为普通人盖好房子，盖有人住的房子”是万科始终秉承的初心。截至目前，万科已开发了金色系列、城花系列、四季系列、高端系列等，实现了从郊区大盘到城市中心产品线的全覆盖。

近年来，在“房住不炒”政策的引领下，万科产品聚焦普通人的自住需求，144平米以下户型占比超过90%。

以市场化理念立身的万科，也率先引入了社区物业服务，作为住宅产品的配套，万科物业的口碑、美誉度，以及对社区文化的关注和培育，已是万科的一面“金字招牌”。

万科在2014年年报中披露未来十年的业务版图构想：“三好住宅”+“城市配套服务商”。

其中，“三好住宅”是万科住宅社区化的升级，即好房子（围绕客户需求、性能和居住体验、产品质量）、好服务（优质的物业服务）、好社区（邻里关系、社区配套、社区环境）。

值得关注的是，为增强产品力，在提高房屋质量和施工进度的同时减少能耗，万科引入技术加持，从1999年开始探索住宅产业化，并于2009年推广绿色建筑。

目前，万科的绿色建筑面积累计达到 1.47 亿平方米。2018年，77%的新开工主流产品均采用工业化技术。

万科的居住理念蕴含人文关怀，不仅“为普通人盖好房子”，还要为漂泊在城市的年轻人寻找归属地。正如万科高级副总裁谭华杰所说，“租房，也要有尊严”。

2008年，万科在广州开业国内第一个低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼； 2016年正式成立长租公寓“泊寓”；2018年，将租赁业务列入集团核心业务。

2019年上半年，万科长租公寓新开业2.06万间，目前累计开业8.2万间，74%位于北上广深等14个人口持续净流入或购房负担较高的一二线城市。

根据链家研究院的数据，我国租赁人口占总人口数的比例，明显低于美日等发达国家，未来仍然具有较大提升空间，万科等房企大有可为。

多元化转型先锋

如果说住宅开发是万科的一面旗帜，奠定了其行业领军者的地位，那么转型城市配套服务商，就是万科积极寻找第二增长曲线、再次引领行业的开端。

转型始于2012年。在时任万科总裁郁亮的主导下，首先是长久以来作为住宅销售配套服务的物业公司单飞剥离，追寻市场化的成长与迭代。

几年间，万科物业从社区到商企、再到城市，蜕变为一家“大物业”公司，率先开启城市管理创新，联合珠海横琴管委会打造国内首个“物业城市”治理模式，并在东莞市滨海湾新区复制推广，也刚与雄安新区签订了协议。

通过资本运作和并购重组，万科还在商业地产运营上“弯道超车”。目前包括印力商业在内，万科集团管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米，商业项目管理面积居全国第二。

万科物流也实现了跨越式发展。“目前全国快递包裹中，大约有一半出自万科旗下的仓库”，万科执行副总裁张旭透露。

其中，万科自己的万纬物流布局全国44个重要城市，共获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米；64个项目（含55个高标准仓库项目和9个冷链项目）已处在运营阶段。

通过收购，万科拿下了香港太古实业在内地的冷链资产和团队，覆盖内地核心城市；还成为GLP的最大股东，GLP在中国、日本、美国和巴西等国家和地区拥有约7300万㎡物流仓储。

“做冷链的初心是美好生活当中的食品安全。”今年8月业绩会上，万科总裁祝九胜说。

除了对资产的管理运营，万科新业务拓展还力图覆盖个体生命全周期。

于幼，在全国开办全日制学校、社区营地和户外营地；目前已在全国运营超过40所学校和幼儿园。

于老，万科在16个城市形成五大养老产品品类，提供床位超过10000张；产品体系包括城市级的CCRC、全托中心和护理中心，以及社区级的嵌入中心和日照/居家护理。

在人生的多个阶段，度假都是不可或缺的。万科致力于打造全国领先的山地和滑雪度假场景，目前服务客户数量和管理面积均居国内第一。

上述这些变化都是在郁亮治下发生的。而今，已担任董事会主席两年多的郁亮，还将掌舵万科这艘超级巨舰，继续航行。

同时，经历了“股权事件”的万科，始终是一家典型的混合所有制企业，特殊的股权结构确保万科能沿着正确的方向发展，并充分发挥市场机制的灵活性。

第一大股东深圳地铁集团表示，支持万科的混合所有制结构、事业合伙人机制、城市配套服务商战略，以及万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理。

与城市共同生长

美好人居与城市发展共生。在中国房地产商中，万科对于城市化的理解更为深入，早在10年前，万科便以“深耕城市群”布局自己的业务。

今年4月，国家发改委发布城市群和都市圈相关文件，二次城市化浪潮开启，万科已占得先机。

对万科而言，发展城市群意味着，其房地产+服务的范围，将深入至城市更新、产业办公等领域。

通过城市更新，万科将低效土地置换成更高效的产业和更好的人居环境，目前对超过10个城市的已有办公、厂房等建筑进行了改造，已有项目15个。

万科的更新模式注重传承城市文脉。对存量资产的改造，不仅停留在翻新建筑外观层面，而是更加注重内容的创造，通过建设新地标营造未来美好生活场景，逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为重点的城市更新模式。

产办方面，万科深度挖掘城市产业经济、企业商务的需求，现已管理标准办公项目79个，产业园项目35个，管理面积合计约803万平方米。其主要聚焦流动性高的市场，在管面积72%位于北上广深杭蓉六大城市。

2018年，万科将定位进一步迭代为“城乡建设与生活服务商”，“房地产+服务”模式进一步凸显。

万科认为，围绕美好生活需求，城乡建设和生活服务前景广阔：随着年青一代消费观念转变和互联网时代的来临， 大量新出现的城市配套需求尚待得到满足，养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域，才刚刚起步。

从全球范围来看，发达国家经验表明，经济进入成熟阶段后，广义房地产业的枢纽地位、以及对经济发展的贡献，不仅不会因供应逐渐充足而削弱，反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。