21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

又一家百强房企加入美元债展期行列。

6月22日，三盛控股（集团）有限公司（02183.HK，简称“三盛控股”）公告，拟对一笔1亿美元债寻求要约交换。这笔将于2022年7月5日到期的美元债（ISIN：XS2351081943）发行规模1亿美元，目前余额1亿美元。如能获取最低接纳金额9000万美元的债券持有人同意，三盛控股将重新发行一笔2023年到期的1.065亿美元债。

此前的6月10日，三盛控股就修订了一笔7000万美元2022年11月到期、票面利率为12.5%的美元债利息兑付条款，将利息支付日期从5月11日延后半年至11月11日。这是三盛控股在公开市场仅有的两笔美元债，分别在今年7月、11月到期，涉及余额总量为1.7亿美元。

小房企加速收缩

与大多数民企一样，三盛控股最终还是要以时间换资金筹集的空间，该公司近期的流动性短缺也有迹可循。

5月16日，三盛控股宣布股票停牌，原因待公布。三盛控股停牌时的市值约为19.53亿港元。同一天，该公司宣布更换核数师，原核数师毕马威会计师事务所辞职。毕马威辞职，起因于三盛控股管理层对该公司质押存款、担保及与林荣东之间的诉讼未给出令事务所满意的说明。虽然三盛控股于5月16日已委任永拓富信为新任核数师，但至今该公司也还没发出2021年年报。

据中指院发布的2022年前五月房地产销售排名中，三盛控股母公司三盛集团以72亿排名91位。2019年，起家于福州的这家百强房企在上海设立了总部，开启福州、上海双总部的公司运营模式，自然也走上了融资扩张之路。前述两笔美元债分别发行于2021年5月与11月。

然而，地产行业转入下行周期，此前大手笔发行的美元债变成三盛控股等小房企的沉重包袱，企业不得不收缩债务、收缩战线。近两年，已有恒泰、锦艺等小房企撤离上海“大虹桥”房产圈。2021年底，上市房企蓝光发展（600466.SH）、三巽地产（06611.HK）也已撤离上海。

而另一家以44.6亿元排名113位的非上市房企绿都地产，算是未上市房企中坚守最久的，也将于6月底撤离“大虹桥”的办公室。

困难期的煎熬

小房企的流动性压力正在加剧。或许，这也是行业内要面临的最后压力测试周期。

相比同等规模的其他房企，三盛控股的债券规模并不算太大。比如今年前五月以71.2亿元排名行业第92位的朗诗地产（00106.HK），持有一只2亿美元债，将于今年10月21日到期。另外，朗诗地产在境内还持有6笔私募债与两笔公司债，其中私募债余额规模5.69亿元人民币，公司债余额约为11.84亿元人民币。不过，朗诗地产的境内债券集中在明后年到期，今年7月仅有一笔1254万元人民币的私募债到期。

前述两家房企的美元债规模不相上下，短期偿债压力接近，但表现却大不同。朗诗地产目前正积极通过变现资产偿债，三盛控股的资产变现能力则显得弱了一点。

5月份，朗诗地产以8550万元人民币出售南京鑫贝盛投资管理全部股权，后又分两次以总金额7500万美元将美国一项目的部分股权出售。据公告披露，朗诗地产这两笔交易或带来税前3204万美元的亏损。朗诗地产表示，出售所得款项将用于偿债与公司运营。

三盛控股近期没有资产变现动作，还被国际评级机构“盯”上了。在修订11月到期美元债利息支付条款后，穆迪将三盛控股的公司家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa2”，评级展望维持“负面”。

从三盛控股发布的未经审核的2021年业绩数据来看，截至2021年末，三盛控股的现金及现金等价物为42.52亿元（未披露受限制部分）；同期，仅一年内到期的银行贷款及其他借款以及应付债券总额就高达47.09亿元。

在业内人士看来，前些年房地产的突飞猛进，对很多并非房地产起家的房企而言，消耗了母公司多年来的积累。三盛控股就是这样一家房企，其母公司三盛集团创始于1988年，以橡塑发泡等实业起家（即三盛实业），曾以“橡胶大王”著称。2001年时，三盛集团创始人林荣滨在福建开始试水房地产；2017年4月，三盛集团斥资12.93亿元收购港股上市公司利福地产59.56%的股权；2017年8月，三盛集团将利福地产更名为三盛控股，由此完成地产业务的借壳上市。2019年9月，三盛控股将地产总部搬到上海“大虹桥”，寻求更广阔的发展天地。

看起来就要起飞，实则也是陨落的开始。完成借壳上市之后，三盛集团先后两次对三盛控股进行资产注入，导致三盛控股业绩高速增长。2019年和2020年，三盛控股总营收和归母净利润的同比增幅均超119%；但进入2021年的下行周期，三盛控股开始“增收不增利”，据未经审核的业绩数据显示，三盛控股2021年归母净利润大降25.99%。

在房地产进入缩表周期的当下，三盛控股仅仅是大多数小房企的一个缩影。同策研究院资深分析师肖云祥指出，房企债务违约频发，是由内外因素叠加导致的，内部在于房企为追求规模，忽略稳健性的需求。外部因素则是融资端收紧、房地产趋势下行、疫情、市场信心等。

在内外因的叠加下，房企违约事件频现。肖云祥认为，当下对于房企而言，需要做好“开源节流”的工作，促进销售回款、处置资产、引入战略投资者。另一方面，房企也需要和债权人积极沟通，寻求双方都可接受的债务展期解决方案。

好在，全国各地目前正以极大力度优化调整房地产政策。市场正在缓慢筑底，部分城市的销售也出现了回暖迹象，“三盛控股”们还需要再坚持和自我调整，以期熬过困难期。