21世纪经济报道记者 黄雅琪广州报道

中资房企评级下调潮终于波及到了中国最大的民营房企碧桂园。

2022年6月22日晚，国际三大评级机构之一穆迪发布消息，向碧桂园授予Ba1的企业家族评级(CFR)，并撤销其Baa3的发行人评级；同时，穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。同时，穆迪还将碧桂园的评级展望从“审查中”调整为“负面”。

在穆迪的评级体系中，Ba级被认为是具有投机性质的高收益债券。Ba级属于非投资级评级，因为在穆迪宣布调降碧桂园评级之后，外界纷纷将之解读为“碧桂园评级被降为垃圾级”。

这则消息宛如一颗深水炸弹，迅速拉爆了公众的情绪，碧桂园也因此被推上了热搜，突然之间，公众对这家房企的不信任感陡增。

碧桂园到了进退维谷的境地了吗？

从房地产行业整体情况来看，碧桂园仍然保持在民营房企最高信用评级区间。

2022年6月8日，惠誉确认碧桂园“BBB-”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级及未偿债券的评级，仍为投资级；4月8日，标普也确认维持碧桂园现有的“BB+”长期发行人信用评级。

在民营房企阵营之中，目前仅有龙湖集团的评级高于碧桂园，其他例如金地、旭辉等被认为运营稳健的房企，信用评级均在碧桂园之下。

事实上，穆迪对碧桂园的评级下调是基于大环境改变的前提下所做出的决定。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级调整反映中国房地产行业充满挑战的经营环境下，对碧桂园房地产销售、财务指标，以及长期融资渠道的限制影响。”

在报告中，穆迪并没有否认碧桂园的韧性。

穆迪在报告中预计，2022年，碧桂园的合同销售额约为4000亿元。而今年前5个月，碧桂园归属权益销售额为1506亿元，虽同比有所下降，但仍然稳坐房企销售榜的头把交椅。

房地产行业普遍的共识是，今年楼市将呈现先低后高的趋势。

根据贝壳研究院数据显示，2022年5月，全国商品房和商品住宅销售面积和销售额首次环比提高。其中，销售面积分别增长25.8%和23.8%；销售额分别增长29.7%和26.4%，单月环比的上升正是政策利好和市场回暖的有力显现。

受到市场整体回暖的带动，碧桂园的销售面也有望得到明显改善。

与此同时，碧桂园的扩储步伐虽有放缓，但并未停歇。

2022年6月22日，碧桂园以底价3.86亿元竞得郑州的一宗住宅土地，成交楼面价为3784元/平方米。

除了公开市场外，碧桂园也在收并购方面苦苦寻觅机会。

在2022年3月的业绩发布会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，自2021年四季度以来，碧桂园跟十多个合作方就80多个项目进行了沟通，目前已经对其中约35个项目完成了收并购安排，还有约30个项目也已经基本谈妥。

“从去年下半年开始市场波动，再加上行业的一些分化，使得我们看到市场上收并购的机会在增多，所以我们预计在未来的一段时间里，收并购的量也会增多，会加大这方面的部署。”程光煜表示，目前银行和AMC公司也有一些好的收并购标的，也在进行一些接洽，会做比较细致的尽调安排。

而对于债券市场最为关心的偿债能力，穆迪表示，碧桂园缩减运营规模以及良好的流动性，预计未来6~12个月债务将下降，这在一定程度上缓解了担忧。截至2021年12月，碧桂园非限制性现金为1470亿元人民币，预计经营现金流将足以支付其到期债务。

从财务指标来看，碧桂园的安全阈值仍处于高位。

截至2021年底，碧桂园不受限制现金余额为1470亿元，有息负债为3374.34亿元，其中2022年年内到期的银行及其他借款约643.82亿元，一年内到期的短期债务共约790亿元，现金能够从容应对短债。

事实上，近期碧桂园在债务管理方面表现积极。

2022年6月15日晚间，碧桂园公告称将对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购，以票据每1000美元本金额1000美元的购买价以现金购买其任何及全部尚未赎回票据，并将于结算日期根据要约接纳购买的票据支付应计利息付款。

在这一笔要约回购完成后，碧桂园今年已无到期的美元债。

穆迪在此次发布的评级报告中认同碧桂园强大的品牌、规模可观的土地储备以及在中国大规模开发居民住宅市场的广泛布局，并预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性。

基本面无虞，穆迪对碧桂园的评级下调似乎也不需要过度反应。

一般而言，信用评级与融资成本有较强关联，不过碧桂园的融资渠道目前较为畅通，也是投资者相对信赖的房企。

今年5月，碧桂园作为3家民营示范房企之一被监管机构选定在境内发行公司债，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，此后碧桂园成功发行5亿元公司债，体现了监管机构对优质民营房企的认可与支持。

而据碧桂园方面此前公开透露，碧桂园接下来还计划继续推进供应链ABS产品的发行，此外，在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，将择机发行。

销售业绩回暖、融资渠道畅通加之资本市场支持，仍然是民营房企最高信用评级之一的碧桂园，或许不需要公众太过担忧。随着市场回暖，一个更坚韧的碧桂园也正在路上。