温彬（中国民生银行首席经济学家）

董运佳（中国民生银行研究院高级研究员）

2022年以来，房地产市场总体疲弱，销售、投资、融资等主要指标经历环比短暂回暖后持续下探。政策从供需两端不断加大支持力度，尤其是年末房企融资端的“三箭齐发”对市场信心有较大提振。

展望2023年，房地产作为国民经济支柱产业、重要内需增长动力的作用进一步凸显，政策层面仍有持续发力的现实需要和优化空间，尤其是释放有效需求、引导正向预期是激活整个房地产链条的关键。在政策同频共振的强力支持下，市场有望加快筑底回暖。

首先，政策持续发力。从供给侧看，稳融资、保交楼、化风险仍为年度政策主线。一是稳定房企尤其是民营房企融资，改善企业资产负债状况。二是全力“保交楼”，修复市场信心。三是加快推进受困房企风险处置，继续引导市场化、法治化并购，加快行业风险出清。

从需求侧看，更多城市或下调房贷利率及首付比例。LPR仍有下行空间，房贷利率因城施策调降可期。相对于刚性需求，改善性购房需求的释放更有利于市场的持续回暖，不排除二套房贷利率下限松动和存量房贷利率下调的可能性。市场需求回暖有赖于防控政策优化后疫情态势的进一步平稳，以及政策层面对刚需和改善性购房需求给予更大支持力度。

其次，市场加快筑底。2023年商品房销售预计与2022年总体持平，并逐渐进入新的平台期。随着经济整体修复、疫情防控措施优化、居民收入与就业环境改善、“保交楼”任务取得阶段性成果，居民购房能力和购房意愿有望边际提升，预计2023年商品房销售面积总量与2022年持平。同时，由于城镇化率放缓、置业人口减少等中长期因素使得市场中枢下行，本轮地产周期企稳后，行业将逐渐进入新的平台期，年均商品房销售面积约13-14亿平方米。

此外，开发投资下行趋势有望缓解。资金方面，在政策引导下金融机构加大“输血”力度，叠加销售边际改善带动房企自身“造血”功能提升，开发企业到位资金有望改善。土地购置费方面，按照滞后9个月的土地成交价款走势分析，2023年上半年的土地购置费仍面临较大下行压力，对房地产开发投资造成拖累。建安投资方面，鉴于新开工面积在2022年大幅下滑，2023年施工面积总体下行概率较大，竣工面积在“保交楼”政策下有较强支撑，建安投资整体将弱于2022年。预计2023年房地产开发投资同比下行态势有所缓解，全年同比增速约-3%。

第三，结构持续分化。从城市能级看，一线城市在较强基本面支撑下将保持总体平稳；经济较好、人口净流入、政策支持力度较大的二线城市有望修复；缺乏需求支撑的弱二线和大部分三四线城市房地产市场下行压力仍然较大。

从企业主体看，头部房企优势更加凸显，央国企占比保持高位。经历行业洗牌后，头部房企凭借在融资、运营和品牌等方面的绝对优势，将表现出更强韧性，在市场竞争中赢得主动，并享受更大的政策红利。

第四，行业风险趋于收敛。一是优质房企融资得到更强保障，安全边际进一步提升。银行信贷方面，持续加大对治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业的融资支持力度，通过与优质房企建立战略合作关系等方式实现长期合作共赢。债券融资方面，“第二支箭”陆续扩容，鉴于债券融资以企业为主体，且信用增进需要提供反担保措施，政策仍将主要惠及头部企业。股权融资方面，时隔多年重启房企上市、再融资，释放了强烈的政策信号，有利于进一步激活市场情绪，促进需求端的回暖。

二是“保交楼”稳步推进，金融风险逐渐收敛。2022年7月份以来，在中央和地方政府、房地产企业、金融机构等多方协同下，项目复工进度加快，市场信心逐渐有所恢复，风险蔓延态势已经得到遏制。2023年，在“保交楼”专项借款及配套融资、贷款支持计划等政策支持下，以及地方政府主导的多种化解方式逐渐落地，金融风险将得到有序化解。

最后，房地产转型发展提速。当前房地产行业暴露出的种种问题，表明过去形成的“土地+财政+金融”的宏观运行逻辑以及房企“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式已经不可持续。政策层面多次强调房地产行业“向新发展模式转型”。结合近年来的政策导向和市场趋势，未来房企或从六个方面加快转型。一是从外延式扩张向内涵式发展转型。二是从重资产模式向“轻重并举”转型。三是从增量开发向存量更新和运营转型。四是从商业住房市场向“租购并举”转型。五是从传统开发向与产业深度融合转型。六是从单一环节向全生命周期资产管理转型。