李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期，商品房市场供需两端出现“量缩”趋势。根据克而瑞的数据，5月份，30城新房供应环比下降27%，同比下降3%，仅为2019-2021年同期供应量的一半左右；新房成交在4月份环比下降25.7%的基础上，5月又下降了8%，其中一线城市新房成交量环比下滑22%，降幅高于30城平均水平。5月份，30城平均开盘去化率为43%，较4月下降8个百分点。

而且，近期楼市还有一些新变化，一些一线城市出现“负首付”（通过做高评估价，买家不用付首付，还能倒拿50万），外围新盘“一成首付”（先缴10%的首付，给买家5个月时间卖房凑首付），“以旧换新”（新房交付定金后，开发商和中介协助卖房，然后再完成新房首付）等现象，一些热点二线城市二手房价格明显下跌、挂牌量不断攀升。

热点城市尚且如此，充分说明当前商品房市场需求端确实动力不足。于是，近期不断有传言，称新一轮的所谓“救市”政策正在酝酿中。笔者认为，这些传统的纾困政策，仍在刺激或释放需求的框架“打转转”，可能对扭转需求态势效果有限。

当前，购房需求端并不像过去那样，呈现“捂着腰包”观望的态势，而是有效需求不足。具体来说，住房需求的潜力是有的，比如常住人口达8000多万的珠三角，住房自有率仅45%左右，但多数无房户或不具备购房能力，或对有支付能力区域（比如外围）的房地产前景不看好，因为这些区域项目配套服务较差，且房价下跌，或有首付能力但不愿贷款买房。

另外，供需不匹配的问题较为突出。今年1-4月份，商品房市场整体呈现回升态势，但中高端改善型需求回升更明显，比如京沪总价千万元级的新房销售增幅在30%-40%，改善型购房占比提升了5-10个百分点，而刚需购房则下降了5-10个百分点；深圳、广州及武汉、苏州等热点一二线城市，刚需购房占比不足50%，武汉、苏州豪宅型房源销售增长了70%左右。

事实上，2017年以来，改善型或豪宅型房源占比就开始上升，并呈现主导态势。目前，基于需求已经满足的现实看，这类需求的潜力并不大；同时，改善型需求或受制于存量房交易周期（除非低于市场预期价格，否则从挂牌到销售的周期要一年左右）影响，或受制于换房者首付或月供能力的影响，或受制于对市场前景预期的影响。总之，改善型需求无法支撑市场体量稳定。

这也是为何，今年一季度过后，当积压的刚性需求充分释放后，而作为购房需求主力的刚需（比如3亿-4亿的新市民、2.9亿农民工）尚不具备支付能力，需求端的接续能力不足，甚至存在“断层”的现象，导致快速下行的直观感知。因此，再行需求端传统的纾困政策，预计效果有限。商品房市场到了非打造新模式不可的地步，助力整个行业和市场的长期稳定。

笔者认为，所谓房地产“新发展模式”，主要从供给端（而不是需求端）去思考和突破，包括土地、融资、配套、监管、住房结构等，都要做供给侧改革，这也是一项系统的工程。从切入点来看，笔者认为有两方面：一是提高供应效率，确保每一个项目如期、保证质量地建起来，杜绝规划宣传和交付的实物不一致，学校等公共配套和房子要同步、同品质交付。

因此，建议对存量土地、在建项目开展大巡查，按照规划指标、公建配套要求，建立确保交付质量的“国家标准”，达不到标准的要严格落实“三不原则”（不批预售、不准销售、不给验收）；二是从“先夯实就业和收入、再激发美好人居诉求”的思路，建立稳定商品房需求端的长效机制。目前，商品房市场的根本矛盾，就是高房价和购买力不足的矛盾。

要解决这一矛盾，关键是修复广大潜在刚需群体的购买力，特别是要加大保障性租赁住房供应的规模，并推进“租购同享”（主要是同享义务教育权利），降低新市民、年轻人和农民工在居住、教育等关键领域的成本，让居住和基本服务不再成为负担。如此，内需和消费就会企稳回升，广大人群的就业和收入就会得到夯实，自然会有很多人主动去实现居住的消费升级。