21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

10月20日，上海2025年度第八批次土拍落幕。本批次共推出6宗地块，最终，3宗地块实现溢价成交，3宗地块以底价成交，共计成交金额198.77亿元。其中，溢价成交的3宗地块，刷新板块地价单价纪录，但溢价率均低于20%。

与过往多次土拍一样，上海2025年度第八批次土拍同样吸引了包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与竞拍。在“好房子”新政落地与户型限制放开的政策背景下，此次土拍既彰显了核心城市稀缺地块的强抗跌性，也折射出当前房地产市场深度调整期的理性回归与格局分化。

（招商蛇口、越秀地产、星狮地产、瑞城房产联合体竞得静安苏河湾C070102单元地块，商业占比近30%，本报记者 唐韶葵/摄）

核心板块溢价

本次土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征，6宗地块的成交表现随区位价值梯度清晰划分。在总出让建筑面积40.87万平方米的土地中，住宅部分约30.51万平方米，起始总价184.95亿元，最终成交额较起始价上浮7.47%，整体溢价水平控制在理性区间。

同时呈现几个亮点：一是，徐汇滨江宅地、静安商住地、杨浦区宅地均刷新板块单价新高。二是，滨江集团时隔十年的返场尝试更成为市场焦点。不过，滨江集团选择联手招商蛇口、西岸开发参拍徐汇滨江地块，未有斩获。滨江集团相关人士向记者表示：“后续还是会继续参与上海土拍。”三是，招商蛇口携手越秀地产、星狮地产及瑞城房产拿下静安区苏河湾绝版商住地，溢价率为9.03%；杨浦东外滩地块由保利置业以总价26.12亿元竞得，成交楼面价6.996万元/平方米，溢价率14.69%。这表明房企在拿地时，主要秉持补仓或发挥资源优势的策略。以苏河湾地块为例，其周边服装批发市场集聚，且规划了约3万平方米的商业体量。对于越秀地产而言，基于在商业项目开发与运营上的成熟经验，其能驾轻就熟地将资源优势转化为项目优势。

核心城区地块成为房企争夺的主战场。徐汇区WS5单元188N-I-21地块以14.85万元/平方米的成交楼面价刷新区域纪录，较2024年徐汇龙华地块12.61万元/平方米的成交价高出17.7%，中海地产以44.65亿元总价、10%溢价率将其收入囊中。该地块距黄浦江仅800米，1公里内覆盖四条地铁，周边云锦东方等项目售价已达16.5万元/平方米，稀缺性支撑地价突破。

（中海拿下徐汇滨江WS5单元地块，唐韶葵/摄）

静安区苏河湾C070102单元地块作为内环内罕见的住宅用地，由招商蛇口、越秀地产、星狮地产、瑞城房产等四家企业组成的联合体以77.37亿元竞得，8.14万元/平方米的楼面价较起始价上涨9.03%，其周边中粮天悦壹号等豪宅挂牌价已达20万元/平方米，进一步凸显地块开发价值。

杨浦区N090602单元D1-7地块则以14.69%的溢价率成为本批次溢价率最高的地块，保利置业最终以26.12亿元摘得，6.996万元/平方米的楼面价与周边新房10.8万元/平方米的售价形成合理价差。

与核心地块的激烈竞争形成反差，外围区域甚至内环边上的地块均以底价成交。徐汇华泾地块由徐房与汇成联合体以底价26.51亿元获得，成交楼面价为2.77万元/平方米。宝山杨行地块则由金茂、杨行城市建设与宝冶组成的联合体以底价17.51亿元竞得，成交楼面价为1.46万元/平方米。松江中山街道地块则由国贸与松江交投联合体以2.15万元/平方米的成交楼面价收入囊中。这些地块或因包含商业规划，或受限于尚在完善的区位配套，最终均仅有一家企业参拍，反映出当前房企对非核心区域投资较为审慎，风险把控意识增强。

此次土拍总计吸引参与企业20余家，多为央国企及本地城投平台。除杨浦滨江和徐汇滨江地块外，其余四宗地块均为联合体拿地。从竞拍企业数量来看，徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗地块分别有3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与竞拍，其余地块均仅1家企业参与。

同策研究院联席院长宋红卫认为，从全国土拍情况来看，上海仍然是土拍热度最高的城市，但是与前期相比，尽管本轮土拍个别地块仍保持较高热度，但从整体溢价率、参拍企业数量及出价预期等核心指标来看，房企在投资上正回归理性。

他进一步分析指出，地块分化的特征越来越明显，背后反映是供需结构的变化以及库存压力，中心区域仍然是投资的重点。

随着国家“好房子”标准的落地，上海土地出让指标亦同步优化，已不再要求中小套的比例，这就更好地契合了当前以改善型需求为主导的市场方向。与此同时，联合参拍正逐渐成为趋势。尤其在市区核心地块中，随着资金门槛提高、开发难度加大——如涉及风貌保护、地下空间开发与商业运营等复合要求，房企之间“强强联合、优势互补”的合作模式，不仅有助于分散风险，也为项目成功开发奠定了坚实基础。

时隔十年返场

本次土拍最受关注的市场信号，莫过于滨江集团时隔十年之后，重返上海土拍。滨江集团联手招商蛇口、西岸开发组成联合体，参与徐汇滨江地块的竞价，虽最终未能斩获，但这一动作显示民企参与度有所提升。滨江集团相关人士表示后续还是会继续参与上海土拍，恰是当前民企在上海土地市场的真实写照。

业内分析人士向记者指出，滨江集团的返场并非孤立现象，而是政策环境与市场机遇共同作用的结果。2024年9月上海出台的房地产新政不仅优化了限购、信贷政策，更重要的是全面取消了商品住房中小套型比例限制，为改善型产品开发创造良好环境。同时，“好房子”建设标准的落地，对阳台设计、外立面材料、公共空间规划等提出更高要求，与滨江集团擅长的高端住宅开发基因高度契合。但相较于2024年宸嘉发展在徐汇龙华地块以40%溢价率夺地的激进表现，滨江集团的联合体参拍与理性出价，更凸显了当前民企在恢复信心过程中的审慎态度。

本轮土拍最值得关注的制度突破，是6宗地块全部取消中小套型比例下限，这标志着上海新房市场彻底告别户型管控，产品面积大小将完全由市场供需决定。

这一政策调整与上海楼市的需求结构高度适配。当前，上海改善型需求已成为市场主导，2024年三季度成交的徐汇滨江地块便以大平层产品为主力，而本次成交的徐汇滨江地块容积率仅1.5、限高30米，天然适配高端改善定位。政策优化后，房企可根据地块属性精准定位：核心区域如徐汇滨江、静安苏河湾可聚焦200平方米—400平方米的大平层或复式产品，匹配高净值人群需求；潜力区域则可灵活搭配刚需与改善户型，平衡去化效率与利润空间。从出让要求看，核心地块已明确较高装修标准，徐汇滨江地块装修标准不低于5000元/平方米（集采价），静安苏河湾地块装修标准不低于7000元/平方米（集采价），与“好房子”标准形成政策合力。

政策引导下的产品升级趋势已然变得清晰。比如，中海在徐汇滨江的既往项目已采用“全区抬板4米”“阳光地库”“空中花园”等创新设计，此次新拿地块预计将延续高端定位，主力户型或瞄准200平方米以上改善客群。静安苏河湾地块要求配建27%的文体用地，引入文艺展演、美术展览等业态，更是对开发商综合运营能力的考验，最终竞得该地块的招商与越秀联合体正具备商业运营与高端住宅开发的双重优势。这种“政策优化+品质提升”的机制，将推动上海新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型。

对于未来市场走向，中指研究院上海数据总经理张文静认为，核心区域的优质地块仍将保持一定热度，但其溢价空间会受新房销售预期约束。而随着改善型产品供应增加，上海新房市场将逐步形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局。滨江集团等民企的谨慎返场，则为市场注入了弹性，若后续销售端持续回暖，民企参与度有望进一步提升。