房产
1套6000万!深圳顶级豪宅又刷屏:最狠的是没2000万别想看房!贫穷再一次限制了我的想象……

   

近日,深圳又有豪宅火了。仅卖52套,全部是大户型商务公寓,户型建面约380-393㎡,均价13.9万/㎡,总价区间在4350-6086万/套。还有,更夸张的是,没钱就没资格看房。网传认筹金高达800万,验资高达2000万。究竟是怎样的豪宅?这些年,深圳买房经历了千万富翁淋雨排队、“5000万蹲”、前不久的深业中城香蜜湖豪宅开盘,土豪们被困在购房现场,午饭也只能吃汉堡。福田CBD大平层验资2000万、认筹金800万!继深圳湾1号验资1000万现金(或2000万股票和理财产品)之后,又一家楼盘验资2000万元,认筹金800万元,就是近日刚取得预售许可证的深圳中心·天元T7,预售均价13.9万元/平米。“深圳中心·天元综合体项目”位于福田CBD核心区域,占地面积约22.3万㎡,总建筑面积约140万㎡,共由6栋住宅与公寓组成,总套数约795套,产品面积主要以200-450㎡的超高层大平面户型为主。其中包含了约21万㎡住宅及公寓;约17万㎡2栋甲级写字楼;30万㎡都会商业;超过7500个停车位。单从体量上看,该项目既是福田区重点城市更新项目,也是深圳中心区规模最大的商业综合体项目。此次推出的是深圳中心·天元T7栋的52套房源,户型建面约380-393㎡,均价13.9万元/㎡,单价区间在11.4万元-15.5万元/㎡,总价区间在4350万元-6086万元/套之间,是拥有270°环视景观的大平层公寓。顶级豪宅对于北上广深这样的一线城市来说,绝对称得上是稀缺资源、核心资产,也完全不缺乏购买力。最新的福布斯中国富豪榜显示,深圳富豪数量全国第二多,合计有42人进入榜单,入选人数仅次于北京。另外,网上流传着这套豪宅验资2000万元、认筹金800万元。据中证报报道,售楼人员表示,看房确实需要验资2000万元,并要提供股票及理财资金的截图以及购房者个人身份证。该楼盘将于11月15日开盘,订房需提供800万元认筹金,即意向金,订房结果以资金划转时间为准,手快才有,且全款支付客户将优先于按揭客户。该楼盘长什么样?深圳中心综合体由卓越集团、金地集团、大百汇集团联合开发,从2008年启动旧改至今已耗时11年之久。作为深圳中心区规模最大的商业综合体,项目地理位置十分优越。从区位看,该项目位于福田CBD,这一深圳成熟的金融商圈,汇聚了全市70%的甲A级写字楼、五星级酒店,市政中心也坐落于旁。仅深圳会展中心,每年超过百场的展会活动,就将吸引来自全国的三千余万客流。路网交通,连通4条地铁线(其中10号线在建)、4个地铁站(会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北),其中2个地铁站为大型换乘站点。另外,与福田高铁站之间仅有几百米米步行距离,高铁直通香港西九龙仅需14分钟。而“卓悦中心”直接接驳的岗厦北站,将根据城市规划建成新一代大型综合交通枢纽,汇集地铁(4条线交汇换乘)、公交枢纽、的士站点,成为城市大型地下交通枢纽。项目6楼平台作为6000㎡私人空中花园,据说仅面向52户业主开放,平均每户约120㎡私人花园。内含无边际泳池,整个中央大街景观可一览无遗。约30万平方米都市商业、800米品牌森林大街、超甲级写字楼(金地中心、大百汇广场)、文天祥纪念馆、设计艺术中心、文天祥小学等。建筑面积约380㎡的人居空间,270°IMAX环幕窗、时尚观景台。深圳豪宅被疯抢日前,深圳调整普通住宅标准,144平方米以下住宅不用再缴"豪宅税",引起市场高度关注。据了解,新的普通住宅标准,不再与住房总价挂钩,只要满足容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下,均为普通住宅,满两年可免征增值税。而此前,由于房价的上涨,市场上大量中小户型住房都“被豪宅”,在进行二手房交易时要按照豪宅标准缴纳一笔不小的增值税和附加税,给刚需购房造成更多负担。本来,深圳普通住房标准的调整,是为了使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求,然而,该政策调整后,部分房源却遭到了业主的跳价。据时代周报报道,11月12日上午,深圳市南山区一名中介称,昨天好几个业主打电话说要涨价,一涨就涨20万。涨价的多数是以前在“豪宅线”里面的房子:总价在490万以上,面积在80、90平米左右。不过,也有业内人士认为,业主涨价可能是中介的炒作。深圳楼市曾经创造一个又一个神话,豪宅项目甚至因为种种原因而被哄抢。比如近期的单价13万元的深业中城,开盘仅仅8个小时,就全部售罄。据报道,该项目于今年10月28日通过深圳市深圳公证处对2794位客户进行“选房顺序”公证摇号而推出的房源仅有192套住宅房源。也就是说,2794位客户争夺192套住宅房源,中签率不足7%。2018年6月28日,华润城三期开盘,仅仅9小时,3期741套房宣告全出售!据媒体报道,认筹当天深圳下雨,千万身家的土豪全部在淋雨排队认筹。还有早前的招商双玺项目,“5000万蹲”成为热搜词。据悉,该项目开盘现场,由于购房人数众多,只能找个角落蹲一下等待摇号。来源:中国基金报

今年楼市销售将再创新高? 前10月商品房销售面积增速转正

   张敏

过去三年,全国商品房销售规模连续创下新高。

长沙启动新建商品房“交房即交证”试点

   

记者日前从长沙市住建局获悉,长沙市近日正式启动新建商品房“交房即交证”试点,部分试点楼盘的业主率先成为这一便民利民政策的受惠者。据了解,在实施“交房即交证”政策之前,购房者在开发商交房之后,需要经历较长时间等待,才能拿到不动产权证书。交房与交证的不同步,给购房者在落户、子女入学、银行贷款等方面造成了一定困扰。为解决购房人长期以来的“心病”,长沙市政府今年初将解决“交房不能同步交证”问题列入了全面深化改革事项,由长沙市住建局牵头,联合长沙市自然资源和规划局、长沙市不动产登记中心等部门全力推动实施。通过流程再造、并行办理、限时办结、信息共享等多项改革,新建商品房“交房即交证”服务措施在长沙市得以正式落地。截至目前,长沙市12个申请试点的项目中共有3个项目实现了“交房即交证”的改革目标。长沙市住建局相关负责人表示,接下来将在试点基础上做好经验总结,完善方案流程,出台专门实施细则,将改革试点成果全面推开。(来源:新华社)

内部认购买到“空气房”房钱两空,房地产违规预售为何管不住?

   

云南昆明的高女士遇到闹心事:她2017年在龙湖半山楼盘内部认购了一套位于33层的房屋,但发现近期封顶的楼房只有31层。她为这套不存在的“空气房”维权至今,房款和房屋都无着落。目前,这个楼盘共有190余套违规预售房产生纠纷。尽管国家三令五申禁止未取得预售许可证提前卖房,但未批先售行为屡禁不绝,消费者维权困难,深陷钱房两空的境地。昆明一31层的楼卖出33层的房开发商称内部团购协议无效位于云南昆明经济技术开发区的龙湖半山楼盘6栋高层楼房近期封顶。据了解,这个项目今年3月才拿到预售许可证,但早在2016年,就以内部团购的名义在销售。高女士告诉“新华视点”记者,2017年1月,在销售人员申某的推销下,她签订了“团体认购协议”,以每平方米3200元的“内部价”购买了3栋33层A1号住房,房款35万余元,首付30%,交房时间为2018年6月30日前。早已过了交房时间,楼房迟迟未能完工。近期高女士听说封顶了,赶忙来确认。“没想到我买的3栋总共只有31层,根本就没有33层!”她气愤地说。该项目开发商——云南天骏房地产开发有限公司回应称,卖房给高女士的销售公司没有获得授权,使用的公章是假章,购房款也没有进入天骏公司账户,“此前的认购协议无效,与天骏公司无关,请走司法程序。”记者调查发现,就在高女士等业主交付认购金后不久,天骏公司资金链断裂导致项目停工。2018年,债权人重组了公司,更换了法定代表人和管理层,项目重新开工。在这场房企内部债务纠纷中,196套违规预售房变成了“空中楼阁”,购房款也不知去向。违规预售是国家多年来三令五申的治理重点,但一些房地产公司通过内部认购等说法依然我行我素。西安的李女士2016年4月内部认购了紫杉庄园一处房产,并支付了全部房款。后来因房价大幅上涨,开发商以程序违规为由提出认购协议无效。看似合规的认购协议为何“一推就倒”?接受了多起商品房销售纠纷咨询和代理的云南冰鉴律师事务所执行主任陈泽表示,内部认购不受法律保护,虽然签订了协议,但由于无法进行网签备案,房屋可以被再次出售,甚至用于抵押。管不住、罚不了?早在2010年,住建部就明确规定:未取得商品房预售许可,以内部认购等名义向购房者收取诚意金或房款,属于违规销售。2018年6月,住建部联合六部委在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。记者从云南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处了解到,云南省共检查了2166个项目,处理637起,违规销售不在少数。2019年6月,云南省住建厅下发《关于持续开展房地产市场乱象整治工作的通知》,查处乱象144件,其中涉及不按期交房、违规销售等占67%。开发商为何顶风违规预售?多位业内人士表示,开发商都希望能加快资金回笼速度,多年来,种种原因导致预售许可规定停留在纸上,违规预售反而成了行业“惯例”,只要不出问题,一般也就无人过问。出售“空气房”的龙湖半山楼盘曾在长达数月的时间里,堂而皇之地在售楼部公开未批先售为何没人管?昆明市经开区住建局回应称,经开区商品房预售管理及许可证发放工作由昆明市住建局负责,未办理预售许可的违法违规行为查处由昆明市城市管理综合行政执法局负责,该局没有对违法预售行为的调查处理权限。而昆明市住建局局长陈汉表示,房屋预售按照要求确实由市局审批,但监管则由市区两级住建局一起进行。“内部认购有一定隐蔽性,纠纷爆发又有滞后性,监管部门难以及时获取楼盘违规线索。”云南省住建厅房地产市场监管处副处长张灵说。对于违规预售如何处罚?张灵介绍,根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,“擅自预售商品房,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”她认为,违法所得难以界定,没收也难以执行,“购房款都是老百姓的钱”。受访住建部门相关负责人表示,内部认购通常发生在资金运转困难或烂尾重组的楼盘,在执法中如果处罚过重、罚款过多,容易导致企业资金链再次断裂,更加损害购房者的权益。违法成本低监管处罚仍需加力记者近日了解到,昆明市住建局已将龙湖半山楼盘780套房源全部锁定,停止网签备案,并要求企业妥善处理196户涉及的问题。该楼盘开发商承诺,不逃避应承担的责任,并制定提交了对应的初步处置方案:要求退款的客户予以退款,要房的客户结合目前房价予以优惠,“空气房”可更换同户型房源,不能达成一致的建议走司法程序。国家明确要求,各地要切实履行房地产市场监管的主体责任,根据本地区实际情况,制定工作方案,细化工作任务,全面排查、精准打击。“监管与处罚应该监管前置,处罚只是一种手段而不是目的,房地产企业违规违法行为应及早制止,这需要各级主管部门积极研究管理办法,创新管理手段。”中国人民大学法学院教授刘俊海说,住建部门不应“坐堂执法”,要走进市场,深入问题最突出、消费者利益受侵害最严重的一些领域,精准监管和执法。云南省房地产业协会监事周大研认为,违法成本太低,惩罚力度不够,难以对房企起到震慑作用。“现行的违规惩处力度并未成为房企的‘高压线’,如果仅靠行业自律,企业难免会铤而走险。”云南凌云律师事务所副主任孙文杰律师说,如存在销售“空气房”、非法占有款项等情况,涉嫌构成伪造合同诈骗罪等,应协同公安机关介入,严厉打击违法犯罪行为。专家提醒,各级住建部门在门户网站上公布了楼盘预售许可信息,消费者购房时,应查看楼盘《商品房预售许可证》,对未取得该证的项目,不要购买或支付定金。来源:新华社“新华视点”;何春好、陈永强

北京四环内29套均价5.5万“学区房”吸引数百人看房团,中介:房本尚在抵押还未有成交

   

“没有网上传得这么夸张,上周末(11月9日)早上6点半,是组织了200余人来看房。现在传得这么沸沸扬扬,领导都犯愁了,就想我们早点完成正常交易。”这几天,《家有儿女》拍摄地——北京印象小区意外爆红,29套叫价5.5万元/平方米的“学区房”吸引了数百位“求学位”心切的购房者。要知道,在北京印象小区周边,1994年左右建成的二手房,均价也在7万元/平方米以上。11月12日,记者来到该小区,此次所售的1号楼2、3、4层,依然是正常营业的顺峰酒店。“听说酒店要转型,所以卖掉一部分资产,以后1层也还是会做餐饮业务。现在里头都是整层打通的酒店包间,来看房的也只能看其他层。其实小区内其他房源的单价也都在7万元左右,而且1号楼的物业和其他楼不一样,走商业。”记者了解到,目前该批房源还处于被抵押状态,不能直接进行交易。海淀“学区房”7折卖?——付全款目前北京二手房市场成交量低迷。公开资料显示,10月北京二手住宅网签量仅8844套,环比上个月下降28.2%,同比去年同期微降0.4%。但一旦市场有价格下行苗头,购房人还是会闻声而动。记者了解到,此次放出的房源为顺峰酒店所有,1号楼2门内部每一层共有两部电梯,10多户,中间是采光井。目前房屋格局为大开间,还需购房人自行改造。此次待售的1号楼5层走廊 每经记者 陈梦妤 摄记者在现场看到,所售房源每间户型都不一样,顺峰酒店将一层10余间大小在58平方米~130平方米左右的房屋打通作商用。在这29套房源中,100平方米以下小户型单价是5.8万元,总价最低的一套约58.61平方米,一口价340万元。100平方米以上大户型单价5.5万元,最高总价超过1500万元。北京印象小区位于海淀区四环内定慧桥西北处,地理优势和“学区房”概念叠加,使得其5.3万~5.8万元/平方米的均价显得尤为突出。而小区东边一些的定慧北里,建于1994年的二手房均价已经达到了7.4万元。也就是说,北京印象1号楼当前的售价几乎相当于附二手房近7折水平。记者了解到,该房源其实很多天前就在各渠道散发“特价”消息,但直到最近两天才被广泛关注。对此价格,链家方面向《每日经济新闻》记者表示:“出售房源部分和所在1号楼价格相差不大,只是相较周边会有一定差距。但受限于本身房屋品质及相关配套,价格在合理范围。”不过链家经纪人似乎不太推荐这几处房源:“这几处房源所在的1号楼目前商住两用,很多公司也在那里,环境稍微差了一些。”“物业费是按商业价格走的,每平方米4.58元,比小区其他楼的2.68元要贵很多。另外1号楼采用的是中央空调供暖,没有集中供暖。”北京印象小区1号楼的公司牌 每经记者 陈梦妤 摄“去年1号楼成交也一直是5万多的价格,所以并没有网上传说的大减价,很多因素决定了这个价格。”经纪人告诉《每日经济新闻》记者。另外值得关注的是,顺峰酒店对购买者的要求是必须全款一次性支付,这就将很多潜在购房者挡在了门外。尚在抵押通常来看,用于酒店经营的商业用房和居民住宅的性质不同,但此次顺峰酒店出售的房源却宣称是“70年大产权”“学区房”等性质。链家方面向《每日经济新闻》记者确认了该房源的合法性,并表示“属此前政府政策的历史遗留问题,不存在违规”。上述链家经纪人表示:“2003年时,一些普通住宅是可以注册公司进行商业运作的,北京印象1号楼就是这种情况。”但政策的尴尬是,这类住宅如果二次出售,将失去注册公司的资格。据记者了解,顺峰酒店本意在整体出售资产快速回笼资金,但购买的下家却不能将其商用,所以顺峰酒店选择了将房源分批出售。值得注意的是,该批房源目前处于被顺峰酒店抵押状态,酒店方需要后期资金将其解压。同时上述经纪人向记者证实,目前该批房源的独立房产证尚未办妥,只能共用一个整体房产证,因而现在房源还不能出售。链家方面对于销售情况的回复是“不方便透露”,故记者未能获知太多细节。来源:每日经济新闻;王佳飞 

许家印:450亿铺就恒大造车路 恒驰汽车计划明年上市

   张晓玲,毛志成

恒驰汽车计划明年上市。

深圳调整“豪宅税” 还有哪些城市会跟进?

   

对于普通与非普通住房的认定,各个城市都有相应的标准,但随着2015年以来的房价上涨,普通住宅“被豪宅化”的倾向在一些城市比较突出,购房者的税费负担加重。专家认为,深圳对普通住宅认定标准调整后,一些城市有跟进的可能。01、调整后购房者节省约20万元税费所谓“豪宅税”,只是市场上的一种通俗提法,它是指依据一定的政策法规对被认定为非普通住宅的房产,在交易时需要缴纳高于普通住房标准的税费。11月11日,深圳市住建局表示,日前,深圳市将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。深圳市上次普通商品住房认定标准的调整要追溯至2015年。对比2015版,此次调整的最大变化是取消了对房屋总价款的限定。2015版的标准中,深圳对各行政区普通商品住房单套房源的总价进行限定,如,罗湖区要低于390万元(含)、福田区低于470万元(含)、南山区低于490万元(含)、盐田区低于330万元(含)、宝安区低于360万元(含)等。自2015年深圳市房价大幅上涨后,2015版对普通住宅总价款的限定标准已经偏低,导致市面上大部分住宅都“被豪宅化”,很多房屋在交易时需要支付较高的税费。深圳中原研究中心的数据显示,今年10月,深圳全市二手住宅均价为54551元/平米,其中,罗湖区的均价为60207元/平米,以罗湖区390万即为豪宅的界定标准来看,65平米的房子就已经算得上豪宅;福田区二手住宅均价为71160元/平方米,以470万元进行计算,66平方米的住宅也能够得上豪宅的门槛。因此,深圳市住建局解释称,目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通商品住房标准,保障刚需购房。经过充分研究,深圳市对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在房屋交易中,增值税的负担是很高的,特别是在深圳房价上涨后,该成本更高。此次调整后,很多房源都被纳入到普通住宅的范畴,这对购置普通自住型房源的购房者来说,大约可以节省20万元的税费。需要注意的是,此次调整后,满足新政策的普通住房在上次交易满两年后再次上市出售,可以免征增值税,其他税费依旧正常缴纳。同时,深圳普通与非普通住房的认定,只针对二手住宅,新房市场并不受影响。02、房产经纪人称“有业主坐地起价”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬(微信号:jwview)分析称,上述政策调整前,受“三价合一(成交价、评估价以及网签价)”政策的影响,深圳二手房市场上的阴阳合同已经减少,在住宅普遍“被豪宅化”后,购房者的置业压力较大,同时,由于税费无法贷款,这对购房者的首付能力要求较高。普通商品住房标准调整后,将有利于刚需人群和有换房需求的群体。对于新政后会有多少房源受到影响,李宇嘉认为,新标准主要对上市交易满2年但不满5年的住宅有影响,按照时间推算,主要是2014年~2017年之间交易的房源,这段时间正是深圳楼市的爆发期,交易量比较大。中原地产首席分析师张大伟称,此前,深圳市场可能有80%以上住房都被认为非普通住房,但全款或者贷款少的购房者可以做低交易价格,规避增值税及附加。在这种情况下,大约有不足50%的购房者需要按照非普通住房的标准纳税。张大伟接着分析,深圳直接取消房屋总价款的认定标准,力度非常大,非普通住房的比例将大幅度降低,加上深圳户型普遍较小,面积超过144平米的二手房房源的占比只有15%,也就是说,将影响30%的市场交易。该政策于11日正式实施。11日下午,在房产经纪平台安居客上,已经有经纪人打出了“144以下!!抢房”“免征增值税”“新政策!业主不反价”等房源推广标语。位于深圳龙华区金地上塘道的一套69平方米的两居室住宅,报价358万元,房产经纪人祁潇(化名)11日下午告诉中新经纬记者,这套房源已经满2年,可以按照普通住房的标准纳税,大约能省下9.8万元的增值税。“这位业主还没有打算涨价,仍然按照原价卖。因为政策刚出来,有的业主反应慢,但有的业主已经主动打电话要求上调挂牌价了。像400万元左右的房子,一般都上调10万元,或者稍微再多一点。”祁潇称,“想要买房的话,尽量11日就来,我们不管多晚都等你。”深圳福田区的经纪人郭涛(化名)也对中新经纬记者说:“有业主上调了房源售价,如果学位好的话,总价800万~1000万元的房子,涨50万元、80万元,甚至100万元的都有。500万元的房子上涨10万~20万元比较常见。”严跃进认为,税费政策往往对市场交易有直接影响,此次政策利好会刺激部分交易需求,新房、二手房都会出现交易上升的现象,预计会形成一小波市场交易高峰。03、解决“被豪宅化”,这些城市会跟进吗?普通和非普通住房在交易时执行不同的税收政策或贷款政策,在各个城市普遍存在,但由于当前房价较几年前有了普遍上涨,相关政策显得有些过时。在一些房价高企的一二线城市,即使购买非核心区域的小户型住房,也有可能背负较高的税负或支付较高的首付比例。北京日报近日报道称,陈先生属于“卖小买大”的改善型购房人,将手中的一居室卖了,在石景山区选了一个限竞房项目的89平方米户型,总价约460万元。“卖房前我盘算过,卖小换大,名下无其他房产也算二套,首付得掏六成,卖房所得的270万元房款足够支付新房的首付。没想到,到售楼处坐下来算细账,我才知道原来这是非普通住宅,首付得从六成提高到八成,也就是说还得再凑98万元。”无奈之下,他暂时放弃了换房计划。陈先生不能理解,明明是五环外的自住小户型,怎么就变成了“豪宅”?根据北京2014年实施的普通和非普通住宅的划分标准,享受税收优惠政策的普通住房,须同时满足以下三个标准:1。住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2。单套建筑面积在140平方米(含)以下;3。实际成交价格低于按本通知确定的价格标准,其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元,五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元,六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元,本条中单价或总价其中一个条件符合即可。上述案例中的陈先生所看中的位于五环外的住房,虽然满足前两条标准,但不满足“五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元”,因此被认定为非普通住宅。按照北京现在执行的贷款政策,购买非普通住宅,首套房的最低首付比例为40%,二套房为80%。同时,由于陈先生看中的这套住房已经被认定为非普通住宅,未来再次上市交易时,其税费也将高于普通住宅。张大伟认为,与深圳的情况类似,北京、上海等地非普通住宅认定标准过低,不符合市场真实情况。以北京为例,86%的新建住宅被认定为非普通住宅,而六环内的普通住宅只有5%。李宇嘉预计,深圳调整并实施新的政策后,可能会对其他城市带来示范效应。张大伟也表示,深圳的政策会对其他一二线城市产生影响,特别是北京与上海,都有调整的趋势。用面积与容积率来划分普通与非普通住宅,并没有争议,关键是对房屋价格标准的认定。不过,大部分城市可能会选择上调价格指标,而不是像深圳这样直接取消。在今年8月19日,北京市住建委就曾公开回复市民关于普通与非普通住宅认定标准建议。北京市住建委称,已会同财政、税务等部门进行了认真研究,下一步,将按照房子是用来住的、不是用来炒的的定位要求,认真做好相关工作。中新经纬还在上海、广州等城市相关政府网站看到,有市民也对该政策进行了咨询或建议,但未能查询到政府部门的公开回复。张大伟称,如果其他城市也跟进调整这一政策,虽然可能会带来市场的短期波动,但整体看,属于市场的正常调整。来源:中新经纬

每平米23万!这套1949年前的“老破小”房子,双11拍卖被疯抢

   

5.6平方米,成交总价127.55万元,每平方米折合近23万元!每平方米单价(23万元)再加2万元,最近爆红的李海就可以在鹤岗买5套70多平方米的新房。而在北京,这只是一间建于1949年前的“老破小”。两者之间虽没有可比性,但却真实地发生在今年的“双11”期间。11月11日上午,阿里法拍再现23万元单价“学区房”。尽管这个概念在官方已经日渐淡去,但现实中关于“学区房”的“天价”传说从未终止。单价23万元“学区房”再现北京西城区烂缦胡同一处总面积仅5.6平方米、起拍价47万元、市场估价65万元的“学区房”,11日上午以127.55万元、市场价近2倍成交,折合约22.78万元/平方米。该房产的竞价记录达到了136次,报名人数达29人,4.6万余人次围观。据每日经济新闻此前报道,在距离此次拍卖2天前,这处房源就已引发近3万次围观,800余人设置了拍卖提醒,但仅1人报名。从评估报告看,该处房产建成年代为1949年前,目前尚未腾空,房屋实际使用人承诺拍卖成交后一个月腾房。在阿里法拍网上,这房产所在的烂缦胡同还有一次天价成交记录。2018年7月22日,烂缦胡同131号1幢等3幢、1幢1层1-1房地产以1.04亿元成交,低于市场评估的1.23亿元。安居客数据显示,烂缦胡同周边皆为每平方米均价10万元+甚至15万元+的住宅区。稍远些的老牌豪宅一瓶和朱雀门,每平方米二手房均价也都在14万元以上。“竞到110万以后也就剩两位竞拍人了,我们这样的都只能算打酱油。”有参与竞拍的人士告诉每日经济新闻:“我的心理价位其实最多也就80万元,毕竟完全没有居住可能。‘双11’成交,大家都图个乐,挂出来有些时候了,而且这种房产其实都没什么实地考察的必要,所以参加竞拍的人也不少。”电商“特价房”真的特价?据每日经济新闻不完全统计,以北京为例,在11日阿里法拍成交(含流拍)的32套房产中,11套流拍,7套围观超万人次,多个项目竞价超过50次。记者粗略估算,成交的21套房产中,8~9折居多,最低一套在市场价的6.5折左右。除了烂缦胡同这处房产,当天成交的项目多数未达市场评估价。比如,北京市朝阳区安贞里四区3号楼14层4号房产,起拍价254万元,多达79次竞买之后以343万元成交,而这套房产的市场评估价是363万元。也就是说,最终以9.4折左右成交。据每日经济新闻此前报道,阿里法拍推出的特价房源皆属于司法拍卖房源,本身一定程度上就低于市场价格,也存在一定风险。在10月25日放出的首批特价房源中,根据阿里方面的介绍,“房源主要集中在杭州市,覆盖长寿桥小学、高银巷小学、清河实验学校等多所优质小学的学区”。但这11套阿里所谓的“学区房”中,只有长寿桥小学属于杭州小学的“第一梯队”,其他并不是最热门学校。而当天成交的烂缦胡同这处房产,对应的回民小学等在北京亦不属于“第一梯队”小学。上述竞拍人士也表示:“烂缦胡同的学区其实在西城来说不算特别突出,现在家长真的太舍得花钱了,不过也许人家就是冲着这个地段投资,或者落户吧。”与此同时,尽管阿里此前宣称“这批特价房源的起拍价,至少比市场价低3成”,但值得注意的是,这里的低3成,指的是起拍价,多数热门区域的房屋成交价远达不到这个优惠。比如,3万多人围观的杭州市上城区金色家园一套房产,695万元的成交价,约相当于市场价的8.9折。阿里方面曾表示,整个“双11”期间累计将有上万套特价房拍卖,类型涵盖热门学区房、地铁房、景区房。但从真实情况看,这些所谓的热门“学区房”之类,更多只是个营销噱头。“也就是跟‘双11’捆绑营销,博个眼球,其实没什么实质性优惠。”有房企营销人士向每日经济新闻直言。来源:每日经济新闻;陈梦妤

重磅官宣!深圳豪宅线提高,144㎡以下省了豪宅税

   

11月11日,中国证券报记者独家获悉,深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化。从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。(来源:中证网  作者:黄灵灵  原标题:重磅!深圳单套建筑面积144㎡以下可省豪宅税)

北京四家建筑国企两两合并重组 旗下均有房地产业务

   张敏

集中优势资源促进国有资本做强做优做大。

万科部分员工降薪40%?网友:大鱼大肉的日子结束了

   

近日,“万科薪资大调整”的话题引发网友热议,万科此次调整职级架构与薪资结构后,或将有部分员工底薪将减少40%。万科作为A股房产老大,为何会选择在此时调整薪资结构?今年业绩到底如何?基金如何布局地产股?小基带你一一了解。将采用“低底薪,高绩效”为应对市场变化,万科再次进行新一轮职级架构调整。据万科员工透露,薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级,40-45是城市总级别,45以上的集团领导级别;而职级体系上,则由过去的V1-7的职级体系,调整为GP(核心合伙人)、SP(业务骨干)、JP(合伙人)三级。由于职级和薪级的变化,大部分雇员薪资结构也随之调整,新的薪资采用“低底薪,高绩效”的组合工资。本次职级调整早于去年年底开始启动,今年9月份开始在各个区域实施,主要动作是下调基本工资并将其加入绩效工资中。比如,万科一位高级经理级别的以前的薪资结构是底薪14400,绩效薪资3600,现在是底薪7600,减少的底薪部分变成绩效。若按此计算,这位高级经理的底薪降低超过40%。此外,万科降低薪酬背后,人员调整也在继续。据了解,万科在财务、总办、人力条线都进行了相应的减员,而营销这样的业务部门则保持稳定,主要还是为了节约人力成本。万科方面表示,调整前后其实多数人的薪资是不变的,所以不存在普降或普升。调整的意义其实是为了及时地匹配人员岗位的责任变化,能够有上有下,也能够不再论资排辈,对于组织来说也更加灵活。万科方面解释:“做这个事不是一个临时起意的动作,它是我们从2012年开始做转型变革的一环。2012年,当时我们判断房地产开始进入白银时代,所以相应地开始转型。而转型不能是简单地只是业务变化,而应该是公司整体从业务到组织架构都需要相应变化。所以那时开始启动了”战略、机制、文化、组织、人“五位一体的变革。2012年起开始在业务上围绕城市配套服务商去延展探索,2013年开始提出事业合伙人机制,在内部开始摸索。到这两年,业务和机制探索到一定阶段,就到了组织和人相关的重建。薪酬体系调整属于这里面的一环。”其实,这并非万科第一次实行薪酬改革。早在2016年,深圳地铁成为万科大股东后,便一度着手调整薪资,取消季度奖励,以适应国企的工资结构。业内人士称,此次调整之后,万科的薪资水平将处于业内中低水准。网友对此看法不一在整体经济增速放缓的情况下,房地产行业也无一例外地感受到了压力。各大房企为稳定企业运行情况,避免公司陷入经营风险,各出奇招。其中,通过减员降薪来缩减开支的手段似乎已司空见惯。对于万科“低底薪,高绩效”的工资结构有很多网友表示可以理解,“房企及时调整薪资,总比遭遇经营困难时,突然大面积裁员,更合理!” “过寒冬,市场经济自行调节,挺好。 ”但是也有网友表示,“虽然很多降低的部分放到绩效里面去,不过目前行业下行,实际绩效工资发多少并不乐观。”“由于绩效奖金大于基本工资,领导在绩效奖金的裁决上有很大的自由度,可能会导致员工收入不稳定。”万科手握千亿元资金三季度净利润同比增32%在市场收紧的环境下,楼市进入降温通道,上市公司的业绩引人关注。万科发布的三季报显示,其第三季度业绩保持稳健增长,实现净利润64亿元,另手握货币资金1072.4亿元。万科方面表示,希望坚持以现金流为基础的真实价值创造,保持财务、资金状况的稳健性。据万科近期披露的2019年三季度财务报告,第三季度公司实现营业收入845.90亿元,同比增长20.80%;实现归属于上市公司股东的净利润64.0亿元,同比增长31.60%。另外,房地产业务结算面积为608.70万平方米,同比增长5.10%;贡献营业收入795.80亿元,同比增长18.90%。拉长时间来看,今年前9个月,万科累计实现营业收入2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归属于上市公司股东的净利润182.40亿元,同比增长30.40%。其中房地产业务结算面积为1455.0万平方米,贡献营业收入2125.70亿元,同比分别增长13.60%与26.90%。前9个月,公司房地产业务的结算毛利率为27.60%,较去年同期下降0.2个百分点。财务方面,截至9月底,万科持有货币资金1072.4亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和590.8亿元。稳健的财务为其业务开拓提供支撑,万科第三季度新增62个开发项目,总建筑面积约1479.0万平方米,权益规划建筑面积约1155.3万平方米。1-9月,公司累计新增116个开发项目,总建筑面积约2832.1万平方米,权益规划建筑面积约2042.0万平方米,按权益投资金额计算,其中81%位于一二线城市。在保持住宅开发优势的同时,万科围绕“城乡建设与生活服务商”战略定位,积极发展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假等业务。截至9月底,万科租赁住宅业务累计开业约9.8万间;前三季度,万科物流仓储服务业务新获取项目4个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约27万平方米,物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米。但是,万科10月份销售表现暂弱。有数据显示万科2019年10月销售额仅442.9亿,同比下滑10.1%,是TOP10上市房企中为数不多销售下滑的企业,下滑速度仅次于中海地产。地产降温今年以来,各个指标显示房产市场有所降温。国家统计局数据显示,今年1-9月,全国商品房销售面积11.9亿平方米,同比下降0.1%;销售金额11.1万亿元,同比增长7.1%;其中第三季度全国商品房销售面积同比增长 2.9%,销售金额同比增长 9.7%。1-9 月全国房地产开发投资同比增长 10.5%,增速较上半年减少0.4个百分点;全国房屋新开工面积同比增长8.6%,增速较上半年减少1.5个百分点。根据中国指数研究院的数据,第三季度300个城市住宅类用地平均溢价率为 11.6%,较上半年下降8.6个百分点。针对房地产的资金监管持续收紧,根据中国人民银行报告,截至9月末,房地产贷款余额同比增长15.6%,增速较上年末回落4.4个百分点。从股市表现来看,年初至今A股市场房地产指数由2187.88点一度涨至3060.65点,涨幅超39%,但随后波动下降。截至11月5日,地产指数报收2465.30点,年内涨幅为12.2%。从个股的角度来看,万科A以3028亿元的市值高居房企榜首,保利地产、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、新城控股等。值得注意的是,在上市房企市值TOP10中,新城控股年内涨幅最高,达45.42%,其次为金地集团与保利地产。虽然今年以来,房地产市场承压,但依然有大批基金重仓地产股。值得注意的是,公募基金对地产股连续4个季度超配后,在今年三季度末出现了整体低配。截至今年三季度末,公募基金重仓持有最多的地产股由之前的万科A变为保利地产,共有401只基金重仓持股保利地产。其中易方达基金持有保利地产的市值最多,达1.04亿元,其次为中欧基金、汇添富基金与鹏华基金。另外,截至三季末共有264只基金重仓万科A,持股总量为4.17亿股,持股占流通比的4.29%。其中上海东方证券持有9888万元万科A的市值,华宝基金、嘉实基金、兴权基金排名其次。总体来看,相比于上半年,三季度公募基金对房产的低配明显。其中,绿地控股、新城控股、荣盛发展等地产龙头股的基金持股数量在三季度期间明显减少。(来源:中国基金报)

“你接受租房结婚吗”?1亿阅读刷屏,网友评论炸锅了

   

近日,“你能够接受租房结婚吗”的话题冲上热搜榜,截至发稿时,该话题阅读量超1亿,讨论数1.3万。显然,广大网友对这个话题产生了强烈共鸣,在评论区的探讨也十分精彩。01“无房不婚”or“裸婚一族”?一直以来,房子对于中国人是家的象征,有了房子便有了属于自己的家。但是,连年增长的房价让许多人望房兴叹,这一笔巨额开销足以使很多人变得手无足措。面对这个局面,租房结婚这个问题成为了情侣们考虑的大事。有网友认为,应该先有一个属于自己的房子,才会考虑结婚,不接受租房。尤其是女生会觉得,在大城市生活无依无靠,有房子更能给自己安全感和保障。▲微博评论截图@北城相拥丶南城逆流:作为男方,至少我的观念里,该有的这些有了,我才会谈结婚。哪怕房子是只交了首付,至少该有的有了,剩下的慢慢再补,不求别的,只求给自己,也给对方的家庭一个安心。@红柚yo:没房子真没安全感啊,不只是女生,男生难道就不想打扮好自己的家吗?租房的话又不敢装修好看点,合同要是一到期啥都没了。哪怕男女一起买房一起承受经济压力也没事啊,但还是要有个属于自己的家呀。▲微博评论截图也有网友对自己的人生规划较为清晰,表示可以在不同的年龄阶段做不同的事。比如,有女性网友称,“如果我35岁以下,对方各方面能力较强,那我可以接受租房结婚,毕竟我看中的是对方的“才”,我们还年轻有时间去奋斗去做财富积累!但是如果我已过35岁,我不能接受租房结婚,因为年龄大了,后续很多实际问题接踵而来,到时经济压力会相当大!”与“无房不婚”相反,也有相当多的网友可以接受租房结婚,一是买房压力比较大,租房是比较无奈的选择;另一方面,买房并非给予双方“安全感”的唯一保障,现阶段租房并不构成结婚的充分条件,重要的是两人能否在未来一起努力奋斗,或许过几年就能拥有一个“小窝”,生活的压力只有切身体会才会清楚。@黑川夏:买不起房可以结婚,租房可以结婚,只要嫁给你的那个人愿意就好啦。每个人标准和要求都不一样,大家说不结你就不结了?大家都说结你也不能拿这个当理由去为自己没房伸张正义。@吴小郁Daybreak:“还是得有上进心和挣钱的能力,如果什么都没有,就算租房结婚以后也没奔头,生了孩子花钱的地方还在后面呢,贫贱夫妻百事哀。”▲微博评论截图@喜欢睡觉和小说:假如我自己有能力买房,我当然不在乎心爱的他有没有房子啦。我假如没有能力买房,我会希望对方有,没有的话我们一起努力。@芎也:有钱买但因为资产规划租房可以,没钱买房所以租房不可以,如果男方不介意可以住我家。婚前财产始终是自己的,不要求他一定有房,但也不会帮他无息还贷或者一起租房,自己的物质自己拼,理念不合就不要在一起。▲微博评论截图@zhang——:我和我老公婚后就是一直租着房子住,没觉得有什么,今年是婚后第五年才买了房,也刚好怀了孕,关键还是看人有没有能力和上进心吧,房子迟早会有的,一起变得更好。通过网友们的热烈讨论可以看出,是否接受租房结婚的确是因人而异,而男生和女生之间的看法也有较大差异,有的人认为应该有充分的物质基础才会考虑结婚,有的人则表示可以通过两人共同奋斗买房,还有很多看法在此不一一列举。02 租房结婚你愿意吗?事实上,租房结婚已经是老生常谈的话题了,近年来,严厉调控下的房价虽然趋于平稳,但买房也并非易事,贷款和“六个钱包”的经历很多人深有体会。▲资料图 中新经纬摄当下,租房并奔走于“三点一线”是一线城市打拼的“漂一族”的日常。研究生刚毕业的小张对中新经纬记者说,“能买得起房再结婚当然更好”,但目前租房只能是权宜之计,“交贷款还能落个房子,房租交了啥也不落下”。如今,一线城市的婚房价格对于大多数人来说仍是“天价”,加之传统观念的影响,很多女性在择偶时将“有房族”列为首选。已经工作三年的90后王晶(化名)说,她绝不接受租房结婚,“一个是考虑到结婚租房不太方便,得顾忌到房子租期,与房东、租客之间的关系。另外,结婚后考虑要小孩的话,没有自己的房子显然不合适。”王晶还称,如果两人存款凑够首付,需要暂时租房的话是可以接受的,但长期租房是不会考虑结婚的。前两年,世纪佳缘有一项调查显示,57%的单身女性认为结婚需要单独准备婚房,这一比例较之男性高出16个百分点,尤其独生女认为需要单独准备婚房的高达68%。随着90后成为租房大军的主流,与60后、70后、部分80后“结婚必须买房”的观念相比,90后的住房观念更加理性宽容,接受“租房结婚”人群越来越多。根据今年6月长租平台自如发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示,在关于“能否接受在租来房子中结婚”的态度调查中,超过五成的95后受访者表示能够接受“不房结婚”。其中,在接受租房结婚的人群中,25-29岁人群(即1990-1994年出生)意愿最高,达到67.8%。来源:中新经纬;董湘依

45亿!华润夺东莞“巨无霸”地块

   张晓玲,毛志成

东莞土地市场突然火热。

“好学生”万科被挤到第三  开发商不降价房子就卖不动了?

   张晓玲,陈小榕

房企促销季,薅羊毛机会多多。

又见开发商“偷面积”!承诺三房竟变两房,还有一堆质量问题,近千户家庭被坑

   

买的时候三房,交楼的时候变成两房;14项工程质量不达标,问题迟迟难解决;两大开发主体踢皮球,各执一词……深圳一个名为“卓越星源”的楼盘项目,近千套商品住宅本应在今年6月底就应该交付,如今4个月过去了,近千名已经付款的业主却陷入进退两难的困境。房子到底出了什么问题?谁该为现在的情况负责?面对业主的追问和质疑,卓越星源此前合作的两大开发主体卓越集团和世纪星源(000005)各说各话。违建被拆,三房变两房业主质疑楼盘虚假宣传记者日前来到位于深圳市龙岗区平湖街道的卓越星源项目(合同备案名“中环阳光星苑”)。记者在该小区看到,多栋楼的楼面部分都被从楼顶展开的一张巨大塑料布所遮盖,走近可以发现,塑料布遮盖的是采光天井,原本存在的楼板被全部一层层凿穿,从下往上望去只剩一个个黑洞。此外,在另外一些楼栋的阳台处,也可以看到明显的外立墙面被拆除痕迹。好好的楼板和墙面为何被拆除?有现场业主告诉记者,这些如今中空的天井、被砸掉外立面的阳台,原本被开发商加盖了楼板和外墙,作为“房间”卖给了业主。但实际上,这些加盖的楼板并不在备案合同图纸上体现,属于违法建筑。这些违建于今年1月被人举报,当地土地监察部门对其进行了依法拆除。“当初买房时,开发商宣传的是三房户型,结果交房后却变成了两房,原本宣传册上写着的卧室的位置,变成了一个砸掉外墙的阳台。”购买了卓越星源1栋6A单元一处80多平米户型的业主周玲告诉记者,当初买房时销售人员明确表示自己买的是三房户型,宣传图册的户型图上也是这么标注的,但在今年6月份临近交房日期时自己才发现,原来的一个卧室如今变成了阳台。在周玲提供的资料中,记者看到,在宣传图册中,明确标注了该户型中存在3个卧室、2个卫生、1个客厅、1个餐厅等户型配置。(宣传册展示的户型图 来源:业主供图)但在备案合同的户型图中,原本位于宣传图册右上方的一处“卧室”区域,变成了“阳台”。(备案合同中标注的户型 来源:业主供图)“当时在签购房合同时,开发商都是按秒翻页催促业主签字,根本不给仔细看合同的机会,直到临近交房我们才发现房子缩水。”周玲说,卓越星源的房价是4万多,开发商在销售过程中存在虚假宣传行为,导致实际户型“货不对板”,原本开发商对外宣传的“三房”、“四房”最后变成了“两房”、“三房”,每个业主损失几十万元。卓越星源另一个被业主诟病的是质量问题。另一位业主吴鹏说,根据购房合同的约定,今年6月30日该楼盘应该正式向业主交房。但在这一天,负责管理该楼盘物业的深圳市智慧空间物业管理服务有限公司却向业主公示了一份《关于“中环阳光星苑”项目目前因工程质量问题检验未通过的情况说明》,除了告知业主楼盘因质量问题无法按时交楼外,还列出包括“两次柱头压爆裂重大结构问题未经设计方确认和专家认证;地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏破坏结构及消防线路问题;多部电梯基坑及井道漏水问题未彻底解决”等14项问题清单。对于需要整改的责任方,《说明》直指项目的代建方卓越置业集团有限公司和施工单位中天建设集团有限公司。(在卓越星源小区的地下室,有明显的积水和渗水现象)两大项目方各执一词爆发争执推说与自己无关卓越星源楼盘的房子到底出了什么问题?记者查阅上市公司世纪星源公告了解到,早在2010年,世纪星源便拿到了该楼盘地块的开发权,后续通过联营企业控制的子公司深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司(简称“喀斯特”)对该楼盘进行开发。2016年2月,世纪星源公告,正式引入卓越集团对该项目进行开发建设。公告显示,卓越集团通过全资子公司卓越信捷,按 2.9484 亿元价格向中环星苑承接项目公司73.71%股权,使卓越信捷在项目的代建管理期内成为项目公司的合作股东,剩余26.29%股权由世纪星源的联营企业持有。自此,卓越集团正式参与该楼盘的开发。工商登记信息显示,卓越信捷于2016年3月31日正式入股喀斯特,于2018年5月31日完成完成所持73.71%股权的退股,承接方为深圳市星源城市能源开发有限公司。记者拿到的一份内部资料显示,因为对楼盘交付质量存在分歧,喀斯特公司曾在今年6月份向卓越集团寄送了多封告知函,提出楼盘在建筑施工、用料方面存在不达标的情况。其中,一份显示寄送日期为2018年6月7日的告知函显示:“根据项目管理平台数据显示,自2018年1月1日至2018年6月7日,现场发现质量问题754条,其中关于砌体构造柱、圈梁、拉结筋的质量问题有43条。”此外,在一封今年6月6日喀斯特公司发给施工总承包方中天建设及卓越集团的催告函中,喀斯特公司指责中天建设阻挠第三方施工人员入场整改,“作为卓越置业集团指定的总承包单位,贵司在无法完成整改义务时,还阻碍其他施工单位完成整改工程义务。”同时,这封催告函还在附件中展示了4张中天建设与第三方施工单位人员发生冲突的照片。对于卓越星源楼盘目前存在的问题及解决方案,记者致电世纪星源董事会秘书罗晓春,罗晓春回复称“该楼盘是卓越集团负责的,与公司没关系”便挂掉了记者电话。随后记者再次致电罗晓春,对方未能接听。卓越集团回复记者称:“中环阳光星苑项目的开发主体为世纪星源,卓越集团为该项目的代建管理方。根据该项目合作开发协议、项目管理协议以及房屋买卖合同中,书面约定了以下几点:项目开发主体为喀斯特公司;卓越集团负责该项目开发管理工作至项目取得竣工验收备案截止;喀斯特公司负责该项目主体竣工验收后的改造、交付以及后续物业管理工作(世纪星源公司旗下物业公司)。目前,我司已经于2019年1月完成竣工验收并移交喀斯特公司管理,我司无管理权限。”对于记者在采访函提及的楼盘质量问题,卓越集团表示,相关质量问题由喀斯特公司负责整改,公司管理项目期间不存在“项目违法搭建”问题,项目于2019年1月完成竣工备案。按合作约定,后期交付由喀斯特公司负责。“偷面积”遭遇严监管住建及市场监管部门已介入调查据悉,过去一段时间里,“偷面积”一度成为部分开发商的惯用伎俩,有的开发商在满足《建筑面积计算规则》中规定的前提下,通过特殊设计,在办理房屋竣工验收手续之后“突击”加建,增加室内室外空间,让房子的某一部分可以“不计面积”或“计一半面积”。而这些开发商在宣传房屋时,会宣称赠送面积多,可改造空间大。“买一套送半套”、“买房送阳台”、“两房变三房”……“偷面积”的地方,大多都出在公摊上。对于这种行为,财经评论员严跃进表示,开发商通过违法搭建“偷面积”一方面违背了合同约定,另一方面改变了原本的结构设计,存在质量安全隐患。“偷面积”表面上看起来似乎是开发商“让利”于消费者,但实际上往往已经事先把成本计算进去了,后期一旦违建部分被拆除,“受伤”的往往是消费者。目前,深圳加大了对于开发商“偷面积”的打击监管力度。2018年1月,位于福田区的宝能城市公馆79套房源因为存在违法加建的问题而被限制房地产权利登记,不得销售;2018年7月,位于龙华区的金亨利二期开盘时因“天价喝茶费”,开发商违规“送面积”等问题引起关注,此后几次想搭板均被拆除整改。对于这种“偷面积”的行为,有评论戏称:“开发商请客,购房者买单”。房子一卖,开发商回款万事大吉,购房者却要面临进退两难的困境。对于卓越星源的业主而言,此时收房,就等于接受了“三房变两房”和质量不达标的损失;选择退房,毕竟已经供楼2年多,损失不小,开发商那里也不一定说退就退。面对卓越集团和世纪星源的各执一词,记者了解到,卓越星源业主目前已经向住建部门和市场监督部门分别提出了建筑质量不达标及虚假宣传的调查申请,近期相关调查结果有望出炉,本报将继续关注该事件的最新进展。(文中业主均为化名。文中所有图片,除标注来源的部分图片,其余均由中国证券报记者拍摄)来源:中国证券报

房企败走“银十”,50强房企近6成销售业绩下滑!多家携电商再战双11…

   

10月,全国楼市成交延续了9月的低迷走势,“银十”未现。来自研究机构的数据显示,在规模房企国庆期间大规模促销下,百强房企10月销售额同比有所增长,环比微降,降幅收窄。不过,50强房企中有近6成企业单月业绩环比下降,其中多数房企较9月的业绩环比降幅在20%-30%之间。与此同时,为年底抢收,继“十一”期间推出特价房促销后,多家房企又开始携手电商平台备战“双十一”。业内人士认为,10月市场整体并不如数据体现的这么好,项目总体去化率并不佳。在外部环境变化、政策收紧、融资紧缩的背景下,快去化、速回款刻不容缓,营销端发力才更有可能促使企业顺利实现货量的去化。不过,市场正处于加速转冷的通道中,预计未来两月成交颓势恐难大幅逆转。百强房企单月整体环比降幅收窄克而瑞研究中心的数据显示,10月单月,恒大实现全口径销售金额930亿元,在9月831亿元的基础上进一步环比提升11.9%;碧桂园也实现全口径销售金额850亿元,环比提升近20%;万科则实现全口径销售金额443亿元,环比降低10.1%。克而瑞研究中心认为,恒大得益于在全国范围的项目降价促销,通过限时折扣、全员营销等多重优惠活动实现了大量货值去化,相比之下,万科的促销力度相对较弱,龙头房企之间产生了截然相反的业绩增长趋势。得益于国庆“黄金周”期间以恒大、碧桂园为代表的规模房企集中降价促销,TOP 100房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。在经历了三季度末的一波业绩冲刺后,10月百强房企的整体销售规模环比微降1.1%,降幅较去年同期也有明显收窄。不过,克而瑞研究中心指出,虽然部分规模房企通过大范围的折扣促销、并加大供货及推案力度,10月销售业绩表现为环比上升,但市场整体并不如数据体现的这么好,项目总体去化率并不佳。克而瑞研究中心的数据显示,10月,TOP50房企中有近6成企业的单月业绩环比下降,其中多数房企较9月的业绩环比降幅在20%-30%之间。从目标完成情况来看,截止到10月末,在年内设定了全年销售目标的企业中,近6成房企的目标完成率在80%以上。其中,恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率在90%以上。另有近3成的房企目标完成率在70%-80%之间,剩余少数房企目标完成率不及70%。克而瑞研究中心认为,在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。未来两月仍需加速推货入市,积极推盘去化、冲刺全年目标。房企携手电商备战“双十一”继“十一”期间推出特价房促销后,多家房企又开始携手电商平台备战“双十一”。据了解,恒大已与苏宁达成全面合作协议,“双十一”期间上万套恒大房源将登陆苏宁推客进行销售;超过200家房企与京东联合,将于“双十一期间”在70城投放超过6000套特惠房源,新房全款5折起,优惠额超3亿元;“双十一”当天将有上万套特价房源在阿里拍卖推出。券商中国记者打开京东APP,刚一进入京东房产页面,就跳出了碧桂园购房节的促销广告。再点开最近开盘的一个项目页面,点击领劵,出现了不少大额的优惠券。10月29日,融创西南与京东达成战略合作,融创西南旗舰店即将上线京东,活动期间15城万套房源发放总计3亿购房券,京东补贴最高190万。这是融创西南首次跨界电商行业开启创新营销活动。中国指数研究院指出,受全年市场不振及去化等因素影响,房企营销手段增多、营销力度加大、营销周期延长,以促进销售、增加回款。房企营销手段主要包括全员营销、首付分期付款、特价房、先售后租等,营销周期也逐渐延长,此前8月开始恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”活动,叠加全员营销以提升公司销售。目前,适逢电商“双十一”活动,房企借势与电商合作促进销售。亿翰智库认为,当前的行业环境对企业而言,绝对称不上乐观,而且可以用严峻形容,去化率下滑也已成为行业共识,在这样的环境下,营销的作用力将发挥大作用。从企业端来看,通过观察企业销售业绩数据可以发现,实现“金九银十”的企业,其销售业绩与其自身的营销能力不无关系,包括碧桂园、中国恒大、阳光城、世茂房地产等在内的多数企业都采用了形式各异的营销手段来促进货量的去化,并在销售端取得了优异表现。从购房者来看,目前购房者购房的观望情绪日渐浓厚,选择范围也在不断拓宽,购房者可以等,不急于一时实现新房消费,而此时,企业的营销手段或成为促使购房者做出购房决策的主推因素之一。外部环境变化,政策收紧,融资紧缩,快去化,速回款刻不容缓,营销端发力才更有可能促使企业顺利实现货量的去化,强化营销力为企业当务之急。对于未来两个月的市场形势,克而瑞研究中心预计,进入房企年底的业绩抢收期,市场供应量或将迎来一波放量增长。但考虑到政策层面经731会议定调难有大规模、实质性松动,信贷层面依旧偏紧,LPR换锚后多城房贷利率稳中有增,加之持续低迷的行情进一步加剧市场观望情绪。市场正处于加速转冷的通道中,未来两月成交颓势恐难大幅逆转。来源:券商中国 记者 张达

房企促销效果明显 双十一还可以继续“薅开发商羊毛”  

   张晓玲,陈小榕

恒大“抢跑”效果明显。

SOHO中国回应百亿甩卖传闻:经常探讨交易机会,但不知道这事

   张敏

2013年以后,SOHO中国几乎每年都会出售项目。

卖掉近300亿资产的潘石屹,这下连SOHO中国的办公楼也要卖了?

   

卖物业、卖车位,转型后已经卖掉近300亿元资产的潘石屹,现在连自己的办公楼也要卖了吗?10月30日中午,SOHO中国(00410,HK)股价大幅波动,盘中涨幅一度高至27.07%,收涨亦达17.9%。图片来源:Wind出现这一波动的缘由,是有外媒报道称SOHO中国正考虑以80亿美元(约627亿港元)出售中国的办公大楼。每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者向SOHO中国方面求证,其给出的回复是“无可奉告”。31日早间,SOHO中国在港交所发布公告:公司不知悉任何需公布的与集团资产出售相关的资料。但一个重要的数据信息是,据半年报,SOHO中国的非流动资产总和是636.6亿港元,这与外媒报道的出售权益总价几乎持平。转型至今已卖掉近300亿潘石屹“卖卖卖”已经不是新鲜事,但这半年的频率似乎有点高,涉及物业、办公、停车位等多个业态。就在10月22日,有消息称SOHO3Q的11个位于北京和上海的项目已被打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。据多家媒体报道,筑梦之星内部员工表示确有此事,而SOHO中国方面则表示暂不回复。SOHO3Q曾经是被潘石屹寄予厚望的新业务,他曾经的愿景则是“做国内最大的办公楼综合服务商”。2018年6月的一场城市拓展发布会上,潘石屹信誓旦旦称,SOHO3Q将于2019年分拆上市。但如今SOHO中国的共享办公业务,却成了传闻中的待售资产,上市也再未被提及。在早些时候的9月30日,SOHO中国宣布以7.61亿元出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者留意到,目前这2583个停车位的账面净值约5.08亿元,成交对价是7.61亿元,平均每个车位的成交价格近30万元,而成交溢价率达到了一半。值得关注的是,2017年和2018年,这些停车位的租金收入分别是1700万元和2000万元。而出售车位后,SOHO中国将录得毛利润约2.53亿元,相当于其2018年度营业收入的14.7%,占其2018年度经营利润(不含投资物业的评估增值)的10.8%。每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者注意到,6月28日,SOHO中国宣布销售北京、上海的13个办公物业项目,货值达78亿元。SOHO中国的首批交易标的是北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO三大地标建筑,以及上海SOHO东海广场、SOHO中山广场部分物业,交易方式为资产交易和股权交易两种。对于销售原因,潘石屹当时在发布会现场表示,“持有量太大了”“没有任何资金原因”。据记者不完全统计,自2012年宣布转型以来,SOHO中国在过去几年中均有不同程度的大宗交易动作,金额较大的包括84.93亿元将外滩“地王”股权转让给复星,52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场,50.08亿元出售凌空SOHO等,金额合计近300亿元。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向每日经济新闻记者表示,潘石屹在这个时候退出办公楼市场,其实是个明智的抉择。经过这些年的发展,SOHO中国有点像办公楼房托,出售股票是比较高效的方式,能一次转卖给一些有意收购的例如国企等机构。真的有钱了?今年6月28日SOHO中国物业销售推介会现场(图片来源:每经记者 陈梦妤,资料图)今年6月那场发布会,潘石屹曾向外界传递了这样一个信息——有钱了,SOHO中国又要开始拿地了。彼时,他向一众媒体表示:“下一步可能考虑拿地,还是集中在大城市,一线城市,还有一线城市最繁华的地段。我做这个房地产就认证一条,地段是最重要的。如果没有好的地,就把178亿元银行贷款还一还。还一点好,对公司来说压力小一点。”理想很丰满,现实却似乎有些残酷。2018年,SOHO中国的营业额是17.21亿元,同比减少12.32%;租金收入约17.35亿元,上涨约4%。归属于上市公司股东的净利润19.24亿元,同比下降59.33%,跌幅近6成。今年上半年,SOHO中国的营业额约8.89亿元,2018年同期约7.95亿元(剔除已售凌空SOHO租金收入影响),同比上升约11.8%;净利润仅5.65亿元,同比下滑高达48.36%,几近腰斩。曾经的百亿房企,如今营收还不到20亿元,甚至不及某些房企的单个项目。数据来源:企业公告(制图:每经编辑 魏文艺)据Wind,SOHO中国转型前曾在2012年拿下了近106亿元净利润,但此后便开始走下坡路。总营收则更是走出了一条下降曲线。2013~2018年,SOHO中国的总营收分别是149.24亿元、63.60亿元、14.04亿元、19.62亿元、22.82亿元、20.89亿元,其中2015年的同比降幅达到了77.93%,近8成。不知道4个月前还在信心满满地重温“我当年也是做房地产开发的”的潘石屹,能不能在这一波“卖卖卖”中重新寻回发展轨道。来源:每日经济新闻

长租公寓接连“爆雷”,背后又是高杠杆这个“害人精”!

   

近期,多家品牌长租公寓运营商资金链断裂,停止运营,给众多租客、房东带来经济损失。“新华视点”记者调查发现,长租市场欠缺准入门槛、标准规范,不少企业向租客按年收租金、按季或按月付给房东,利用长收短付资金杠杆能放大到10倍以上。一旦资本市场出现调整,这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。接连“爆雷”:房东收不了租、租客住不成房近期,拥有4.5万间出租房的长租公寓企业——南京乐伽商业管理有限公司宣布破产倒闭。记者在乐伽位于南京新城科技园的办公地点看到,这家公司已人去楼空。从合肥赶来的房东王先生说,乐伽从他手里以每月1600元签下了1年的房屋租赁合同,收取了租客1年的房租,但只交给了王先生3个月租金。如今,乐伽倒闭了,王先生无法拿到剩余的9个月房租。“乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金,身边很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士说,她在2017年开始通过乐伽租房,现在乐伽突然倒闭,交了半年的租金才住了两个月,剩下4个月的租金打了水漂。记者采访获悉,2016年成立的乐伽公司在南京、合肥、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓4.5万间,其中南京有1.5万间。不少租客交纳了一年左右房租。记者在两个乐伽QQ维权群里看到,不少租客称,房东已下了“逐客令”,要求限期离开。10月以来,多家长租公寓运营商出现问题:南京君创公寓发布公告称,公司资金断裂,无力正常运营;河南悦如公寓发布公告称,1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营;杭州有5家运营商被曝现金流紧张……事实上,2018年以来,寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓接连曝出资金链问题。地产系长租公寓的发展前景也不明朗,今年以来多家知名房地产开发商剥离长租公寓业务。贝壳研究院数据显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。高杠杆风险:按年收按月付能放大到10倍杠杆以上据了解,长租公寓行业分为集中式和分散式。集中式公寓投资金额大、租赁运营周期长,从业企业整体上实力雄厚,风险控制较好;分散式公寓进入门槛低、起步容易,部分不规范的公寓平台极力扩大市场规模以博取更多的现金流和更高的估值,一旦出现经营问题,就会出现房东没拿到租金、租客被扫地出门的尴尬局面。记者采访了解到,为快速占领市场,部分分散式长租公寓公司高价收房,低价出租。以乐伽为例,在“高进低出”模式下,其每出租一套房源每月就要损失数百元。为填补资金亏空,乐伽采取长收短付的办法:按季付给房东租金,但要求租客按年给自己付租金。南京工业大学房地产经济管理系主任吴翔华分析说,乐伽这类企业实际上采取高杠杆方式发展,如果租金按年收、按季付,杠杆率为4倍;按年收、按月付,杠杆率能放大到10倍以上。这类企业希望迅速扩大市场规模,不断做大流量,然后融资上市,从资本市场“圈钱”。然而,随着房地产行业加速去杠杆,资本也逐渐回归理性。根据贝壳研究院统计数据,2015年,长租公寓融资数量达23宗;而截至2019年9月,融资数仅为6宗,且主要集中于V领地、魔方、青客等头部企业。“没有了资本助力,不少长租公寓运营商就陷入了资金链困境。”365地产家居网实际控制人胡光辉说,“现在基金公司大都不愿意收购长租公寓项目,长租公寓公司融资渠道遇到梗阻。”多地试水租金托管 保障房东租客权益针对近期长租公寓市场屡屡“爆雷”,多地已开展专项检查。8月,南京宣布多部门联合用2个月时间,依法严查高收低出、挪用租金等行为。随后,杭州也宣布开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作,集中整治和规范住房租赁市场经营秩序,严查租金贷合同套嵌、高收低租、侵害群众利益等问题。多地近期还探索建立住房租赁租金托管制度。杭州发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,规定在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,向房东支付的租金,以及向房客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。南京市下发关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知,规定从事住房租赁代理业务应当建立住房租赁租金托管制度,实行租金银行托管。“租金托管制度可保障资金的安全性,同时抬高了企业进入市场的成本门槛,让长租公寓企业租金收入更加透明、规范,保护租客的租金安全。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。对于部分“逃之夭夭”的机构高管,中国人民大学法学院教授刘俊海建议,应当启动刑事诉讼程序,该查封、扣押、冻结财产的及时查封、扣押、冻结,争取将租客和房东的损失降到最低。业内人士认为,相比“爆雷”后的协调处置,主管部门尤需对长租公寓经营模式加强监管,让长租市场实现健康规范发展,从而保障房东和租客的合法权益。全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,目前租赁市场的发育仍不充分,应通过政策规范保障住房租赁市场健康发展。“应当建立住房租赁法规制度体系,将租赁内容纳入长效机制框架,加强住房租赁立法,根据租赁机构属性进行分类指导,以规范行业,避免其野蛮生长。”来源:新华社