房产
万科杭州回应“纸板门”事件:中密度纤维板工艺符合行业检验标准

   唐韶葵

消费者从购买房屋到交付阶段仍然不断曝出维权事件。

一图看懂70城最新房价变化:这些城市一年涨了20%(附2018年度涨跌榜)

   张楠

据国家统计局数据显示,2018年12月一线城市商品住宅销售价格涨跌互现,二三线城市涨幅回落。70个大中城市中,有59城新建商品住宅价格环比上涨,11月为63城。从12月新建商品住宅销售价格指数变动情况看,广州以3%的环比涨幅位居70城市之首。四大一线城市中,北上广深环比涨幅分别为1.0%、0.6%、3.0%、0.4%。21数据新闻实验室注意到,全年来看,70城中,除了厦门外,其他城市的新房价格均有所上涨,其中,40城涨幅超过10%,海口、西安、呼和浩特的房价涨幅更是在20%以上。厦门也是2018年二手房房价下降的4个城市之一,年跌5.6%。此外,上海、北京、福州二手房价格分别下跌2.7%、1.9%、0.3%。(详见文后“70城2018年一手房、二手房价格涨幅榜”)附:2018年70个大中城市一手房、二手房价格涨幅榜

房子降价200万,还是没人买?!这些上市公司为啥挥泪大甩卖?

   

14日晚间,上海三毛公告称,由于房地产交易市场不活跃,公司位于深圳两处住宅房产降价近200万后仍无人竞买,公司拟终止前述两项房产的挂牌事宜,该房产已经撤牌。1月5日,新华传媒公告称,公司全资子公司上海新华传媒连锁有限公司持有的位于上海市商城路660号乐凯大厦的房产,将再次通过上海文化产权交易所挂牌出售,挂牌价格调整为1.68亿元,大幅降价1900万元。数据显示,截至2018年三季度末,A股3582家上市公司中有1696家上市公司持有投资性房产,占比47.57%,合计持有市值达1.1万亿元。 不过随着全国范围内房地产市场降温明显,上市公司卖房想卖个好价钱越来越难,折价处理、无人竞拍导致撤牌的案例越来越多。降价200万元仍无人竞买自2018年4月起,上海三毛在深圳联合产权交易所公开挂牌转让位于深圳海王大厦住宅楼13B、13C室两处房产,首次挂牌价格为1177.11万元,较评估价格上浮20%。因房产交易市场不活跃,公司经相关内部决策程序后两次下调挂牌价至评估价格980.93 万元。 最新信息显示,2019年1月14日公司接深圳联合产权交易所函告,截至2019年1月3日,公司上述房产未能征集到意向受让方。公司决定终止深圳海王大厦住宅楼13B、13C室的房产的挂牌事宜,上述两处房产现已撤牌。上海三毛此前公告显示,深圳海王大厦住宅楼13B、13C面积分别为130.32平米和121.2平米,账面原值分别为136.4万元和126.8万元,评估价格为980.93万元。从公司下调后的挂牌价格来看,出售均价在3.9万元/平方米。"卖房大军"扩容据不完全统计,2018年四季度已经有超过30家上市公司公告拟出售房产,较2017年同期明显增加。一般来说,上市公司处置房产是为了增厚当期业绩。不少上市公司一次性出让多处房产,不乏规模上亿者。莱茵体育2018年10月底公告,公司计划出售杭州47套房产(商业物业),账面原值1.95亿元,拟售价达到了2.8亿元。公司表示,出售房产是为了盘活公司现有资产,优化资产结构,提高资产运营效率。上市公司挥泪大甩卖,释放哪些信号?针对临近年底不少上市公司频频卖房,甚至降价、打折依然没有卖出去的情况,央视财经记者采访了专家对此进行解读。专家:买房“躺着赚钱”的时代已经过去 前海开源基金首席经济学家 杨德龙:去年中央就强化了房地产调控以地方调控负责为主,把握两大原则,一个是房住不炒;一个是稳房价,防止房价破坏性上涨。一方面,其实决定房价长期上涨的因素只有一个,就是该楼盘的地段所在区域每平方米产生的GDP。在核心区域的住房无疑有更大的投资机会,因为在核心区域的住房供给有限,比较稀缺,而需求是刚需,这样在货币长期贬值的背景之下,房地产的保值功能依然很强。但另一方面,对于一些投机客炒作比较多的住房,房价就可能会出现较大幅度调整,特别是在严格调控之下。也就是说买房“躺着赚钱”的时代已经过去了,大家必须得擦亮双眼,认真地去分析,去比较选择核心区域的住房来进行投资。专家:从市场大势看,卖房难已是普遍现象中原地产首席分析师 张大伟:首先,最近楼市整体萧条,不论是京沪广深等一线城市,还是大部分二三线城市,相比2016到2017年,当下市场已经逐渐进入调整期。从全国看,楼市成交已经连续3个月出现单月同比成交量下调。其次,深圳与上海的二手房市场已经低迷很久,其中上海的跌幅更明显,而深圳的二手房成交量也持续维持在地量,这种情况下市场成交非常少,非优质的二手房,即使价格比较低也很难出让。第三,以深圳的这个海王大厦为例,虽然属于住宅但商用比例较高,均价低于周围住宅小区。交易量非常低,二手房流通难度大,2018年只有几套二手房交易。第四,从企业持有角度看,交易税费相对较高,另外办理交易也相对繁琐,这也影响了购房者的关注。整体看,从市场大势看,卖房难已经是普遍现象,而这些上市公司持有变现的物业又属于相对市场接受度较低的二手房,入市的定价也不低,流标也就难免。专家:企业的压力或与限制企业认购住宅政策有关易居研究院智库中心研究总监 严跃进:从当前此类重点城市房产抛售情况看,抛售力度相对大,但“接盘者”明显不足,这从侧面也说明了一点,即市场降温情绪还是比较重,这个时候确实会带来很多压力,类似情绪会使得后续部分房价会继续下跌。对于此类房产来说,有几个相对明显的特点,即都属于企业持有的房产,税费成本相对高,同时报价方面比较苛刻,比如说部分是需要全款付款的。类似因素本身就会限制市场的交易,进而会倒逼此类项目继续降价。另外,从侧面也说明很多企业其实也是有很多压力的,比如说希望通过抛售房产来进行套现等,这或和近期部分城市限制企业认购住宅的政策是有关的。上市房企类似抛售房产,也说明当前经营压力增大,通过抛售,多少也是为了让财务数据更好看,尤其是到了年底,多少需要在业绩报告中有较好的表现,这也是投资者相对关注的地方,类似抛售会有示范效应,进而带来后续部分企业跟风抛售。专家:楼市量价齐跌,房企纷纷卖房变现专家:楼市量价齐跌,房企纷纷卖房变现 中国城市经济学专家委员会副主任 宋丁:整个楼市处在一个相对低迷的态势,尤其像深圳二手房在去年下半年,市场行情非常不好,受“731”政策影响,整个的成交量极度下滑,成交价格也在下滑,这类房产挂牌项目流拍在这个大通道里面,反映了市场的现实情况。作为上市公司卖房有它特殊的考量,上市公司通过卖房做业绩增加收入,有一个对股东交代的问题,这方面可能也有上市公司自己的一个特殊情况。来源:央视财经、中国证券报

最新!12月70城房价出炉!一手房价格同比上升9.7%,你家房子涨了吗?

   

1月16日,国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比累计平均涨幅比上年同期均回落,三线城市新建商品住宅价格同比累计平均涨幅与上年同期相同,二手住宅有所扩大。中国12月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升9.7%,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个。

贝壳找房架构大调整:经纪、新房、加盟业务将统一管理

   张敏

贝壳可能会暂时放缓扩张速度,更加注重品质。

融创激战万科:杭州萧山5年烂尾盘美浓小镇33.4亿易主

   唐韶葵

这一次,融创、万科把拿地战场搬到了法拍平台。

房地产专家:冬天到了,春天已经不远了

   祁三连,实习生王凡

“这样大幅度的下滑是我们不愿意看到的。今天要稳住国民经济,稳住我们的信心,稳住我们的销售,稳住我们的投资,稳住我们的房价。周期过去了,再加上经过我们的努力,形势好转了。我们想用一句老话来说,既然冬天到了,春天已经不远了。”顾云昌在会上表示。

挥别贾跃亭 恒大收购瑞典NEVS再续造车梦

   张晓玲,陈靓

恒大收购NEVS,意欲获得造车技术和专业能力。

极强政策信号!全国首个“无理由退房”新规出台 ,意味着啥?

   

广东省东莞市1月13日发布新规,购房者交定金认购楼盘后,两天内可无理由退房。因此,东莞也成为国内首个出台“无理由退房”政策的城市。广东东莞出台“2天无理由退房”新规1月11日,广东省东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》。根据《通知》,购房者在认购书签订之日起两个自然日内(不含签订当日)要求解除认购书退回定金,如双方尚未签署《商品房买卖合同》的,出售方应当退还。该规定将从今年3月1日起正式实施。市民:很利民,给了广大消费者一个能够重新选择的机会。市民:比如,因为地段好或者其它销售手段,当时买了,买了之后回去各种原因,可能就不想再做这件事情了,或者有其他的打算,可以退还的话,还是比较合理的。  专家表示,本次新规意在保护置业者消费权益,让市场回归理性。地产分析师 李兴旺:对于行业的制度完善,是一个比较大的积极影响,对于购房者也是比较大的利好。也有专家表示,“无理由退房”与“零首付”“分期付首付”等都是一种营销方式,也是楼市下行的表现。不过此次由地方政府牵头出台无理由退房,是一个极强的政策信号。数据显示,东莞2018一手住宅合计网签45341套,环比2017年下跌10.3%;销售面积521万平方米,环比2017年下降7.6%。【评论】就该把“退货权”还给购房人广东省东莞市推“无理由退房”虽然只有两天后悔期,但至少给予了购房者一定程度的后续选择权,是对消费者权益的一种保障。 对此,《新京报》评论:商品房算是价值较高的商品,虽然采取无理由退房时得综合考量,但未必不能参照其他商品交易中的“退货权”,给予消费者以冷静期和反悔权。这其实也是更有力地保护消费者权益。而从更大范围来看,这也有助于让购房者的消费权益归位,让市场回归理性。 新闻多一点 部分城市楼市调控政策现微调 其实2018年以来,多地对楼市调控始终保持高压态势,年内密集出台超过400次调控政策,相比2017年上涨80%。不过,第四季度,部分城市对楼市政策进行了“微调”。对此,我们也简单地梳理了一下。2018年12月17日,昆明市发布公开征求意见公告,拟允许无固定用工单位的个人缴存、提取和使用公积金,缴存比例统一为基数的10%。在购房时可向市公积金中心申请个人住房贷款,享受同等房贷利息优惠。12月18日,山东省菏泽市发布通知:取消“所购买的新房和二手房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。随后,12月19日,广州市宣布,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,即放开商住房个人限购。2019年1月3日,青岛市决定暂停执行高新区的摇号购房政策。来源:央视财经

降价200万也没人要!上市公司深圳卖房二次流拍,更有上海降价1900万

   

连深圳、香港、上海的房子都不好卖了。上市公司上海三毛昨日晚间公告,由于房地产交易市场不活跃,公司位于深圳两处住宅房产降价近200万后仍无人竞买,公司拟终止前述两项房产的挂牌事宜,该房产已经撤牌。 上海三毛的这两套房子,位于深圳市房价最贵的南山区,并且处于南山区的中心地段,两套房子的挂牌价格从1177.11万元两次下调挂牌价至评估价格980.93万元仍未能卖出。平均一套房子490万元,在深圳不算高价房,依然缺乏买方。深圳一河之隔的香港。近日更是出现豪宅3100万人民币订金不要的情形,买家只为放弃购买6.22亿元的山顶豪宅。香港首富李嘉诚近日则建议“买家量力而为”,并提示“千万不要买来炒”。1月初,新华传媒公告,旗下位于上海市商城路660号乐凯大厦的房产,将再次挂牌出售,挂牌价格调整为1.68亿元,为首次挂牌价格1.87亿元的90%。降价幅度约为1900万元。而从上市公司出售房产情况来看,临近年底不少上市公司频频卖房。中国基金报记者以出售房产搜索上市公司标题,最近3个多月就有29则公告中有“出售房产”字样,约20家上市公司卖房。降价200万无人接手上海三毛昨日晚间公告,公司自2018年4月起在深圳联合产权交易所公开挂牌转让位于深圳海王大厦住宅楼13B、13C室两处房产,首次挂牌价格为1177.11万元,较评估价格上浮20%。因房产交易市场不活跃,公司经相关内部决策程序后两次下调挂牌价至评估价格980.93万元。2019年1月14日接深圳联合产权交易所函告,截止2019年1月3日,公司上述房产未能征集到意向受让方。公司决定终止深圳海王大厦住宅楼13B、13C室的房产的挂牌事宜,上述两处房产现已撤牌。而除了要卖深圳的房子,上海三毛在重庆还有房子在卖。那么,我们来看下上海三毛要卖的深圳海王大厦是哪里的房子。位于深圳市南山区南山中心,南山区是深圳市房价最高、土豪和科技公司最多的区。链家网显示南山区房价均价为8.1万,而海王大厦均价不到4万。在市区还是南山中心,小区房价不到南山区均价的一半。上海三毛在这个小区的房子挂牌9个月,还降价依然没有卖出去。根据乐有家和深圳市规土委的数据,深圳2018年的二手房成交价格和数量,尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌。2018年12月成交套数跌破4000套。上海的大楼打九折降价1900万实际上,不只是上海三毛,岁末年初不少上市公司在处置房产。仅中国基金报记者以出售房产搜索上市公司标题,最近3个多月就有29则公告中有“出售房产”字样,约20家上市公司卖房。其中也有不少降价的。比如新华传媒1月5日的公告,全资子公司上海新华传媒连锁有限公司持有的位于上海市商城路660号乐凯大厦的房产,将再次通过上海文化产权交易所挂牌出售,挂牌价格调整为1.68亿元,为首次挂牌价格1.87亿元的90%。降价1865万元。位于上海市商城路660号的乐凯大厦,位置也是非常不错。附近几个地铁站,距离东昌路地铁不到500米,到陆家嘴就一个站的距离,楼还是不好卖。首套房贷利率23个月后首降近期,融360大数据研究院发布最新监测数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%(相当于基准利率1.159倍),环比11月份下降0.53%,这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降!但同比2017年12月份的首套房贷款平均利率5.38%,该数字仍上升5.58%,当前大部分城市的主要银行首套房贷利率依然是在基准利率之上。如果分城市来看房贷利率,据融360统计,2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调,北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降;而一个月前四个一线城市中仅有广州、深圳首套利率回调。香港一买家不要3100万订金近日,《南华早报》引述一份正式文件报道称,一位买家放弃在香港山顶购买豪宅,并因此损失460万美元(约合人民币3100万元)定金。2018年12月31日,这位买家同意以7.22亿港元(约合人民币6.22亿元)购买山顶豪宅项目Mount Nicholson的16号屋,但之后选择中止交易。有消息称,这是香港房产市场陷入疲软的最新迹象。 同时,香港首富、长和系资深顾问李嘉诚近日在被媒体问及对香港楼市的看法时,建议“买家量力而为”,并提示“千万不要买来炒”。注:文中部分资料来源1月12日,中国基金报官微文章《要买房的笑了!等了700天,房贷利率终于降了,能便宜多少?》。1月13日,中国基金报官微文章《天价豪宅出大事:3100万定金,1分钱不退!李嘉诚也发话了:千万别炒楼》。来源:中国基金报

万科又爆出“纸板门”事件:“20万装修连10万都不如”,两千业主欲哭无泪

   

一边高喊活下去一边疯狂拿地的万科,一直处于舆论的漩涡。就在近期,继万科上海项目3名工人被压身亡、作家炮轰万科房子45处漏水后,刚刚,万科又被曝出“纸板门”。万科杭州深陷“纸板门”据投资者报报道,杭州万科旗下多个楼盘爆发业主维权事件,原因普遍都与装修减配、工程质量问题有关。以万科世纪之光为例。近期,一位万科世纪之光二期业主王女士反映,双倍价格购买的房子,装修质量却不如一期,且二期业主子女不具备与一期业主子女同等的入学资格。据王女士透露,万科世纪之光一期于2018年9月交房,价格普遍在1.4-1.6万,二期预计交房时间是2019年1月,价格基本上都是3万多。“价格比一期高有市场溢价因素在,我们认,关键是装修还不如一期”,王女士表示心寒。王女士提供了一些照片,从照片来看很多问题肉眼可见,譬如整面碎裂的窗户,可以塞手指的地板缝,拼接的门框,脱落的外立面等。此外,样板房配置的是一体式马桶,而验房时所看到的二期楼盘所配置的马桶均为分离式马桶。更让王女士不能明白的是,万科将强弱电箱安装在次卧衣柜里,非机动车入口正对着单元门。王女士告诉投资者报,她所购买的房子为81平方米,其中装修款19.38万元,此外旁边一位邻居购买的89平方米三居室,装修款23.20万元。“20万的装修连10万都不如”,王女士对装修非常不满,并多次联合其他业主一起要求万科方面提供装修明细,被万科以商业机密为由拒绝。“目前杭州几大精装楼盘都公布了明细,但是,万科就是拒绝”,王女士表示。距离王女士等业主第一次维权至今已有近三个月了,万科世纪之光二期业主也迎来了集中交付期。据王女士表示很多邻居熬不住已经收房了,而从已收房的业主房屋情况来看,更是寒心,门和地板全部都是用纸做的。纸板门 来源:业主提供王女士表示,目前100多业主正在咨询律师,准备走法律程序。需要提及的是,与万科世纪之光同一时间爆发业主维权的还有万科未来城二期。从知情人士提供的业主维权视频来看,万科未来城二期业主维权主要也聚焦在装修减配上面。投资者报收到的视频内容显示八名业主手拉横幅,横幅上写着“万科未来城二期严重简配,两千业主欲哭无泪”。对于万科世纪之光及万科未来城业主维权事件,投资者报致函万科杭州公司,截至发稿未收到回复。投资者报了解到,今年9月份,杭州市房地产市场持续健康发展协调小组发布了《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》(以下称《通知》),明确全装修销售的商品房应公开装修预算明细以及装饰装修的主要材料相关信息。不过,据业内人士称,由于《通知》是今年9月份出台的,而万科世纪之光是2016年就进行了销售,根据法律不溯及过往的原则万科的合同并没有多大问题。“拿地的时候就已经要确定装修标准了,已经销售的房子是没有约束的”,易居研究院总监严跃进对投资者报表示。万科杭州2018年多次爆维权事件是不可忽视的事实。而与之相对应的是,从权益额来看,2018年万科在杭州已经坐上了第一把交椅。据克而瑞浙江区域发布《杭州房企TOP20》榜单显示,万科以202.77亿元的权益额位居第一位,融信以193.13亿的权益额紧随其后。不过从流量榜上来看,万科2018年全年以246.19亿位居第三位。作家炮轰万科房子45处漏水:“我住草棚?” 此外,杭州万科北宸之光、杭州万科新都会楼盘2018年也爆发了业主维权投诉事件,原因普遍为装修简配或工程质量问题。尤其是近期作家张艳华一封“万科,一栋房子45处漏水,我住在草棚吗?”的公开信引发热议。张艳华在信中表示,其在杭州良渚文化村开设一家700平米的书吧,由于万科严重的豆腐渣工程一直未正常营业,几百万投资款、装修款打了水漂。文中她控诉:万科玉鸟流苏产业园的房屋质量问题让人瞠目结舌,一大半的商户都漏水,她家最严重。张艳华的书吧多处漏水渗漏点多达上百处,室内也曾大雨倾盆书吧外围常年被铁架子包围维修中杭州万科方面则独家回应了北青报记者有关“漏水”的问题,强调“是渗水点的形式”,但承认“确实存在墙体渗漏的情况。”万科上海项目3名工人被压身亡2018年12月29日,上海市闵行区七宝镇新龙路、号文路附近一在建工地发生塌方事故。根据行区政府公布的消息,发生事故工地施工方为上海建工七建集团,事故主要为泥土滑坡,造成的塌方面积达200平方米,3名建筑工地工人被压。后经上海市闵行区人民政府新闻办公室官方微博消息确认,事故中3人全部死亡。现场调查及善后等工作正在进一步开展中。21世纪经济报道记者联系多名现场知情人士与建筑工地专业人士,通过多方了解,一般而言,工地出现塌方事故,大多与分包施工队的土方开挖有关。专业人士表示有的地区土质较松软,在进行土方开挖时必须要“放托处理(支撑处理)”,俗称“打桩”。业内人士指出,施工队进行土方开挖的时候处理方式有很多种,除了做支撑,还有边坡喷混凝土、锚杆等方式,也有自然放坡(成本最低)。而从现场事故图片来看,事故现场地面表层的土方挖掘部分有打桩痕迹,而再往下的坑里由于泥土滑坡造成泥土覆盖,并不能分辨现场是否有足够支撑处理。“做表层开挖的时候有支撑处理,二次开挖的时候就看不出来了,不能下定论。”一名看过事故现场图片的人士指出,总的来说,施工现场管理不到位,导致基坑支护出问题;加上坡顶堆载,放坡后未及时进行支护处理、裸露时间过长。”万科中山楼盘也曾出现事故:坍塌面积达2000㎡2018年11月12日中山古镇海洲万科城小区曾发生2000㎡坍塌事故。据当地官方通报称,已确认事故没有造成人员伤亡。此次坍塌事故,据公布的初步事故原因“是填土作业人员违反操作规程,且大型满载平板车停放不当,导致顶板过于集中荷载,造成局部坍塌”。据航拍图片显示,原本应为平整的地下室顶板,因坍塌形成了褐黑色的方形区域,临近的三面建筑是在建住宅。据了解,围绕在塌陷地下室周围的分别是“昇海豪庭”一期第5-10栋,其中,8栋、9栋、10栋离塌陷处更近一些。对此,有业主表示“一期一共3000多户业主,至少有80%的人选择退房。”对此,万科集团董事长郁亮在12月14日举行的媒体交流会上回应称,万科遵守的是国家、行业的标准,都是按照标准去做的。目前广东正在做事故的调查,很快就会公布结果。郁亮进一步指出,中山项目跟模块化建筑没有关系的,不是采用这个技术,“我教育工程长,下一步我们一方面要针对安全规范要更加加强。我们在工程管理方面,工业化方面做了很多研究,工业化开始有一些规范。”同时,郁亮也表示,中山项目也暴露出万科还有很多需要改进的地方。“活下去”之痛与“高周转”之殇住建部官网去年公布的最新数据显示,2018年前三季度,全国共发生房屋市政工程生产安全事故581起、死亡673人,比2017年同期事故起数增加58起、死亡人数增加49人(见图1、图2),同比分别上升11.09%和7.85%。图1 2018年前三季度事故起数与2017年同期对比图2 2018年前三季度事故死亡人数与2017年同期对比安全,是悬在房地产企业头上的一把剑。频发的安全事故,也让加重了外界对于地产商的质疑:是什么导致了频发的安全事件?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进称,高周转房企更要注意质量和风险把控,不能盲目下指标,压缩工期,要避免出现偷工减料的现象,以免欲速则不达。正如严跃进所言,目前房企存在着较大的业绩压力。早在2018年9月万科的秋季例会后,一张从万科内部流传出的“活下去“的口号,引发了地产圈的激烈讨论。一时间,种种猜测传遍网间。虽然众说纷纭,但是大家共同的观点是,万科作为地产界的龙头老大,都已经在研究活下去的问题,那么地产商们的日子,的确不好过。 “高周转背后,是规模至上,业绩驱动。这种现象不仅仅存在于万科,在很多大企业都存在。”严跃进说道,“塌方事件要求监管部门加大对企业经营进行督察。同时对于地产公司来讲,也需要适当放缓节奏。” “监管部门需要加大惩罚力度,而在地产公司内部也需要加大管控,否则一旦出现得不偿失,从而使企业品牌遭受损失。“严跃进如是说。杠杆游戏评价称:速度不是生命,真实的生命,也不应该为速度而付出惨痛的代价。王石当年有勇气放弃巨大的利益诱惑,慢下来提高质量当然是值得让人怀念的。强大如万科,还可以凭借自身的雄厚实力平息风波,修复伤口,同时大举收购,趁着乱世壮大自己。其他房企咋办呢?被伤害的“顾客”们咋办呢?来源:21财闻汇综合自投资者报、21世纪经济报道、澎湃新闻、商学院、杠杆游戏、腾财讯

凯德549亿收购星桥腾飞 将整合为亚洲最大多元化房地产集团

   张晓玲,林诗苑

管理资产超过1160亿新元,横跨30多个国家、6大资产类别。

东莞出台全国首个“无理由退房”新规!其他城市敢不敢跟进?

   

激情购房导致的退定金纠纷时有发生,以后这个问题在东莞有解了。东莞于近日宣布,从今年3月1日起, 买家在楼盘认购后,“两天内可无理由退定”。也就是说,以后大家在东莞买房也可以像在网上购物时一样,在规定期限内可以提出“无理由解除认购书和退回定金”。每经小编注意到,东莞也是国内目前唯一出台“无理由退房”政策的城市。两个自然日内可退定金在经过6个多月的的公示之后,1月11日,东莞市住房和城乡建设局正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》(以下简称《通知》)。每经小编了解到,这份《通知》包含了以下两个要点:一、签订之日起两个自然日内可退定金 现根据《通知》,购房者在认购书签订之日起两个自然日内(不含签订当日,下同)要求解除认购书退回定金,如双方尚未签署《商品房买卖合同》的,开发商应当退还。值得注意的是,签订认购书时,开发商应向购房者出示并解释将来拟签订的《商品房买卖合同》,购房者应清楚了解主要条款及相关合同风险。两个自然日后,购房者不得以不了解合同内容为理由要求解除认购书。这要求购房者在东莞购房时需先了解清楚所购楼盘的情况以及自身是否符合购房要求,还需要了解银行最新贷款动态和放款要求。 如若购房者在了解上述情况后仍然未能在约定的期限内与开发商协商签订《商品房买卖合同》的,开发商有权解除本认购书。开发商解除本认购书的,购房者已支付的定金不予退还,经书面通知送达购房者后,开发商有权将该商品房另行出售给他人。 二、开发商不能按时签约,需返还购房者双倍定金 开发商未在约定的期限内与购房者协商签订《商品房买卖合同》的,购房者有权解除本认购书。购房者解除本认购书的,开发商需要双倍返还购房者已支付的定金。 此外,若根据认购书条例,若开发商在购房者支付认购定金之日起至本认购书解除之日止,将该商品房另行出卖给第三方的,开发商应当向购房者双倍返还定金。 凡因本认购书引起的争议,双方应友好协商解决。协商不成时,双方选择向项目所在地人民法院起诉;或向当地仲裁委员会申请仲裁。那么,新规的实施将对楼市产生怎样的影响?据搜狐焦点, 地产经济学家邓浩志表示,这个避免购房者一时冲动买房,保护了消费者的利益,划了一条缓冲线。但是对楼市产生不了什么影响,因为它不会因此改变供需关系,就多了两天冷静期而已。世联行资深市场研究员崔登科也肯定了这一说法,表示新规更多的是对购房者的一种保护。拒绝霸王条款另据南方日报消息,去年底,东莞市消委会调查了房地产交易领域涉及的合同、协议,发现有不少开发商在消费者购房时签订的《认购书》《商品房买卖合同》上设“陷阱”,设置一些免责或限制甚至剥夺消费者选择权的霸王条款。依据调查情况,去年12月6日,东莞市消委会发出2018年第6号消费警示,提醒广大购房者,在签订购房合同时,对涉及条款有提出异议和说“不”的权利:霸王条款一 排除买受人合同变更及解除权条款:买卖双方商定,涉及该商品房或其所在楼宇、项目的规划、设计变更,如属于下列任一情形的,买受人同意不因此拒绝收楼或解除售房合同,出卖人也无需承担违约责任。 点评:该条款排除买受人合同变更及解除权,以及要求出卖人承担违约责任的权利。依据是《商品房销售管理办法》第二十四条规定:“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。” 买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。据此,房地产开发企业在规划变更后,有法定义务在期限内通知买受人,买受人有权利解除合同和退房,房地产开发企业不履行通知责任的则需承担买受人退房的违约责任。 霸王条款二 免除出卖人在广告宣传中应承担的责任 条款:买卖合同、本补充协议及其附件构成买卖双方完整的合意,并取代出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位中对该商品房所作的任何口头或书面的宣传(包括但不限于广告宣传、销售人员陈述、说明、保证等)。买卖双方特此确认双方之间的权利义务以买卖合同、附件及补充协议约定为准。 点评:该条款涉嫌免除出卖人在广告宣传中应承担的责任。依据是:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”该条款约定出卖人不受其约束,涉嫌免除了出卖人的义务、排除购房人的权利。来源:每日经济新闻,综合自广州日报、搜狐焦点、南方日报

卖地也要“薄利多销”?这座GDP表现惊艳的城市,拿下一个“全国第一”

   

地不好卖,但还是使劲地卖。实际上,遵义是全国的一个缩影。尽管出现了近1500宗土地流拍,但2018年的地方卖地收入依然创下新高。

王健林:万达商业今年要剥离所有房产业务 一平方米房产开发也不能有(全文)

   

1月12日,在万达集团2018年会上,王健林表示企业负债最重要的两个指标:负债率和有息负债。负债率因行业不同,统计口径不同,合理标准也不同。如金融业负债率90%都很正常,房地产行业因预收帐款也算负债,负债率也相对高一些。有息负债才是硬指标,是不能太多的。2018年,万达有息负债大幅减少,同比2017年减少约30%。应该是国内大型企业中,有息负债率下降最多的企业之一。现在都说去杠杆、降负债,但很多企业降负债两三个百分点就很痛苦、很吃力。特别是万达海外负债基本解决,目前只剩下少部分没有到期的负债,万达在海外有高于其额度的应收款和现金存款。说万达海外要违约的人,恐怕永远要被打脸。王健林还提到,按照投资协议,万达商业今年内要剥离所有房地产业务,一平方米房地产开发也不能有,成为彻底的商业管理运营企业。这是协议约定,今年必须完全剥离。以下为工作报告全文(来源万达集团):万达集团2018年工作总结首先代表集团对大家参加年会表示热烈欢迎!2018年是中国改革开放40周年,也是万达集团成立30周年,所以今年年会对万达有特殊意义。30年前,在中国改革开放大潮的推动下,我们成立了几十个人的小企业。历经30年发展,万达现在已成为一家大型跨国企业集团。每年年会都有很多外国同仁来参加会议,工作报告也有同声传译,这些都是国际化的标志。在中国,万达创造了“万达广场就是城市中心”的奇迹和独特的商业模式。前一段时间,我去广州参加万达匹兹堡医学中心国际医院签约,广州当地的万达公司让我去萝岗万达广场参观,我记得当年签约时这里就是农村,项目周边没多少居民,给我介绍情况的是一位村长。对于要不要在这里投资建万达广场,内部还有争论。因为看到规划是发展科技城,而且正在修建两条交汇的地铁,我们决定投资。现在这里完全变成了一个繁华新城区,灯火辉煌,热闹非常,萝岗万达广场也成为广州人流量排名第一的万达广场,这是“万达广场就是城市中心”非常好的一个例证。在世界,我们创造了唯一一家横跨亚洲、欧洲、美洲、澳洲四大洲,处于全球领先地位的影视企业。在万达之前,还没有跨洲经营的影视企业,万达创造了世界崭新的模式。万达30年的发展就是中国改革开放的一个缩影。可以说,没有党和政府领导的改革开放,就没有今天的万达。因此万达发自内心感谢党和政府,感谢改革开放。2018年,万达集团在董事会正确指导下,在丁总为首的管理层和全体员工奋斗下,实现了年初预定的各项指标。对2018年工作进行总结还是那句老话,挂一漏万,年会没讲到的公司不代表工作做得不好,也不代表对你们的工作不重视。每年的年会工作总结对我来讲既是脑力活,又是体力活。每年元旦过后,人力资源中心、财务中心把全集团总结材料给我,厚厚几大本,几天时间里我就要认真读完、再提炼写成终结提纲。一、去年工作主要成绩(一)全面完成工作目标2018年,全集团资产(按成本法计算)6257.3亿元,因为去年资产转让因素,同比下降11.5%;收入实际实现2512.7亿元,我们决定将其中已签订项目转让协议、但还没办理完手续部分的370亿元收入从年度计划及统计中减去,所以万达2018年收入为2142.8亿元,完成年计划的101.6%,同比下降5.7%。其中:万达商管集团收入376.5亿元,完成计划101%,同比增长25.9%;租金收入328.8亿元,完成计划100.7%,同比增长28.8%,连续10年租金环比增长超过20%;租金收缴率100%,连续13年创造行业大型企业世界纪录。酒店管理公司收入14亿元,完成年计划的104%,同比增长21%。开业万达广场49个(不含转让资产项目);新增持有物业452万平方米,累计持有物业3586万平方米。万达广场总客流38亿人次,同比增长19%。取得这些成绩不容易,去年很多线下企业,服务业也好,制造业也好,收入增长或绝对数都在下降。文化集团收入692.4亿元,完成年计划的101.3%,同比增长9.2%。其中影视公司收入580.6亿元,完成年计划的103.2%,同比增长9.2%。体育公司收入88.3亿元,完成年计划的94%,同比增长22.9%。体育公司95%以上的业务来自海外,海外市场很稳定,但因为2018年是世界杯年,所以收入增长幅度大一些,这是特殊情况。宝贝王公司收入20.8亿元,完成年计划的89%,同比增长44.3%;文旅公司收入2.7亿元(不含转让文旅项目)。地产集团收入540.2亿元,完成年计划105.8%,同比减少34.9%;回款610.4亿元,完成年计划的102.5%,同比减少3.3%。金融集团收入433.6亿元,完成年计划101%,同比增加28.6%。集团其它收入100.1亿元,完成年计划101.8%。在全国经济下行压力增大形势下,万达4个产业集团都完成年度任务,其中努力艰辛可想而知,我代表集团董事会对全体员工的努力工作,说一声谢谢,谢谢大家!(二)持续转型显示效果万达初始转型始于20年前,从单纯住宅开发转向持有商业中心开发运营,4年前集团又提出全面转型现代服务业,2018年,我们坚持转型见到明显效果。1、服务业收入占比提高。2018年,万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。应该说万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。服务业收入中,有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元,占总收入的15.3%。这是集团收入中,我们最希望看到增长的部分,也是最可靠的部分。再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能“任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。前几天,我和几位企业家朋友聊天,我说万达商管是万达的核心企业,我什么企业都能丢,这个不能丢。万达商管也不是传统企业,现在商业讲线上线下融合,线下同样在进步。外面看没有变,里面内容不断在变。不用说二十年,就是与十年、五年前相比万达广场店家都大不一样,谁不行就淘汰出去,不断有新内容进来。建一个商业项目费时费力,但是一旦建成,经过两三年培育期就成为稳定的印钞机。举个例子,上海五角场万达广场12年前开业,当时投资成本大约21亿,现在一年租金7亿,而且每年还在增长。虽然万达商管看起来比一些科技企业“笨”一点,但现金流稳定,收入虽然不能每年涨百分之几十,但每年都在两位数增长。很多企业一时干得挺好,但一个调整可能就没了,而商业中心50年、100年都还在,都能看得见,所以万达商管就是万达的核心产业和核心现金流。2、轻资产战略见到效果。2018年开业的万达广场中,轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中,轻资产达50个。从2019年起,开业的轻资产广场超过一半,以后占比越来越高,也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。3、企业负债大幅下降。企业负债最重要的两个指标:负债率和有息负债。负债率因行业不同,统计口径不同,合理标准也不同。如金融业负债率90%都很正常,房地产行业因预收帐款也算负债,负债率也相对高一些。有息负债才是硬指标,是不能太多的。2018年,万达有息负债大幅减少,同比2017年减少约30%。应该是国内大型企业中,有息负债率下降最多的企业之一。现在都说去杠杆、降负债,但很多企业降负债两三个百分点就很痛苦、很吃力。特别是万达海外负债基本解决,目前只剩下少部分没有到期的负债,万达在海外有高于其额度的应收款和现金存款。说万达海外要违约的人,恐怕永远要被打脸。4、转型认识更趋一致。万达为什么要从房地产转型?为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式?为什么折腾自己?因为房地产行业有两个比较大的缺陷,一是房地产是强周期性行业,好几年差几年,在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目,似乎可以一定程度熨平周期,但是不可能完全摆脱周期。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品,即使比起汽车这样的耐用消费品,更新速度也慢得多。买多套房的人基本都是为了投资,真正自己居住,更新换代是很慢的,很多人买一套房子住一辈子,甚至传承几代人。一个国家城市化率达到70%左右,房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的,但是市场销量萎缩后,行业里的企业数就会大幅减少。基于这两点原因,万达一定要坚决转型,发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。前两年对集团转型现代服务业,部分管理层还有疑虑。2018年看到国家对房地产行业政策的调整和整个行业的变化,万达同仁特别是管理层对万达转型现代服务业的认识更趋一致,大家更认同集团董事会战略决策的前瞻性。对大型企业来说,转型知易行难。前两天我看了一篇文章,说房地产转型是伪命题,那是因为他们转不了才这么说。不仅房地产行业,任何行业转型都不容易,转型是极其痛苦、需要长时间才能完成的过程。随着租金收入不断增加,新生现代服务业产业的成长,万达一定会越来越健康,越来越运行良好。其实现在说万达转型已经成功不算为过,因为万达收入结构已经改变,主要收入来源已经不是房地产。但我们还在转型过程中,最终完成目标是2020年。万达已走在正确道路上,我们一定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范。(三)文化成为最大收入2018年,万达转型成果最重要标志之一,是文化成为最大收入。文化产业收入占集团比重达32.3%。文化集团不仅规模中国最大,在世界也排在前列,经营质量非常良好。1、影视产业。去年收入达580.6亿元,同比增长9.2%。去年新开业影城114家,新增屏幕1009块,其中国内新开业影城105家,新增屏幕889块。累计万达开业影城1641家,屏幕16576块。影视产业内容制作也有进步,制作《唐人街探案2》、全球网剧收视率第一的美剧《迷失太空》等口碑、收入俱佳的作品。2、体育产业。一是收入大增。2018年收入88.3亿元,同比增长22.9%。海外市场非常成熟,每年维持这么高的增长不太可能,世界杯年是重要因素,因为足球是万达体育收入比重最大的几个产业之一。二是中国继续落地顶级赛事。成都落地“马拉松世界大满贯预备赛”,广州落地“国际羽联世界巡回赛年终总决赛”,摇滚马拉松重庆、广州等赛事,加上原有 “环广西”公路自行车世界巡回赛、“中国杯”国际足球锦标赛、铁人三项等,万达在中国已落地7类世界级、中国唯一性体育赛事。三是海外新获大量权益,如2020年足球欧洲杯媒体制作,冰雪、手球、橄榄球、自行车等多项世界大赛的商业或媒体权益。四是世界杯影响大增。俄罗斯世界杯万达是全球6家顶级赞助商之一,万达体育旗下公司又获得世界杯电视制作主传播权。据官方数据,俄罗斯世界杯收看人数创纪录超过600亿人次,万达中英文标识在比赛转播中反复主位出现,使万达扩大了世界影响。特别是万达推选的6名护旗手出现在世界杯揭幕战上。六名护旗手全部选自贵州丹寨,极佳宣传了贵州和丹寨,在全球产生了很大影响。3、宝贝王。收入同比增长44.3%。2018年因为前期制作、谈判原因,《海底小纵队》没有新制作动漫,这种情况下,国内仍有超百家电视台、网络平台播放,全网点击量翻倍增长至240亿人次,成为中国领先的超级儿童IP。去年宝贝王与4个全球知名的儿童动漫作品签约中国地区控股合作,说明宝贝王已经受到世界顶级娱乐公司的认可,愿意把自己的重要作品交给宝贝王控股运作,未来宝贝王IP产品将有很大成长空间。2018年宝贝王乐园新开业69家,早教50家,年度总客流1.99亿,同比增长36%。万达电影(21.350, -0.03, -0.14%)很有人气,是商业中心的标配,但宝贝王在门店数量不到万达电影一半的情况下,仅用3年时间就达到万达电影13年才达到的客流量,可见宝贝王多有人气。新文旅公司收入2.7亿元,圆满组织东方影都开业,配合上合组织电影节。新签约兰州、延安万达城项目。(四)正式进军健康产业大健康产业万达历时3年探索,先后与英国、亚洲等企业洽谈合作,最终决定现在的模式。1、引进国际顶级医疗体系。去年万达与美国匹兹堡大学医学中心(UPMC)签订协议,在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院,全面引进UPMC的医院品牌、管理团队、技术骨干、医护培训等整体医疗体系,这是国内唯一真正引进的国际一流医院体系项目。我们跟美国排名前十几位的医院都谈过,他们不愿意到中国开分院,在美国也少有分院。之前有些企业号称引进知名国际医院,其实都是技术咨询和管理咨询。打个比方,著名酒店品牌管理和提供咨询服务能一样吗?何况酒店管理和医院管理在科技、人才、难度等方面完全不能相提并论。大学和医院就是服务产业上两颗皇冠明珠。现代服务业中最难做的就是大学和医院,不是投多少钱的问题,还需要时间积累、文化沉淀,著名大学很少有办分校的,医院办分院的也很少。所以,万达能引进美国顶尖医院,不仅是万达产业发展的一件大事,对中国医疗产业、中国服务业也是创举。2、创新大健康产业新模式。通过3年研讨,创新以顶级医院为核心,综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的中国大健康产业新模式,这种模式也可叫做大健康综合体、大健康综合园。只要有两个项目实践验证创新是正确的, 万达就又有了一门绝活,一个大产业。3、落地成都、广州项目。特别是广州项目,这么大规模的项目,从洽谈、选址到签约只用了两个月,令我感到惊叹。我到拜会广州市委书记时候就说,“这是新广州速度”。(五)资本运作取得进展1、引进腾讯、苏宁、京东、融创4家战投,340亿元入股万达商业。2、引进阿里、北京文投70亿元入股万达电影。3、60亿元向融创转让文旅管理公司。4、AMC5亿美元引进新投资者。新投资者银狐资本是美国很有名的文投基金,而且万达保持了控股权。5、海外转让4个地产项目,收回18亿美元现金。另外还有其它一些资本方面项目。2018年资本运作合同收入827亿元人民币,已收回现金627亿元人民币。这些收入中,绝大部分是股权资本运作,少部分是资产转让。这些资本运作收入支持了万达去杠杆、降负债战略,保证了企业现金流需要。(六)带头履行社会责任1、就业。2018年万达新增服务业就业岗位20.2万人,预计占当年全国新增就业总额的1.5%,其中大学生就业9.5万人。在全国经济普遍下行,就业压力逐渐增大形势下,万达还能如此大规模新创造服务业就业岗位,我认为是对国家最大的贡献。截至2018年,仅全国280家万达广场就创造约120万个服务业就业岗位,这还不包括万达酒店管理、文化旅游、体育、影视等其它产业创造的就业。万达已经连续10年成为全国新增就业最多的企业,连续3年新增就业占当年全国新增就业的1.5%。中央去年提出要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,第一位就是稳就业。有人说,如果全国有100个万达,就业就不愁了。2、扶贫。丹寨旅游小镇2018年游客再次超过500万人次,每年500万游客人次就作为商管考核的标准,不要求再增加,也不能掉下来,现在要求增加的是过夜游客数量。2018年带动丹寨全县旅游收入37亿元,带动12810个贫困人口增收。去年丹寨推出扶贫茶园,首批使500户贫困户脱贫。丹寨扶贫轮值镇长项目,全年连获三项国际大奖,创造中国创意活动与扶贫实践相结合的范例。很多创意脱离实际,能跟实践相结合就不简单,将创意跟扶贫结合,在全世界都是范例。万达正在规划丹寨旅游小镇开业后5年的建设规划,不是说帮助丹寨县脱贫就行了,还要帮助致富,创造中国旅游产业扶贫新模式。3、纳税。2018年万达纳税284亿元(不含转让项目税收)。4、捐赠。万达2018年现金捐赠3.21亿元。5、环保。去年获国家绿建标识105项,绿色运行标识35项,绿色饭店8个。自从国家推出绿建标识认证,十多年来每年都是万达获得认证最多。6、义工。组织义工活动2600次,10.2万人次参加。万达义工是万达企业文化一大特色,没有其它企业像万达这么重视义工,不仅组织活动,还要内部宣传报道。为什么?大家都在写字楼里上班,收入不错,怕大家忘了自己的初心。二、去年工作存在主要问题一是个别公司没完成年度任务,30周年没实现满堂红。4个产业集团总体指标都完成了,但产业集团下面个别公司没完成指标,多数是利润指标完成了,收入指标差一点,也有极个别公司收入、利润指标都没完成。能完成任务的人总能想到办法,完不成任务的人总能找到借口。今年全球经济面临下行,多数国际组织、金融机构都调低了全球增长预期。我预计2019年完成任务要比2018年付出更多艰辛!在座的各位,特别是坐在前排的各位,年会结束后就要认真思考,怎样把任务往前多赶一点,给后面多留一点余地。二是发生重大安全事故。南京、常熟事故中死亡4人。事故责任报告已经出来,尽管我们不是主要责任,但教训沉重。三是管理存在较大漏洞,地产集团个别公司营销人员集体贪腐,损公肥私。此事太恶劣,涉案主要人员已移交司法。我敢肯定,此类事情在地产集团不会是唯一、甚至在万达集团也不是唯一,只是没发现而已。四是不知节俭。在企业经营已经很吃力的情况下,个别公司、个别部门办事花钱仍然大手大脚,负责审批的领导都不愿得罪人,把责任都往丁总那推。今年全国财政工作会议首次提出要过紧日子,难道万达还要过松日子吗?也要学会过紧日子。五是本位主义严重。只想保护自己小团体的利益,不为集团大局着想。我和丁总都有感觉,内部总像和集团做买卖。三、2019年主要工作安排(一)今年工作主要任务2019年,万达集团计划收入2326亿元。其中:商管集团收入438.3亿元,其中租金收入386.2亿元。从今年起,租金收入增幅比前几年略低,但净租金增幅差不多。原因在于轻资产项目增多,轻资产项目收入扣除所得税后就是利润,重资产项目租金虽然全归自己,但要扣除各种费用。万达商管越往后,租金收入含金量会越高。酒店管理公司收入15亿元。新开业万达广场43个(未含万达茂),其中轻资产29个。今年未达到开业50个广场,原因在于轻资产的个别投资方不像万达有执行力,这是轻资产带来的新课题。过去计划模块管理只针对万达内部,从今年开始,计划模块要延伸到所有轻资产项目业主。从明年开始,每年开业计划要有富余量,至少增加10%,确保每年不低于50个广场开业。文化集团收入743.1亿元。其中:影视公司收入623.7亿元;新开业影城104家,新增屏幕903块;国内新开影城81家,新增屏幕674块。体育公司收入85.1亿元。宝贝王公司收入31.3亿元,新开业宝贝王乐园132家,早教中心134家。文旅公司收入3亿元。地产集团收入521.9亿元,回款457亿元,竣工入伙497亿元。金融集团收入496.4亿元。万达其它公司收入101亿元。(二)调整转型发展思路万达目标是2020年完成企业转型,随着形势发生变化,万达转型思路也要调整。1、重点服务消费。中国经济正发生两大深刻变化。一是内需成为经济发展主动能。过去外贸、投资是主动能,现在内需是主动能。二是由商品消费为主转向服务消费为主。预计十年之内,服务消费会占据消费主导地位。这是符合经济学原理的,生产的最终目的是消费,消费的最高层次是体验、享受。这种转变既是冲击,也是商机。服务消费的最大特点是体验价值大于价格,对于当下中国商品消费重价不重质是一种纠偏。现在很多人买东西就上APP比价,谁便宜买谁的。服务消费属于比商品消费更高层次的消费,需要更高的消费能力,对于品牌造就、工匠精神更有利。为什么大家要买德国东西、买日本东西?为什么国外有几千个奢侈品品牌,中国一个出不来?奢侈品需要工匠精神、需要几代人去完善一个东西,而我们缺这种东西。万达今后要紧紧抓住服务消费、体验消费产业,把这些产业做大做强。2、聚焦优势产业。万达转型战略调整的另一重点就是梳理现有产业,聚焦我们在国际国内有竞争优势,或者很快能形成竞争优势的产业。比如大健康,以前万达没有优势,但现在我们有了优秀的合作伙伴,很快就形成竞争能力。从拿地就可以看出,很多城市找上门来,邀请我们去投资。对于其它现在没有竞争优势,今后也很难做到竞争优势的产业,要逐步有序退出。总之万达要瘦身,要有舍有得。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。个别自媒体或所谓专家,只看到我们在卖卖卖,却没有看到我们还在投新的项目。话又说回来,要是万达的买卖所有人都能看明白,那我们这些人就没价值了。这种战略调整肯定不舒服,甚至是痛苦的,但万达一定要“咬定青山不放松,任尔东西南北风”。不管哪个公司,不可能什么产业都做得好,也不是说刚开始进入一个产业就知道行不行,总是觉得能做才进去,但在做的过程中或者发现自己没有竞争优势,或者发现这个产业不能做大,不能做到行业前两三名。看出趋势能及时调整,就是优秀公司,不犯错的企业全世界也找不到一家。3、做高门槛的生意。万达这些年,一直在创新,一直被模仿,一直被挖人,各产业都是这样。个别甚者,某大型企业人力资源部门领导在万达总部旁边的文华酒店长期包房,成天找我们的管理人员谈话。一会儿这个被挖走了,一会儿那个被挖走了,一些年轻人刚培养出来就被挖走,这提醒我们,不仅要创新产业、培养人才,还要防止被简单模仿、防止被不断挖人,就要提高竞争难度,进入高门槛的产业,如科技、创意、人才、资源等方面都要求高的,就是我们今后发展产业的方向。这几年,万达新进入的儿童产业、体育赛事、国际医院等产业,模仿者就少了。因为许多综合因素在一起,很难模仿了。如果宝贝王就是搞一个乐园,那全国有一批人模仿,我们先从IP、动漫开始做,别人就玩不了。4、轻资产为主。万达是强调轻资产为主,不是完全放弃重资产,是在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。今年以后,新开业万达广场至少70%以上是轻资产,新开业酒店原则上全是轻资产。轻资产不是说说就能做的,没有品牌,没有管理能力做不了轻资产。谁不想做轻资产?靠品牌赚钱,靠管理能力赚钱,自己风险还小。但你首先得有品牌,还要有能力才能做。在这里我要强调,地产集团为了保证商管每年开业50个广场,每年还需要力争上10到15个重资产项目,地产集团不追求销售额,追求每年保多少万达广场开业,地产集团就是为商管而存在。一是为了资本市场的需要,彻底把商业管理和地产业务剥离。二是一些商业项目本身带有住宅开发,我们不能因为不做住宅舍弃项目。三是做轻资产,需要团队指导业主建设。所以地产集团还要存在,每年还要有几百亿销售额。5、持续降低企业负债。要在2018年基础上,2019年力争有息负债再降8—10%。到2020年底将万达集团有息负债降至绝对安全水平。万达集团负债水平不仅在中国的房企中,在中国民营企业中,即使跟所有大型企业相比都不算高。但为什么我们在去年降了负债,今年还要降,明年还要降?就是通过发展轻资产,发现可以走这条路子,做重资产的必要性降低了。在这种情况下,我们要把有息负债逐渐削减。万达商管定了一个目标,从今年开始有息负债不能再增加,但收入要逐年增加,怎么办?就是不断提高开业轻资产项目的数量和占比。万达既然认准了轻资产、低负债发展的战略,就不能动摇。(三)依靠创新推动工作万达集团三十年发展史,就是一部创新史,如全国首家跨区域发展的房企,首家连锁大型商业中心企业,首家全国性大型连锁电影院线,首个全国性高端酒店管理公司,首个大型体育公司,首家大型文旅项目企业,首家顶级国际医院,这里就不一一列举了。依靠不断创新,万达才能从零发展到今天,才能保持超常的发展速度,今后万达也永远要靠创新来发展。2019年重点要推动几项创新:1、新消费模式。万达的新消费和所有电商的新消费不同,万达的新消费本质上是线上线下结合的消费模式,电商所谓的新消费,虽然也说线上线下结合,但目的还是为线上引流。万达本身不卖商品,是以线下为主的平台,我们的新消费目的是帮助线下商家提升便捷和体验感。之前做得不太成功,后来和腾讯合作,成立了丙晟科技,就是在探索把这件事做好。这件事一旦成功,立刻可以扩展到中国,全国所有大型商业中心、大型百货店和其它很多地方都能用到。我们研发的管理软件会成为通用的平台,带来很多新的大数据。2、慧云和大数据结合。慧云作为管理软件已经是世界顶级了,花了不少钱,也布了很多点,但是到现在慧云有一点缺陷,没有和大数据结合。如果慧云能和大数据结合,价值还能大幅提升。信息中心在2019年力争在这方面要有进步,哪怕是进一小步。3、IP产品的研发。万达文化集团,特别是宝贝王和影视公司,要想有大的作为,必须要在IP产品上有作为,不管是自主、并购还是合作,都可以。靠线下店增加收入有限,要把IP形象树起来,通过线上、线下一起卖产品,才会有大的增长空间、利润空间和增值空间。(四)提高文化产品质量万达文化产业规模已经较大,收入想持续以往那种高速增长难度很大,今后要把提高质量、提升利润作为重点。1、影视产业。影视除了票房、广告、卖品,可不可以研究点别的。影视制作要保证每年有几部有影响力的作品,不管是万达电影还是传奇,电影还是电视,每年总要有一两个爆款。而且每个大的档期都要有自己的作品,不能在好档期空场。2、体育产业。国外赛事当然要推,但重点是在中国打造国际级、唯一性赛事,而且是年度固定赛事。像今年中国8个城市举办的篮球世界杯当然很好,可是不知多少年才能再来一回。我们的目标就是办“环广西”、“成都马拉松大满贯”这类赛事。体育公司做到在中国每年有十类赛事,公司的价值会大幅提升。体育赛事跟别的产业不同,不是新的值钱,而是越老越值钱,像环法,波士顿马拉松都是百年品牌。3、宝贝王。一是尽快出新的动漫产品,2018年没开发新动漫,今年开发了新动漫,还不能保证每周上新内容,这是问题。新控股合作知名儿童IP,要确保我们拿过来比外国人搞得好,不然没法交代。二是今年宝贝王APP测试版后尽快推正式版,把线上线下打通,使宝贝王在文创特点上增加科网特点。三是自己搞IP产品销售。授权销售虽然稳当,也不用出什么力气,但也赚不到多少钱。宝贝王要想大空间,IP产品销售一定自己搞,而且把线上销售作为主要方向。希望你们尽快把授权销售拿回来,多做几个IP产品,这种收入上去了,才真正有价值。4、文旅公司。要创新文旅项目新模式,老的文旅产品规划、内容、利润都存在问题。比如在特色小镇可以下功夫,像丹寨旅游小镇交通不便,资源又不行都能搞起来。文旅产品就是要创新,要研究,不能一成不变。(五)大力发展健康产业万达聚焦优势产业,对一些非优势产业退出瘦身,不是今后不再发展任何新产业,对不是传统产业、科技含量高、又看准了的新兴产业还是要进入。1、力争大健康全部落地。今年力争5个一线城市大健康力争全部落地,至少3个项目开工。2、尽早完成单个国际医院管理合同。这在中国是第一个这类合同,大家摸索着干吧。合同签了,项目就可全面启动,设计、工程才能往前推,否则拿了地还得等着。3、设计世界一流的花园式国际医院。规划设计是龙头,要反映全世界最新研究成果,建成智慧医院,综合水平要比美国现有医院高。万达成都医院请过一家美国顶级设计公司,设计的版本我都觉得很好了,但这次新合作的医院说这还是十年前的设计,不知道最新的设计是什么,我期待着他们拿出来。4、组建开工项目的中方团队。因为中方技术团队骨干人才全部都要赴美培训三个月以上,费用预算上要早列出,这件事要提上日程。(六)资本市场要有进展1、万达体育和传奇影业都要开展资本运作,今年要出成绩。2、万达商业剥离房地产业务。按照投资协议,万达商业今年内要剥离所有房地产业务,一平方米房地产开发也不能有,成为彻底的商业管理运营企业。这是协议约定,今年必须完全剥离。这件事做完以后,我相信市场看到的将是一个中国少见的优质企业。为什么敢说这个话?第一,万达有大量优质物业,想重建一个万达已不可能。第二,万达有长期增长的稳定的现金流。第三,受经济周期影响小,万达的商业不做高端奢侈品,主流大众消费,偏点时尚流行,这种消费几乎不受经济周期影响。第四,万达的负债率是国际标准的。有些人说万达着急上市,他们根本不了解,我们和战略投资者签的协议是五年之内上市,即使不上市也没有回购保证。还是那句话,是金子总会发光,好饭就不怕晚。3、万达广场资产证券化。像万达广场现金流好,资产又有升值空间,这么好的物业,我理解在市场上应该属于稀缺资源。希望资本中心努力,今年要把资产证券化做起来。(七)严格抓好企业管理1、坚决抓好安全生产。这是一切工作前提。一是提升制度安全标准。二是狠抓工程质量,恢复工程质量现场会制度。三是重奖重罚,特别对领导班子及一把手。2、提高科技管理水平。中国没有第二个公司像万达管理压力这么大,物业众多,人流量大,每年线下几十亿人流量,过几年可能百亿级。安全管理、人员管理方方面面压力都大,靠人管人,没办法管,就是靠科技。信息中心当年能研发出慧云、筑云、工作计划模块万达科技管理3大法宝,使我们现在能撑得住。今后发展到500个店、1000个店,科技手段也需要进步,能不能研发出4大法宝、5大法宝?3、重点抓住落后公司。木桶能装多少水,是由最短的木板决定。今年管理工作重点是抓落后的公司,抓完不成指标的公司,特别是地产、院线、宝贝王这些大型连锁企业,领导要把精力放在完不成任务的公司身上,希望在2019年年会的时候,完不成任务公司的比例比今年降低。万达大大小小上千个公司,谁也不敢说百分之百完成指标,但是完不成的比例要少一点,超额完成的公司要多一点。4、反腐常抓不懈。高薪不能养廉,只能长期反腐。审计中心工作重点是预防,多开一些会、多搞一些教育、多搞一些走访。2018年万达工作报告我们还是正常对外发布,今年是万达三十年,也算走过一个完整的历程,明年以后工作报告就不对外发了。原因一是我们不是上市公司,没有义务发表;二是同类大型企业没有对外发布内部工作报告的;三是发表压力大,这个话不能说,那个话也不能说。特别现在个别人为了吸引眼球,根本就不管你说什么,就是捕风捉影瞎写。今年是万达三十周年,作为一个献礼,我们推出了一首《万达之歌》,歌词是我作的。原来通过征集收到几千首歌词,有的写得特别漂亮,但是不像万达,说是万科也行,华为也行,没有万达特点。有的又特别具体,总之没有满意的,我就自己花时间写了一个,歌词像万达,“求创新、守信用、重执行、做慈善”,万达的特点都有。我自认为写得可以,但是曲我不懂,就找人作了曲。今年年会首唱,大家觉得还过得去的话,以后万达每年年会都唱《万达之歌》。中国三千万企业,还没有几个公司歌曲能传唱久远,希望我们《万达之歌》能传唱下去!春节快到了,我代表集团向在座各位及全体同仁拜个早年,祝大家新春愉快,身体健康!感谢青岛万达文华酒店、嘉华酒店、皇冠假日酒店、希尔顿逸林全体员工为年会辛苦工作。谢谢大家!

李嘉诚退休后首发声:房子买了自己住没问题,但千万不要炒,因为…

   

1月11日,去年正式退休的李嘉诚出席长实集团晚宴,在接受采访时他称,今年世界经济还很复杂,大家要小心点。对于香港楼市,表示买了自己住没问题,但是买来炒千万不要,因为波动很大。  截图来源:梨视频   【新闻链接】李嘉诚正式退休 长子李泽钜接任长和系主席(附李嘉诚十大金句)2018年5月10日,据香港电台消息,长和系主席李嘉诚在当日长和及长实股东大会后,正式退休,转任集团资深顾问。90岁的“超人”李嘉诚退休后,他规模达千亿美元的商业帝国交棒长子李泽钜。“看着他工作数十年没有信心是假的”,谈及即将接任主席一职的长子李泽钜,李嘉诚表示很有信心。根据《福布斯》杂志2018年1月18日公布的香港富豪排行榜,李嘉诚以360亿美元(约合人民币2200亿元)总净资产,连续20年蝉联香港首富之位。其净资产较2017年的303亿美元增18.81%。如今李嘉诚旗下长和系业务已遍及全球,包括房产、港口、电讯、酒店、零售、能源、基建等等。长江集团业务遍及全球超过50个国家和地区,员工人数超过32万人。图解接班人李泽钜崛起历程下面我们来一起看看长和系上市公司图谱,以及李嘉诚接班人——李泽钜的成长历程:接班人李泽钜成长历程李泽钜得意的资本运作案例:李嘉诚曾评价李泽钜分拆长江基建上市的表现,李泽钜的表现可得90多分,“如果他不是我的孩子,会给他100分!”李嘉诚曾公开对外界说:“Victor(李泽钜)在任何时候都可以顶替我的位置。”可见李嘉诚对这位接班人有多么满意。从2000年至今斥资逾2000亿港元海外收购了11项英国、加拿大和澳大利亚等国的基建项目,涉及电力、水务、天然气供应、物业管理等业务资产。下面我们来看看李家资产的转移路径。据不完全统计,从2013年开始,李嘉诚家族卖掉的大陆、香港资产约1761.53亿港元。根据长江和记实业有限公司官网报道,李嘉诚家族近几年主要在这些国家收购了不少公司。从上述几幅图片中,我们可以清楚地看到李家资产的转移路径,整体而言,可以简单概括为:重心加速向西!对此,有业内人士分析称,这种资产转移路径或许与已继承李家多半家产的李泽钜有关。李泽钜毕业于美国斯坦福大学,对西方的了解比较多,所以“长和系”最近几年偏爱投资海外的资产。重温李嘉诚十大金句1、创业没有捷径可走,因为世上根本没有好赚的钱。这是李嘉诚对想要创业的年轻人的一条恳切建议,却不只适用于年轻的创业者。事实上,每个在商海沉浮过的人,对这一条怕都是深有体会。2、钱可以用,但不可以浪费。这句话来自著名的“硬币故事”。某天早上,李嘉诚要驾车,从口袋里拿钥匙时,一个二元硬币随之掉了出来,刚好滚到车轮底下。于是,他蹲下身,想把硬币拾回来。一位值更人看见了,就上前帮忙。李嘉诚拿回硬币后,掏出一百元给值更人,表示感谢。后来,他解释自己这样做的原因:“要是我不拾回这二元,车子驶开,这硬币便会掉进坑渠,这二元便在世上消失了,但是现在我拾回二元,我给他一百元,这是不会消失的。他可以使用这些钱。总之,钱可以用,但不可以浪费。”(PS:这个故事后来出了很多演绎版本,硬币的面值从两元变成一元,从掉在路上变成掉到下水道、掉到井里,从看更人主动帮忙变成李嘉诚让秘书通知专人揭开井盖取钱……搞得很多读者真假莫辨。小七后来看了翡翠台采访李嘉诚的一个节目,李嘉诚亲自口诉了这个故事,证实了它的真实性。有兴趣的朋友可以去找来看一看。)3、用人最重要看几方面:第一工作能力,第二对公司的投入程度,第三可靠程度。如果这三个条件都是正面,随着时间、机会一到,便即晋升他。李嘉诚不拘一格的用人之道在业内一直备受选举。在其集团内部,有些在香港只负责管理百人的部门主管,只要李嘉诚认为其尽职尽责,便会直接提升其到外国出任大企业负责人,管理规模瞬间扩大数百倍,而这些人也都会以优良业绩回报,不让李嘉诚失望。这种情况比比皆是。4、在剧烈的竞争当中多付出一点,便可多赢一点。就像参加奥运会一样,你看一、二、三名,跑第一的往往只是快了那么一点点。毫厘之间,胜负立现。前提是,你要肯付出。在已经很努力的基础上,再比别人更努力那么一点。5、不要与业务“谈恋爱”,也就是不要沉迷于任何一项业务。这是一种有着丰富的商业经历之后超然于商业活动之外的思维方式。对于一个真正的商业人士来说,只有赢利的业务,而没有永远的业务。这不由让人想起另一句股市名言:永远不要和股票谈恋爱。6、你要相信世界上每一个人都精明,要令人信服并喜欢和你交往,那才最重要。李嘉诚认为,自己事业有成的真正原因是“懂得做人的道理”。他多次说过,要想在商业上取得成功,首先要会做人,世情才是大学问。他从来不轻看别人,认为大部分人都有自己的长处和短处。7、只要勤奋,肯去求知,肯去创新,对自己节俭,对别人慷慨,对朋友讲义气,再加上自己的努力,迟早会有所成就,生活无忧。这些要求,全都看似老生常谈,但做到的人又有几个?8、在20岁前,事业上的成功百分之百靠双手勤劳换来;20岁至30岁之前,10%靠运气好,90%仍是由勤劳得来;之后,机会的比例也渐渐提高;60岁之后,运气已差不多要占三至四成了。张爱玲说,出名要趁早。现在,超人告诉你,想靠勤劳致富也得趁早啊。9、财富不是单单用金钱来比拟的。衡量财富就是我所讲的,内心的富贵才是财富。如果让我讲一句,“富贵”两个字,它们不是连在一起的,这句话可能得罪了人,但是,其实有不少人,“富”而不“贵”。真正的“富贵”,是作为社会的一分子,能用你的金钱,让这个社会更好、更进步,使更多的人受到关怀。所以我就这样想,你的贵是从你的行为而来。这种达则兼济天下的财富观,会令多少“富而不贵”的人汗颜?10、人生自有其沉浮,每个人都应该学会忍受生活中属于自己的一分悲伤,只有这样,你才能体会到什么叫做成功,什么叫做真正的幸福。世界上没有一帆风顺的人生。现在拥有无数耀眼光环的李嘉诚,也有过挣扎求存的艰苦童年,早年丧父的人生憾事。只有经过了低谷和高峰,才能体会到幸福的真正含义。来源:21世纪经济报道综合自梨视频、新浪微博、中新网、证券时报、腾讯新闻

因资产转让 万达集团2018年收入下降5.7%

   张敏

万达实现实际收入2512.7亿元,其中,已签订转让协议、但未完成转让的部分项目产生370亿元收入。

时隔23个月,房贷利率首度下行,趋势性拐点来了?

   

步入2019年,在迎接降准的同时,房贷“松动”传言也第一时间来凑热闹。近日,“房贷利率下调”的消息不时见诸报端。日前,融360大数据研究院发布的监测数据显示,2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%,相当于基准利率1.159倍,环比11月下降0.53%。上证报调研多家银行网点及市场专家人士,印证了此现象非集体性下调,属于商业银行阶段性反应,以及银行内部结构性调整,整体房贷利率呈现平稳态势。并非集体下调一般而言,年底属于银行个人房贷额度比较紧张的时刻,而去年年底与往年规律不同,房贷利率反而呈现下调现象。融360大数据研究院监测数据显示,去年12月份,北上广等一线城市首套利率均出现回落。以上海为例,2018年12月上海首套房贷款平均利率为5.09%,环比上期下降1.93%。且多家银行下调首套房贷利率,最低执行基准利率九五折优惠的银行增至10家,首套房贷利率平均水平出现首降。在上海地区,一般只有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行首套最低可执行95折优惠,而此次新增加的银行以招商银行、江苏银行等中小银行为主。“目前,下调房贷利率的银行多是本身首套利率就超过大行的中小银行,上涨空间有限加上资金充裕,出现了自然回落现象。与公司贷款利率相比,这些中小银行的个人房贷业务对营收贡献度占比不高,它们也不以个人房贷为重点业务。所以,大行才是反映个人房贷利率变动的主要观察对象。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为,目前展现的房贷利率“松动”现象属于银行内部结构性调整,非集体性变动。经上证报调研发现,上海地区个别银行传言出现了首套房贷利率九折的情况,而相关银行的信贷人员对此利率优惠水平不予置评。在融360监测的地区中,广州地区出现多家银行下调房贷利率,但由于该地区此前的房贷利率都是基准利率上浮10%-20%,尽管有所回调,其最低的房贷利率依然是在基准利率上浮5%的水平。相比而言,北京地区的房贷利率较为稳定。某大行通州分行个人信贷客户经理表示:“没变动、没接到文件、没下调,首套房贷款利率仍然是基准基础上上浮10%。”时隔23个月后的拐点?想多了!银行首套房贷利率在连续上涨22个月后,在去年11月份出现持平,而后在12月份出现首次下行的现象。为何出现所谓“拐点”?卢文曦认为,由于2018年下半年及2019年初,央行降准等一系列“放水”的动作,使得市场资金面比较充裕,从而带来了利率回调的空间。“贷款额度由总行管控的,一般年初松、年底紧,但目前额度比较宽裕。”某银行信贷经理说。降准对房地产市场有多大影响?卢文曦认为,降准对楼市的利好非常有限,从历史上看,降准和楼市没有必然正相关联系。市面上资金宽裕了,难免会有部分资金绕道到房地产市场,但量少叠加资金成本高,仍是总体趋紧的格局。某大行华南地区分行的一位个人信贷客户经理表示:“确实利率刚刚有所下调,之前是基准利率上浮15%,现在是上浮10%。但即使有所下调,也并不保证是趋势性下调,可能只是此阶段根据资金、楼市情况进行的微调,也可能后期会重新上浮。”2018年年底,住建部提出2019年房地产的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”,以促进房地产市场平稳健康发展。市场人士认为,房地产市场仍总体平稳。“现在和未来较长时期都应该在大方向上坚持调控政策不动摇,巩固得来不易的调控成果,决不能半途而废。”日前,中国人民银行参事盛松成在参加2019年首席经济学家论坛时预计,未来房价既不会大幅下降,也不会大幅反弹,这种平稳态势将延续多年。(来源:上海证券报 作者:张骄 张艳芬)

“全球房价最贵城市”跌落神坛!均价10多万每平米,现在有人宁损几百万定金也要弃买豪宅

   

1月11日,《南华早报》引述正式文件报道称,一位买家放弃在香港山顶购买豪宅,因此损失460万美元(3610万港元)的定金。据悉,该买家在去年12月31日同意斥资7.219亿港元购买山顶豪宅项目MountNicholson的16号屋,这座房子有一个私人花园、一个屋顶平台和一个游泳池,位于全亚洲最贵的地段;12月份以每平方英尺90484港元单价售出,比4月份售出的邻近房子便宜7%以上。但最后该买家选择退出交易。这也是香港房地产市场陷入疲软的最新迹象。香港的房价有多高?根据全球最大的生活成本统计网站Numbeo数据,2018年11月香港城区平均房价2.88万美元/平方米,郊区平均房价1.85万美元/平方米,房价收入比达到47.8倍,市中心住宅售价租金之比高达53倍,绝对房价与租售比均居全球主要城市前列,远超同属于亚太地区的新加坡、东京和中国内地北上广深等一线城市。由此,香港连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首,如此高的房价使得香港人均居住面积仅为16平米。从房价上涨趋势看,1997年-2003年,在亚洲金融危机冲击下,香港楼市也曾出现泡沫破灭、房价大幅下跌的现象。但是,从2003年7月至2018年7月的十五年内,香港楼市经历了超级大牛市。在此期间,香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8,涨幅为5.7倍,其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍(参见下图),年均涨幅均在10%以上。2018年在全球楼市都呈现下跌趋势的时候,香港楼市还是一派繁荣,依旧坚挺,截至2018年的7月底,香港房价已经连涨了27个月,仅上半年的涨幅已经达到了13%。但是,根据香港特区政府土地注册处公布的最新数据显示,香港住宅销售自2018年11月遭遇腰斩之后,2018年12月销售量再度暴跌,全港住宅销售总额仅为241亿港元,而2017年同期为520亿港元,同比下降53.7%。住宅成交量方面,香港12月住宅销售量大减至2060套,2017年同期为5337套,同比下降61%,较11月环比也出现21%的大幅下跌。从楼宇买卖合约数据来看,2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后,便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比,均出现大幅下降。中原城市领先指数显示,截至2018年12月28日,当月香港房价指数降至174.37,环比上月跌幅达1.70%;而2018年11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。国际房地产服务提供商第一太平戴维斯3日发布的统计数据还显示,2018年第四季度香港住宅租赁市场也有降温,豪宅租金停止两年增势,主要地区下跌幅度在0.2%-1.4%之间。香港房地产信息网站Dataelements数据显示,截至2018年10月26日,去年以来香港已经出现36起购房违约案例,而2017年全年仅出现9起。土地供应不足 致香港房价长期上涨自开埠后,香港经济快速发展,成功跻身“亚洲四小龙”,2017年人均GDP高达5.77万美元,是全球最富裕的地区之一。然而,经济高度繁荣,住房却面临困境。1986-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍,年均增长10%、10%和 9%。在房地产行业有这么一句话:房地产周期,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。土地供应不足,为高房价埋下伏笔。因重视生态保护、楼市维稳等原因,香港土地供给不足,2002-2010年,年均仅出让住宅用地5公顷。人口持续增长背景下,土地供给过少,叠加金融环境宽松,造成香港房价持续上涨。香港重视生态保护,依据1976年制定的《郊野公园条例》,占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限,政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。但2005年以来填海造地大幅减少,而土地征收耗时较长,导致政府可出让土地资源较少。土地出让减少,加剧供给不足。1984年《中英联合声明》要求香港回归前每年批地不超过50公顷,政策初衷在于防止英国超售土地,但客观上限制了土地供给;2003-2010年,特区政府为维护楼市稳定大幅减少土地出让,年均仅供应住宅用地5.37公顷。香港楼市拐点已到?一般认为,香港楼市降温和美联储加息密不可分。香港于1983年10月实施联系汇率制度,维持美元兑港元汇率7.8:1左右。2009年以后,美国实行量化宽松政策,货币供应量大幅增长,香港为维持港元汇率稳定,市场利率长期保持低位。随着美联储加息,2018年二季度以来,金管局多次出手买入港元,以稳定汇率,导致了购房者贷款成本的上升。正在供楼的市民,不少都已经感受到加息带来的额外负担。除了“真加息”的影响外,造成香港楼市进入拐点还有下面几个重要原因。一是香港特区政府将大幅增加土地供应。任何一个城市的房价上涨,都是供应短缺和资金充裕双重因素助推的,这在香港楼市表现得尤为突出。长期以来,由于土地制度、生态保护等原因,2000年-2017年香港政府累计出让土地301万平米,同期香港人口由549.9万人增长到646.3万人,新增人口的人均土地供应仅为3平米。然而,新一届特区政府有意改变这一现状,即便面对楼市低迷的状况,特区政府也无意通过减少土地供应来救市。相反,2018年12月31日香港土地供应专责小组向特区政府的报告建议,特区政府优先研究及推展8个获得主流民意支持的土地供应选项,预计可提供3235万平米土地。一旦特区政府加大土地供应力度,势必从根本上破解香港房价全球最高之难题。二是香港从资本流入正在转向资本流出。资金充裕是助推香港房价上涨的又一关键要素,但这一现状也在发生改变。美联储的持续加息,使得香港同样面临资本流出的压力。此外,内地流入香港楼市的资金也在大幅缩减。2018年的二、三季度,香港国际收支平衡表中资本和金融项目连续两个季度出现大规模逆差,逆差规模分别为935.42亿港元和690.64港元。也正是二季度出现创历史新高的逆差后,香港楼市才开始掉头向下。至2018年12月,香港住宅价格指数已连续6个月下跌,香港楼宇买卖合约3038套,其中住宅仅成交了2026套,同比下滑了61.4%,成交量创下了近二十来的最低水平。三是地王流拍和买家毁约。10月中旬,香港地政署公布位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标,因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价,政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书,也就是流拍。据悉,该地块预计将发展为超级豪宅项目,主要提供大面积豪宅单位,所以早就有当地媒体将这块地称作即将诞生的“新地王”。此次山顶文辉道的“准地王”流标,反映出市场对土地溢价从看涨到看跌的预期,已先于楼市行情发生了转变。超低息环境结束、高企的房价和居高不下的买家负担能力,使得机构纷纷看空未来的香港楼市。里昂一份报告指出,香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着楼市,随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,未来一年房价或将出现15%的回调。高盛集团发布的研报预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调。来自高力国际的报告指出,香港住宅市场的高价已面临压力,同时根据国际货币基金组织、美联储和牛津经济研究院的预估,2019年经济增速将普遍放缓,预计因利息上调给市场带来的实际影响,将在2019年真正显现。来源:中国经营报综合苏宁财富资讯、中国经济网、新浪财经、21世纪经济报道、华夏时报、和讯网等 

再创纪录!楼市全年卖了14万亿元,30家房企破千亿,房企规模大就安全了吗?

   

在房地产行业,“规模效应决定生死”已成为行业共识,“千亿规模”被普遍认为是可量化的指标。2018年千亿房企数量达到了30家,无论扩容数量还是绝对数量都刷新历史记录。但到了千亿就真的安全了吗?