21世纪经济报道记者 张敏

随着毕业季需求退潮，房屋租赁市场再度回归淡季行情。

根据中指研究院的统计，今年10月，50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，连续两个月环比下降；同比下跌2.02%，跌幅较9月收窄0.21个百分点。该机构称，近期由于市场活跃度明显下降，业主挂牌价格预期也有所松动。

但城市之间的分化仍然明显。在多数城市的租金水平随季节波动的同时，上海、深圳的住宅租金已连续8个月环比上涨。

与此同时，一些积极信号也已出现。

前述机构指出，一方面，50城租金的环比、同比跌幅均有所收窄，同比跌幅已收窄至近27个月最低水平，下跌动力减弱；另一方面，与2023年初的低点相比，50城平均租售比明显回升。租赁资产回报率逐步修复，也是市场回归平稳的信号。

沪深逆势上涨

住房租赁市场具有显著的季节性波动特征。从历年走势看，3月的“返工潮”和6—8月的“毕业季”是全年住房租赁需求的传统旺季，该时段的租金水平往往出现上涨。

今年1月和2月，受传统淡季和春节假期因素影响，中指研究院统计的50城住宅平均租金保持下降趋势。进入3月，随着务工人员返城就业、在职人员因工作变动更换住所、高校毕业生进入实习求职阶段，多重需求叠加之下，住房租赁需求集中释放。当月50城住宅平均租金环比转涨0.09%，涨幅居近24个月以来高位。

随后的4月和5月，因需求支撑相对不足，50城住宅平均租金连续回落。6月至8月，随着高校毕业季租赁需求集中入市，该指标又重回上涨通道，连续3个月保持上涨。

9月以来，随着毕业季租住需求高峰消退，租赁市场传统淡季到来，50城住宅平均租金已连续两个月下跌。

在季节性因素之外，不同城市的租赁供需基本面有所差别，这也使得租赁市场呈现出分化特征。

中指研究院研究主管程威向21世纪经济报道表示，一线及强二线城市具备产业竞争优势，吸引青年人口持续流入，刚性租赁需求充裕。虽然近年保租房大规模入市导致市场总供给增加，但核心区位、交通便捷、品质较好的房源仍供不应求。

同时，多数三四线及部分弱二线城市人口流入放缓、住房自有率高，随着二手房“由售转租”房源增多，租赁房源供给增长快于需求，出现阶段性供过于求。其中，远郊、大户型、老旧房源的空置和降价压力较为突出。

体现在数据上，一线城市的租金表现整体优于其他城市。自今年3月起，一线城市的住宅平均租金已连续6个月保持上涨，9月和10月才出现下跌。其中，上海、深圳二城的租金则已连涨8个月。

部分二线城市也表现良好。根据中指研究院的统计，截至今年10月，东莞的住宅租金已连续5个月环比上涨，无锡连续2个月环比上涨。

从累计涨幅来看，今年1月至10月，一线城市住宅平均租金累计上涨1.0%；二线城市、三四线城市则累计下跌。

供应体系重构

受多重因素影响，过去几年，不少城市的租金水平经历了一定的回调。如今，市场正在趋于平稳。

根据中指研究院的统计，今年10月，50城住宅租金虽然环比下跌，但与过去两年同期相比，跌幅收窄0.2个百分点以上。同比来看，10月50城住宅租金跌幅为近27个月的最低水平。

北京业主小陈向21世纪经济报道表示，其位于朝阳区的一个小户型房源，2022年曾以5400元/月的价位出租，到去年换租时，租金已降至4400元/月。今年再次换租时，该区域的租金水平有小幅回升，他又以4500元/月的水平租出。

中指研究院指出，经过2024年和2025年的深度调整，多数城市租金已回到合理区间，在刚性需求支撑下，租金继续大幅下探的动力减弱。

与此同时，供应体系也在经历重构。

近年来，随着房地产市场进入存量时代，不少城市将租赁住房供应纳入楼市去库存的政策框架中，通过收购存量商品房用作租赁住房、非居改租等路径，增加租赁房源供应。同时，作为租赁住房供应体系的重要部分，保障性租赁住房的筹集和供应规模也在扩大。

程威指出，中长期看，租赁房源供给仍会持续增加，但增速将明显放缓，且增量将主要聚集在一线和强二线城市的主城边缘、产业园区与轨交沿线等片区，以保障职住平衡。在结构上，保租房推动市场走向“保租房托底+市场化差异化供给”的双轨格局。

他表示，随着市场供给不断扩大，整体市场的租金水平将进一步保持平稳。其中，保租房通常按照不高于同地段市场化租金定价，对同质化、依靠装修溢价的市场化房源形成比价压力，同时抑制区域租金非理性上涨。

但从城市和区域来看，分化局面仍将存在。程威认为，一线及强二线城市的核心板块租金有望保持稳中有升，外围区域则以横盘为主；而弱二线及三四线城市的租金仍将承压，部分区域大概率将继续以价换量。

另一个积极信号在于，租售比正在向合理区间回归。中指研究院的统计显示，10月50城平均租金房价比（即租售比）为2.31%，与2023年初的低点相比，回升0.33个百分点。分析人士认为，该指标基本接近净收益水平，说明租赁资产回报率逐步修复，可视为租赁市场回归平稳的重要信号。