21世纪经济报道记者唐韶葵

8月4日，上海年内第七批次土拍5宗地顺利出让，总成交金额约90.6亿元。本批次土拍冷热分化显著，浦东多宗住宅地块竞价激烈，最高溢价率达28.45%；北外滩高门槛综合地块与嘉定菊园地块底价成交，实业资本正式站上核心地段复合用地的竞拍舞台。

上海鼎信华展企业管理有限公司（简称“上海鼎信”）以底价38.45亿元摘得虹口区北外滩核心区68街坊HK293-08商业、办公、住宅混合地块，楼板价36044.73元/平方米。这也是本批次土拍的最大体量地块。

股权穿透可见，上海鼎信背后是两家来自浙江温州的实业巨头。其中，青山实业董事局主席、青山控股实控人项光达通过旗下两家企业——上海鼎信投资（集团）有限公司、浙江青展控股集团有限公司合计持有上海鼎信79%股权，华峰集团有限公司旗下上海华峰聚创置业有限公司持股20%。余下的1%股权则归属于福安市财政局下属平台企业。

青山实业素有“全球镍王”之称，是发轫于温州的民营制造业龙头，集团主体并未上市，凭借技术创新与前瞻出海布局，打破海外企业对镍产业的垄断，搭建起镍矿、不锈钢制造、新能源上游材料的全产业链，2026年再度登上世界500强榜单。同为温州本土实业龙头的华峰集团，是全球聚氨酯新材料领军企业，主营聚氨酯、聚酰胺等化工新材料，旗下拥有华峰化学、华峰超纤两家A股上市公司，截至2026年8月4日收盘，两家平台合计总市值超619亿元，深度布局新能源材料赛道。

第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人、董事总经理朱锋分析认为，未来土地竞争的胜负手，不在于拿地成本，而在于价值创造能力。在上海“零增地”的硬约束下，北外滩68街坊地块恰是城市发展逻辑转型的缩影。这一变化表明了土地价值的增长引擎已经从“规模扩张”切换为“价值深耕”，行业分化出存量重构、规划兑现两条截然不同的突围路径。

    （北外滩，唐韶葵/摄）

自持不低于20年

对于虹口区而言，此次土地出让，也是城市综合运营的一次尝试。朱锋指出，一方面，政府通过精准遴选合作主体，压实地块开发与区域发展的长期责任；另一方面，开发商需要具备从单个项目开发走向区域带动的综合运营实力。这既是房企参与城市更新的必备能力，也是城市实现高质量发展的重要保障。

从土地出让文件可见，本次出让的北外滩68街坊地块，是上海内环滨江稀缺的打包式垂直混合用地。项目规划总建筑面积约10.7万平方米，建筑限高249米，将打造上海首个垂直融合型超高层地标综合体。地块业态涵盖5.9万平方米酒店、3.2万平方米住宅、1.6万平方米产业办公及2.55万平方米地下商业配套。

同策研究院联席院长宋红卫指出，项目可对标东京麻布台之丘森JP塔的分层开发模式，构建起“低区商业酒店、中区产业办公、高区天际住宅”的立体城市格局，形成产业办公、人才居住、商务消费一体化的完整闭环。

地块出让规则设置了严苛的长期自持约束与产业准入标准：办公物业要求100%自持，商业物业自持比例超80%，所有自持业态持有年限均不低于20年。同时，竞得企业需落地进出口贸易中心、海外投资平台，并重点导入绿色低碳、新能源材料领域优质产业主体。

宋红卫分析认为，高比例、长周期的自持要求，彻底斩断了依靠住宅快速回款的短期周转开发模式，对企业的资金储备、长期运营能力、产业资源整合实力构筑起多重高壁垒，直接将纯财务投资型房企、中小开发企业挡在门外，这也是该宗优质核心地块最终以底价成交的核心原因。

回顾近期北外滩多宗纯宅地土拍结果，均拍出38%—46%的高溢价。业内人士认为，宅地的热度与此次68街坊底价成交形成鲜明对比，是出让规则筛选的结果，而非市场遇冷。北外滩正从房企住宅开发的土拍市场，转向龙头实业、保险资金主导的城市综合运营新阶段。

二次加仓上海北外滩

青山实业此次拿地也可看作是一次优化全球资产配置结构的举动。此次拿地并非青山实业首次进入上海投资布局。早在2021年，青山实业便收购北外滩港国际客运中心2号楼（原美特斯邦威大厦）作为上海总部大本营，完成首次落子北外滩，此次拿下68街坊是时隔五年二次加仓。

青山实业“全球镍王、不锈钢龙头”的称号名副其实。这家由温州人项光达掌控的民营实业巨头，在2026年7月28日发布的《财富》世界500强榜单中，以601.3亿美元营收位列第254位，是全球最大镍铁与不锈钢生产厂商，同时完整布局新能源电池上游原材料全产业链，海外矿产集中于印尼、津巴布韦等国家，大量资源需要依托上海做全球贸易结算、投融资运作。

宋红卫认为，接连两笔投资，令青山实业布局上海不动产的战略逻辑已然清晰。首先，实体企业搭建全球贸易中枢，解决海外资源国内流转痛点。青山实业镍、镍铁、新能源前驱体产品销往全球，LME伦敦镍期货套保、海外项目投融资、跨境贸易结算均需要上海国际化金融、航运配套，北外滩坐拥航运、资管、跨境贸易产业集群，恰好匹配其设立全球贸易中心、对外投资平台的硬性要求。

“这栋249米塔楼的中区办公空间，将成为青山实业海外矿产、新能源材料的亚太运营总部，华峰集团的聚氨酯、新能源车新材料业务也将同步入驻，实现两大温州实业巨头的产业协同。”宋红卫说。

其次，青山实业可以利用自持物业绑定高端人才，住宅仅作为核心配套而非盈利主力。地块内3.2万平方米高区住宅是市中心核心地段的稀缺资产，规划为企业全球高管、海外技术人才的配套居所，并非普通商品房散售逻辑。此外，在上海住宅限高管控趋严背景下，根据规划，这栋249米塔楼高区住宅高度将突破上海世茂滨江花园（191.85米）的高度。

最后，青山实业并未将单一城市作为总部核心，而是采取“温州大本营+上海贸易枢纽”双线布局。公开信息显示，2025年1月，青山实业摘得温州鹿城滨江CBD地块，规划建设419米全球总部大楼；同时已在福建福安湾坞半岛落地重大产业基地，设立核心子公司青拓集团（鼎信实业等），该集团是福安市第一大工业企业与纳税主体，为当地重要税源企业之一。此番落子北外滩，其设立上海贸易总部的意图十分明确。

由此可见，青山实业的不动产投资是服务实业主业的战略配置，而非单独的地产开发业务。回望2022年伦镍逼仓风波，青山实业因海外镍矿头寸遭遇境外资本围堵。因此有业内人士指出，彼时其上海北外滩办公载体仅为存量收购楼宇，缺少自有地标化全球展示窗口；本次自建超高层总部综合体，也意在强化国际市场品牌话语权，规避单一海外资源地的地缘风险，将上海作为全球资源的缓冲与运作中心。

产业主导开发

由此可见，北外滩板块也是外省市各路产业资本在上海的重要聚集地，温州实业资本表现尤为突出。除青山实业联合华峰集团拿地之外，万向集团区块链业务先后落户虹口科技金融大厦、北外滩来福士；申通快递区域结算中心先后入驻北外滩写字楼，大量浙商贸易、私募机构入驻办公。此外，来自内蒙古鄂尔多斯的伊泰集团也在北外滩拿地自建华东总部大厦。

产业资本形成“自建地标总部、租赁办公”等多元格局，此次青山实业重仓自持，持续推动北外滩从住宅开发走向产业总部运营的城市发展新阶段。

此外，浙系房企绿城中国在北外滩开发销售的潮鸣外滩备受市场关注，吸引了不少浙江高净值客群来看房。多年前，同样来自浙江的祥生控股、新湖中宝更是参与了四川北路、青云路等片区旧改开发。

中原地产首席分析师卢文曦表示，北外滩作为上海三大滨江核心区中最后成片开发板块，未来出让的核心复合地块，都会优先匹配具备全球产业资源、长期持有能力的实业龙头，住宅仅作为产业配套存在；而传统房企的主战场将逐步外溢至中外环纯住宅用地，上海土地市场结构性分化会进一步加剧。

他认为，上海核心滨江带的开发逻辑出现重构趋势：政府出让土地的核心诉求不再是土地出让金，而是导入龙头总部产业、带来持续税收与高端就业。严苛的自持年限、产业导入要求，正在倒逼拿地主体从“地产开发商”转向“城市运营商”。