南方财经记者郭莎 吕思齐

近日，广州新中轴海珠段改造的话题冲上热搜，海珠区政府在一天内连发7份征收土地预公告，拟征收土地合计约47.23公顷。

同时，白云区三元里村旧村实现清零交地，黄埔区南湾村、南岗北村复建安置地块陆续推进建设，天河区柯木塱村复建安置房也迎来首栋封顶，海珠区沥滘村则与原合作企业珠光集团解除合作关系，宣布将引入央国企。

今年以来，广州城市更新按下加速键。在此背景下，广州城中村改造的实施路径正在发生调整：一方面推动“依法征收、净地出让、政府主导”新模式项目加快落地，2026年上半年，新开工安置房3.6万套，累计开工12.9万套。另一方面对已启动的旧模式项目分类处置，通过调整合作关系、引入新主体或其他纾困方式，推动项目继续实施。

旧改项目接连“分手”背后

南方财经记者走访海珠区沥滘村看到，部分房屋已经拆除了大半墙体，一些房屋主体结构仍然完整，但门窗已被卸除，早已人去楼空。“热烈祝贺沥滘首批复建改造房摇珠分房”的横幅标语开始泛黄，村中已搬空的建筑却尚未拆除。

沥滘村部分房屋已搬空并拆除门窗，郭莎摄

10月19日，广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社发布公告，称珠光集团长期持续违约，导致项目停滞、村民回迁受阻、集体资产受损，经多次催告仍拒不整改。经社员代表大会表决通过，沥滘经联社正式解除双方合作关系。

沥滘村与珠光集团的合作可以追溯至2007年。彼时，珠光集团与沥滘村达成改造合作意向；2011年9月，沥滘村城中村改造方案获批；2012年，双方正式签订合作协议。但从方案获批到真正启动拆迁，项目又经历了数年等待。2018年，改造补偿安置方案表决通过率达到80%，直到2019年，项目才正式启动拆迁。

项目推进不易，资金压力也逐渐显现。2024年就有业主反映临迁费已停发半年。此后，项目曾尝试引入合作方、争取融资支持。2024年12月，珠光集团与央企中信集团全资子公司中信城市开发运营有限责任公司签署合作共建协议，但未能从根本上解决项目的资金困境。之后，珠光集团又将包括沥滘旧改在内的相关地产项目交由合生创展代管代建，但未能改变项目合作关系的后续走向。

珠光集团2026年上半年财务报告显示，公司期内营业收入约10.75亿港元，与2025年同期相比减少约27%。录得亏损约2.58亿港元，截至6月底，现金及银行结余约1270万港元。

截至原合作关系终止时，项目复建安置任务完成度约为四分之一，融资地块已有部分售出。根据沥滘经济联合社发布的公告，下一步将引入“实力雄厚的央国企”，落实改造资金后分期有序实施改造建设。项目后续究竟采取何种实施路径，仍有待进一步明确。

类似的资金困境和合作关系调整，并非沥滘村个案。

与沥滘村已经启动拆迁、建成部分复建安置房及融资区楼盘不同，天河区吉山村在前期推进阶段便遭遇阻力。今年年初，原合作企业富力地产与合景泰富组成的联合体，经村集体股东大会表决后正式退出。这个总建筑面积约289万平方米的改造项目，也由此面临重新确定实施主体、推动后续改造的问题。花都区田美村、荔湾区鹤洞村也曾因原合作企业陷入债务或资金困境，导致改造进度受到影响。

合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇表示，近年来，受房地产市场下行影响，部分市场运作项目出现开发企业资金链紧张、项目融资困难、拆迁后停工停付过渡费等问题，原有村企合作开发模式难以为继。

“原有村企合作模式下，项目较大程度依赖合作企业的资金投入和融资地块开发回款，一旦企业资金链或履约能力出现问题，压力便会传导至项目建设和村民安置。”罗宇认为，针对这类项目，需要根据实际情况，通过更换合作主体、村集体自主改造或转为政府主导等方式，推动项目纾困盘活。

“一村一策”分类改造

而在广州市白云区，三元里村的改造已经进入新的建设阶段。

10月25日，三元里村最后一栋具备拆除条件的房屋拆除完毕，旧村实现清零交地。启动区现场正在进行大面积施工改造，数十台挖掘机同步作业。

三元里启动区现场正在进行大面积施工改造，吕思齐摄

目前，安置房共规划7个地块，总计6663套，安置面积约62.26万平方米。其中，启动区（兴发三、四期地块）和旧村安置地块5已开工建设。启动区计划2027年6月竣工，旧村地块5计划2028年4月竣工交付。

早在2002年，三元里就被列入广州首批城中村改造试点，此后多次启动又搁置，迟迟未能推进。广州市白云区三元里街党工委副书记何珊珊曾表示，三元里村改造的难度，在广州市核心区城中村中也是罕见的，征拆体量大、权属关系复杂、补偿标准低于村民预期、土地资源紧缺、无预留安置用地五大难题层层叠加、相互掣肘。

三元里改造推进的一个重要变化，是采用了“依法征收、净地出让、政府主导”的新模式。

2024年《广州市城中村改造条例》施行，为城中村改造提供了进一步的法治保障。在新模式下，政府统筹征收补偿、拆迁安置和土地整理，土地达到出让条件后再进入市场开发。

旧模式里，征拆补偿、临迁费、土地整理等费用都由开发商先垫，等融资地块拍出、房子卖出再回款。中间任何一个环节断掉，项目就会停摆，尤其是市场下行时，问题尤为明显。新模式则由政府统筹征收补偿、拆迁安置和土地整理，项目启动阶段则可通过专项借款等资金渠道，支持前期征拆和安置工作，降低对单一开发企业资金实力的依赖。

例如，三元里项目获批全国首批城中村改造专项借款，授信166亿元，由政府统借统还。截至2026年9月，项目累计拨付资金超117亿元。资金来源和实施机制的变化，为项目推进提供了新的支撑，也使征拆补偿与后续土地开发在流程上相对分离。

“相较于市场运作改造模式，政府主导模式能够更好地统筹征收补偿和回迁安置，保障村民权益，推动项目稳妥有序实施，降低因开发企业资金链断裂导致项目停滞的风险。”罗宇说。

不过，广州并未简单摒弃旧模式，而是在推动新模式落地的同时，对存量项目分类纾困。黄埔区南湾村、南岗北村在原合作企业资金与履约能力出现问题后，2025年转为“依法征收、净地出让”新模式，由平台国企参与推进，逐步恢复安置房建设。

陈田村通过银行增量资金和国企代建代管继续推进原有项目，鹤洞村则在保留原合作企业的基础上，通过融资纾困和规划调整推动复工。而沥滘下一步将引入“实力雄厚的央国企”，落实改造资金后分期有序实施改造建设。项目后续究竟采取何种实施路径，仍有待进一步明确。

《广州市城市更新“十五五”规划》（公开征求意见稿）提出，积极推进城中村“一村一策”分类改造实施。落实“依法征收、净地出让”新模式，存量“三旧”改造模式项目按照“尊重历史、分类处置”原则稳步推进。今年6月公布的《广州市2026年住房发展年度计划》就稳步推进城中村改造提出：“分类处置109个旧模式项目，力争三年内取得明显进展。”