21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道   5月房贷市场不断现惊喜，特别利率“大礼包”，15日央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布首套房贷款利率下限下调20个基点，各地可“因城施策”。20日5年期LPR利率又累计下调15个BP。双重利好叠加，多个城市大幅下调房贷水平。

房贷回到5年前

融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年5月（数据监测期为2022年4月20日-2022年5月15日）全国首套房贷款平均利率为5.03%，环比下降13bp，二套房贷款平均利率为5.36%，环比下降9BP，基本回调到5年前的水平。

全国房贷利率走势最近一轮的拐点在2021年11月，当月中旬央行首次单独公布个人住房贷款统计数据，房贷市场出现了松动迹象，多个城市房贷利率开始下降，房贷审批速度加快，之后俩月的房贷利率大概是月下降5BP左右的幅度。

2022年1月5年期LPR调降后，房贷利率又开始急剧下降，随后四个月都以月10BP左右的降幅下降，且首二套房的降幅差异很小，可以说是同步下调。

融360数字科技研究院2022年5月（数据监测期为2022年4月20日-2022年5月15日）监测的42个城市中，31个城市的房贷利率水平下降，5个城市的下降幅度超过30BP。在这轮房贷利率下降潮中，截至5月15日，已经有7个城市累计利率降幅超过100BP。

2022年5月15日前，一线城市中，北京、上海和深圳地区的房贷利率保持不变。广州地区则继续下降，且首二套房贷款平均利率的降幅均超过10BP。

二线城市中，5个城市的房贷利率降幅在30BP以上，分别为成都、无锡、南昌、济南和太原。

融360数字科技研究院监测的42个重点城市中，5月15日前，20个城市的首套房贷平均利率降至5%以下，苏州、济南和无锡首套房主流利率均为4.6%，郑州、昆明、银川、珠海、广州均有个别银行执行4.6%的水平；20个城市的二套房贷主流利率降至5.2%，26个城市均有部分银行执行5.2%的二套利率水平。

17个城市首套房贷低至4.25%

根据融360数字科技研究院的监测：5月15日-5月20日之间，已经有近20个城市首套房贷利率最低可以做到4.4%，包含一线二线三线城市。

5月20日LPR调降后，截至5月25日，融360数字科技研究院监测的42个城市中：

17个城市最低可执行首套 4.25%、二套 5.05%的房贷利率，既包括之前房贷利率已经到达首套下限要求的苏州、郑州、济南等地，也有 5 月 15 日之前首套利率尚在 5%以上的城市，比如温州、南京等地。不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率水平；

至少有6个城市虽然没执行最低下限利率4.25%，但首套利率也已经降到4.6%以下；

至少24个城市的二套房贷利率最低可执行5.05%；

一线城市相对较稳，北京、上海、深圳的主流利率均跟随LPR下降15BP。 5月20后，全国房贷利率的最新下限要求为：首套4.25%，二套5.05%。而5月15日前融360数字研究院监测到的全国利率平均水平为首套5.03%、二套5.36%。因此，不论是从理论上可继续下行的空间（首套78BP、二套31BP），还是从近几天各个城市的实际反应看，接下来房贷利率降幅或将创新高，且首套房贷利率的下降空间远大于二套房。

21世纪经济报道记者了解到，自5月20日起，广州地区居民房贷利率报价普遍下调。针对首套房贷利率，股份行多是LPR+20BP至30BP。 如民生银行首套房贷为LPR+30BP（4.75%），广发银行为LPR+20BP（4.65%），平安银行则是LPR+20BP（4.65%）。

国有大行的利率则继续保持坚挺，房贷利率在4.85%到5.05%之间，如中行的首套房贷为LPR+40（4.85%）。有银行人士告诉21世纪经济报道记者，可能下一步会调整，但是具体调整多少，根据各行和客户资质来定，但今年房贷确实出现“卷”的迹象，价格战一触即发。

大源按揭总经理郑大源对21世纪经济报道记者表示，广州地区的房贷，目前了解到的情况是，最低为LPR价格，但是能做到LPR不加点的银行目前还是少数，多数都需要加点20BP左右，不过佛山地区首套房贷利率可以做到LPR减20BP。

30多个城市出台楼市扶持政策

近3个月有30多个城市出台楼市扶持政策，而且进一步向放宽限购、限贷、限售等方面延伸。 有些城市放开限贷，比如宁波地区已有银行从“认房又认贷”转为“只认贷不认房”，二套以上也能按揭；

绵阳地区出台新政“只认贷不认房”；南京、南宁地区也传言有部分银行调整首套房贷利率认定标准，结清贷款且名下无房可认定为首套，但尚未找到政策文件；

两个地区放开了公积金贷款限贷要求，乐山地区公积金贷款“认贷不认房”，济南地区公积金贷款“认房不认贷”。 限购方面，目前看限购政策主要从两个方面：一是针对限购对象，包括对非当地户籍人口、人才引进以及多孩家庭三类群体。二是减少限购年限；三是限购区域范围。武汉、济南和南京等多个地区都出台了放开限购区域的政策，但南京地区放开限购的政策尺度较大，“不限购房区域、不限购房套数”、且购买二手房时无需提供购房证明，仅发布了2个小时就被叫停。 综合来看，楼市政策放松有进一步的空间，但要注意坚持“房住不炒”的原则，侧重点是支持刚性住房需求和改善型住房需求，防范投机类需求，这是一个基本的红线。