21世纪经济报道记者孙迟悦实习生顾泯骏香港报道

7月29日，戴德梁行发布《2025半年度粤港澳大湾区住宅市场及商业物业投资市场回顾与展望》，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理陈彩丽指出，2025年上半年，大湾区内地城市的商业物业总成交额达247亿元，同比上升108%，创下历史新高。

从成交金额来看，陈彩丽表示，2025年上半年，大湾区内地城市商业物业的成交以小额交易为主。在这期间，大湾区内地城商业物业共成交31宗，高于2023年的22宗与2024年的21宗；然而，在今年的这些交易中，交易总额高于10亿元的交易总共有4宗，反观2023年同期则为11宗。 

从物业类型来看，戴德梁行的报告指出，受惠于跨境电商的持续发展与扩张，大湾区内地城市物流板块相关物业的表现最好。2025年上半年，在剔除广州与深圳的粤港澳大湾区内地城市的商业地产成交案例中，工业物流相关案例占98%，剩下2%则为惠州的一例用于酒店业的成交案例。

但陈彩丽也提醒道，在未来2-3年内，大湾区内地城市仓储市场将迎来约50%的新增供应，届时空置率将会上升，租金水平也将受压。此外，地缘政治环境的不确定走向也为物流行业带来了不确定性，相关物业的业主会变得更务实，或有更大的议价空间。

此外，陈彩丽表示，受香港居民消费力“外溢”以及转向中低端消费趋势的影响，营运良好的商场及社区商业项目，因较高的租金回报率获得市场青睐。

陈彩丽对21世纪经济报道记者表示，8万平方米左右的社区型商场，在大湾区内地一线城市的租金回报率可达6.5%-7%，而二线城市则可以达到7.5%，为投资者带来可观的回报。

从城市来看，根据戴德梁行的数据，今年上半年，除广州与深圳外的大湾区内地城市的商业物业成交额共96亿元，东莞一城独占53亿元。陈彩丽指出，东莞虽不属于一线城市，但得益于其优越的地理位置，很好地联通了“广深地区”与东南亚地区。

戴德梁行表示，展望未来，内地房地产市场的表现将进一步分化。陶汝鸿向21世纪经济报道记者表示，一线城市作为交通枢纽、高产值产业聚集地、人口流入地等因素，将进一步支撑房地产市场。除一线城市外，在一些具有支柱产业、发展前景良好的城市，如珠海、东莞、佛山等的房地产市场也将迎来稳定发展。