21世纪经济报道记者  家俊辉   广州报道

在“房住不炒”的背景下，中央和地方持续出台利好政策，引导房地产业健康发展。

数据显示，相比去年第四季度，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元。而房地产市场相对活跃的广东，今年一季度其房地产贷款也出现边际改善，房地产开发贷款增加579亿元，摆脱了上年3季度以来的平缓状态，重新进入了增长通道；3月，个人住房贷款增加144亿元，环比多增159亿元。

4月29日，中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

而在前一天，广东省政府发布的《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》（下称《方案》），就促进房地产市场平稳健康发展，明确提出积极支持居民合理住房信贷需求，做好房地产企业风险处置项目并购金融服务，完善金融与房地产良性循环发展的长效机制等三方面要求。

引导银行降低购房成本

其中，在支持居民合理住房信贷需求方面，《方案》要求因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

“按照‘因城施策’原则，对‘人口净流入’城市，围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标，保持地区房地产贷款集中度基本稳定。对‘非人口净流入’城市，合理确定差异化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。”5月7日，人民银行广州分行货币信贷管理处处长张皓在广东金融落实落细助企纾困专题新闻发布会上表示，目前，广东“非人口净流入”城市房贷利率仍然较高，4月，粤北五市（清远、韶关、河源、梅州、云浮）部分银行的首套房贷利率均已下调，最高降了40个基点。“接下来，要继续引导银行切实降低需求端购房成本，保持个人住房贷款平均办理周期在合理水平。”

在房地产企业风险处置项目并购金融服务方面，《方案》提出鼓励金融机构加大对优质房地产项目的支持力度，按照市场化、法治化原则支持“保交楼”。支持金融机构为重点房地产企业风险处置项目出让、兼并收购提供债券发行、融资顾问等服务。鼓励优质房地产企业发行公司信用类债券，募集资金用于风险处置项目的兼并收购等要求。

张皓表示，人民银行广州分行将积极推动“保交楼”政策落实，指导辖内金融机构区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；按照市场化、法治化原则，做好重点房企风险处置项目并购金融服务，支持房企债券融资。

此外，张皓还表示，人民银行广州分行将引导辖内地方法人银行用好房地产贷款集中度过渡期安排，合理把握过渡期集中度压降节奏，支持银行为保持集中度基本稳定，对过渡期进行合理调整。同时，指导银行机构配合地方政府优化商品房预售资金管理，在确保预售监管账户资金优先支付工程款的前提下，兼顾房企和银行支取划拨账户资金的需求，提高预售资金使用效率。

保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理

在促进金融与房地产良性循环发展方面，《方案》提出支持金融机构积极对接和满足保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等金融服务需求。

对此，张皓表示，人民银行广州分行将积极落实国家支持保障性租赁住房建设的各项政策，对保障性租赁住房的金融支持做到“全金融主体参与、全流程参与、全金融产品参与、被支持主体全覆盖”，将银行对保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。“目前，保障性租赁住房贷款占比虽然不高，但不纳入集中度管理可让银行在保持房地产融资平稳方面获得更多的空间，缓解房企资金压力，改善房地产融资环境。”

此外，张皓还透露，人民银行广州分行将积极推动保障性租赁住房REITs项目。

据了解，建行广东省分行作为住房租赁战略REITs业务首批试点行，正在积极推动保障性租赁住房公募REITs试点工作。

建行广东省分行副行长邓波透露， 该行与广州市开发区区属国企广州开发区人才教育工作集团有限公司于去年11月联合建信基金、建信资本签署了《保障性租赁住房REITs合作协议》，共同开展保障性租赁住房公募REITs试点探索，双方目前已基本完成基础资产初步评估、备考报表制定等发行申报材料整理工作，并于近期报送广州市发改委初审。

此外，邓波还表示，建行广东省分行已与保利集团在保障性租赁住房REITs业务合作方面达成共识，共同组建保障性租赁住房REITs孵化基金，以私募股权投资基金为载体，广泛吸引社会资本，集聚规模优势，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式，激活资本市场支持保障性租赁住房建设发展的内生动能，加大优质保障性租赁住房供给，推动住房租赁市场高质量发展。“今年1月26日，银企双方在北京签署保障性租赁住房战略合作协议，目前正在珠海横琴办理基金注册相关手续，并已筛选首批拟投资租赁项目。”

“保障性租赁住房REITs的推出，不仅是落实深化住房供给侧结构性改革、完善租购并举住房制度等决策部署的重要举措，更有助于拓宽住房租赁企业融资渠道，促进存量资产和增量投资的良性循环。”邓波表示，建行广东省分行将进一步发挥在住房租赁领域积累的金融服务经验与优势，力争实现辖区内首个保障性租赁住房REITs项目落地，并带动更多金融机构与社会资本共同参与到这项工作当中来，让这个长周期行业的投资资金有一个更快速的退出渠道，从而带动更多保障性租赁项目的落地。