21世纪经济报道记者吴抒颖深圳报道

2022年6月28日，万科在深圳举行年度股东大会。

会上，万科董事会主席郁亮谈及行业时称，在战略上，万科在2010年以后明确做了转变，提出要做城市配套服务商，后来迭代为城乡建设与生活服务商。

郁亮认为，“房地产以单一住宅开发为主的时代已经过了高潮，未来一个企业再靠单一地卖房子，已经很难了，人口结构摆在那里，拐点可能今年就到了。但城市发展形态有很多变化，未来靠住宅开发肯定不够，必须做些别的。”

针对经营业务，郁亮预判，物业服务要做到几千亿营业收入，行业规模还没那么大；物流虽然属于如日中天的行业，但整体市场规模也不大。郁亮称，服务行业不可能出现暴利，应该心态放宽点，未来营业收入、利润，做到与开发业务相比具有相当的比重，是不现实的。

郁亮指出，衡量业务转型能不能成功，可能需要新的概念，比如市场化价值。郁亮称，2018年秋天，万科提出活下去，今年年初更提出了黑铁时代，但行业需要信心。虽然行业很危险，但凡是有一丝微光，就要熬下去往前走。这种时候，更要善于发掘好的一面。

郁亮还称，万科发展至今已经30多年，并且连续30年不间断分红派息，这在房地产行业中并不多见。万科能够持续发展的定力正是不贪婪，不恐惧，在市场好的时候，要留一份清醒在，万科是老说“狼来了”的孩子。

当然，郁亮也不完全悲观。郁亮称，在坏的时候，更要有一份信心，房地产行业仍然是10万亿元级别的行业，也是古老的行业，不会说没有就没有。