21世纪经济报道记者杨娜娜上海报道

2026年以来，我国公募REITs市场产品数量持续增加，底层资产类型进一步丰富，从基础设施到商业不动产的覆盖面不断扩大。截至2026年6月，常态化发行的基础设施REITs已累计上市82只，总市值超2200亿元；沪市累计上市59单公募REITs产品，总市值超过1600亿元。

今年二季度，公募市场新成立8只REITs，其中4只为首批发行的商业不动产REITs，另外4只分别为交通基础设施类2只、能源基础设施类1只和保障性租赁住房类1只。规模最大的为中金唯品会商业REIT，发行规模达76.96亿元。

在低利率与长期配置资产稀缺的背景下，公募REITs凭借稳定的现金流和高比例分红，配置优势日益突出。

分红优势凸显，两类资产各有所长

2026年，公募REITs继续保持高分红导向，多个项目可供分配金额的实际分配比例接近100%。根据市场数据，目前经营权类REITs（以交通、能源等为主）的平均内部收益率约为5.4%，产权类REITs（以产业园区、仓储物流、商业零售物业等为主）的平均分派率约为4.5%，均高于同期货币基金、纯债基金的平均收益率，配置性价比较为突出。

由于剩余年限较短等因素，经营权类REITs整体分派率较高，适合追求现金回报的投资者。上海证券基金评价中心解释，特许经营权类REITs持有的特许经营权到期后，资产往往清零，因此存续期间的分红收益具有“还本付息”的特点。在经营权类产品中，收费公路项目因现金流相对稳定，部分代表性产品年化现金流分派率可达8%至12%；能源项目在“双碳”战略支撑下运营稳定，光伏、风电、水电、燃气发电等各细分业态均贡献了可观分红。

产权类REITs则侧重长期资产增值与租金稳定，运营年限更长、资产增值空间较大，适合追求长期稳健回报的投资者。其中，仓储物流和产业园区项目与实体经济关联紧密，受益于供应链升级和产业集群发展，分派率多数处于4%至6%区间；消费基础设施REITs覆盖购物中心、奥特莱斯等，2026年在消费回暖带动下，客流和租金表现稳健；商业不动产REITs也在持续扩容，第二批产品（包括华安锦江、华夏保利发展、华安陆家嘴等）已获批并陆续推进发行，分红潜力正逐步释放。

短期震荡筑底，积极信号正在积累

6月，公募REITs二级市场经历了一轮“V型”震荡。中金固定收益研究团队分析，中证REITs全收益指数6月先震荡下行，6月24日一度下探至928.96点的阶段性低点，此后在增量资金预期改善的带动下开始反弹。全月来看，指数收于970.51点，当月下跌约1.95%。板块分化明显，保租房板块逆势收涨0.99%，而商办、产业园、仓储物流等板块跌幅较大。

尽管短期波动存在，但多重积极因素正在积累。机构普遍认为，在高分红属性和估值修复的支撑下，公募REITs市场正迎来配置窗口。华泰证券固收研究团队指出，当前REITs市场正处于供需格局从“供给冲击”转向“需求驱动”的关键拐点。

估值同样回落至历史偏低区间。中信建投证券地产经营服务及REITs团队在近期报告中表示，2026年以来，公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转。截至6月18日，产权类REITs分派率与10年期国债收益率利差近3%，处于历史较高分位，接近2024年初、2025年初的水平，性价比凸显。另外，近期央行开展了3000亿元隔夜逆回购操作，强化对短端流动性的精细化管理，释放了一定的宽货币信号。

增量资金正在入场，多方力量集结

多方资金正在形成合力。华泰证券固收研究团队认为，当前需求端有三股增量资金力量值得关注：

一是指数基金。由易方达基金、华夏基金、南方基金、中金基金发行的首批4只中证REITs全收益指数基金已于7月1日至7日完成发售，每只首次募集规模上限为3亿元，合计上限12亿元。该团队认为，虽然体量有限，但信号意义强——意味着公募REITs市场从单产品研究逐步进入组合化、指数化配置阶段。中信建投证券团队也指出，产品所跟踪的中证REITs全收益指数覆盖51只标的，相关产品将持续补充被动资金、改善场内流动性。

二是原始权益人增持。建信中关村REIT、华夏合肥高新REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT等产品的原始权益人陆续公告增持计划。原始权益人用真金白银表达了对底层资产价值的认可，也有助于稳定市场信心。

三是保险资金。商业不动产REITs推出后，投资人队伍有望进一步扩容。华泰证券固收研究团队判断，保险资金入市是REITs市场中期最大的增量变量。

公募REITs的收益结构可以概括为“分红打底、资本利得增厚”，即定期分红提供稳定回报，资产增值带来额外收益。部分优质产品复权后全周期回报稳健可观。业内人士分析，REITs收益水平与底层资产运营质量高度相关，专业管理团队能够通过精细化运营、资产升级等方式，不断提升基金价值。

展望未来，随着REITs常态化发行持续推进、资产范围不断拓宽、指数化产品落地和制度持续优化，市场规模有望稳步提升，长期发展空间广阔。