21世纪经济报道记者 唐韶葵

9月21日，上海年内第九批次土拍收官，本轮土拍推出黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥三宗涉宅用地，集中在内环、内中环，均为上海稀缺宅地，总起始价约120.94亿元。最终三宗地块以约129.11亿元的总价成交。

本轮土拍结构性分化突出。浦东内中环优质地块竞争激烈、溢价走高。浦东新区Y000902单元19-21地块历经143轮竞价由中信泰富拿下，成交总价约19.72亿元，楼面价约5.24万元/平方米，溢价率29.65%。

但部分核心区地块成交偏冷，非核心地块同样受到房企审慎评估。

9月21日当天，A股地产板块放量拉升，与土地市场投拓端的谨慎形成反差。分析人士指出，这意味着，二级市场博弈政策修复预期，土地市场上房企拿地逻辑却已发生变化。“8.28”一揽子房产政策落地，资金监管等规则拉长回款周期、抬升资金成本，房企拿地时更加看重现金流与利润，不再盲目冲高。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，本批次土拍黄浦、静安两幅顶级核心宅地资质优异，开拍前市场热度充足，但最终成交显著降温，底价、低溢价成为主流，核心原因在于“8.28”新政持续发酵，彻底重塑房企拿地逻辑。

同策研究院院长宋红卫则指出，上海土拍已经进入比拼资金实力与产品力的新阶段。新规拉长项目入市周期，留给产品调整的空间被压缩，需求错配将放大项目风险，寻找确定性成为房企拿地第一逻辑。这也是核心地块仍受关注，但整体热度下行的关键。金桥地块竞争最为激烈，也印证新政对低密产品冲击相对有限，后续低密宅地的竞争热度或将超过城区高层、超高层地块。

（上海黄浦江，唐韶葵/摄）

中信泰富重返上海

本轮土拍热度最高的是浦东金桥浦兴社区19-21地块，地块容积率1.8，计容建面约3.76万平方米。地块吸引5组竞买人，分别为中信泰富、越秀地产、招商蛇口、金茂，以及绿城、盛安置业与西子组成的联合体。

地块竞争激烈，自第80轮起演变为中信泰富与越秀地产之间的直接角逐。最终，中信泰富旗下上海信泰置业有限公司以19.72亿元拿下地块，成交楼面价约5.24万元/平方米，溢价率29.65%，为本批次土拍溢价最高的一宗涉宅用地。

这是中信泰富时隔近三年重回上海公开招拍挂市场拿地。该公司上一次获取上海土地资源，是2023年11月通过城市更新遴选拿下杨浦八埭头旧改地块，并非常规土拍竞价出让项目。

分析人士指出，这表明资本持续关注上海土拍市场，只是不再盲目追逐所有核心地块，仅对确定性强的标的释放竞价动力。

这就不难理解此轮土拍中的差异化表现。黄浦区老西门地块以底价成交，作为唯一报名主体，中海地产斩获该地。该公司上海区域相关人士向记者表示，项目具体产品方案仍处于内部研讨阶段，定位将偏向高端。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部战略咨询负责人、高级助理董事贺享维表示，中海38.88亿元底价拿下黄浦老西门核心宅地，被市场视作一次“捡漏”，成功补充核心城区优质土储。“中海底价拿地，并非市场遇冷，而是游戏规则已经改变，能够参与这场博弈的玩家已经大幅减少。”

建发、象屿联合体则以总价70.50亿元拿下静安大宁地块，成交楼面价69614元/平方米，溢价率5.48%。2025年3月，上海本土房企大华地产以约9.27万元/平方米的楼面价拿下大华·静安年华项目地块。以本次地块的出让单价计算，时隔一年多，板块地价下跌约25%。

今年6月，建发已在大宁板块拿下一宗宅地，本次再度重仓大宁，能形成板块联动开发优势。这类行为恰恰是新政环境下房企投资分化的缩影：虽然整体趋于保守，但对于已经布局、深度看好的改善板块，房企依旧愿意适度出手。

房企拿地新趋势

宋红卫进一步指出，本轮上海土拍充分反映新政之后的市场变化，呈现核心资产价值分化、房企拿地回归理性、供地锚定改善需求三大特征。

新政下，上海供地坚持“减量提质、以需定供”，重点匹配内中环改善型居住需求，最大化土地资产价值。大体量地块试探性入市背景下，房企整体拿地积极性有所回落，根源在于预售规则调整、竣备后放款带来的资金压力；不过即便市场整体降温，优质地块依旧不乏房企争抢。

宋红卫认为，目前上海尚未出台新政落地细则，房企整体处于观望焦虑阶段，拿地决策极度保守。新政竣工备案后放款的新规，大幅拉长回款周期、增加资金占用成本与开发风险，促使房企投拓策略全面收缩。

放眼全国，“8.28”一揽子房产政策出台后，北京、杭州、上海均完成公开土拍。8月31日上海第八批次土拍，中海地产以150.19亿元底价拿下大体量真如之心地块，国贸星狮联合体竞得松江泗泾低密宅地，溢价16.41%，市场呈现大体量复杂地块遇冷、小体量优质地块受追捧的分化格局。

9月3日北京土拍，顺义温榆河低密地块吸引华润置地与金隅、懋源联合体角逐，最终由华润置地以17.37%溢价率竞得；同日朝阳驼房营地块临拍前暂停出让。

9月17日杭州一宗主城宅地出让，拱墅石桥单元地块仅有2家房企参拍，中天、海威联合体以6.22%低溢价率竞得。

宋红卫指出，“8.28”一揽子房产政策出台后，一定程度上拉长了项目回款周期、抬升资金占用成本，沪、京、杭三地共同表现为优质地块仍有争夺、大体量高约束地块遇冷。此外，国央企成为拿地主力，溢价中枢明显下移。受城市基本面、地块结构差异影响，各地市场表现有所分化。

卢文曦认为，当前上海土拍已呈现明显的头部集中态势，国央企成为核心地块竞争的主力玩家。中小房企并非主动蛰伏观望，而是受资金体量、政策规则约束，基本丧失核心地块竞拍能力。当前是小体量、低总价的优质地块吸引资本投资。未来，面对大体量、总价门槛高的地块，房企抱团合作拿地将成为常态，行业资源随之向头部企业稳步集聚。