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北京楼市新政即将满月:二手房普遍降价成交,新房“翘尾”行情或难持续

2024-01-11 20:51:04 21世纪经济报道 21财经APP 李莎

21世纪经济报道记者李莎北京报道  “4小时砍价35万,意满离。”在某社交媒体平台上,南迪如是分享她最近的购房感受。

南迪在北京工作多年,2022年底结婚后,她就开始断断续续看房。看了三四十套房源之后,2023年最后一个月,南迪成功“上车”。最近她刚拿到房本,为整个购房流程画上句号。

南迪向21世纪经济报道记者表示,所购房源于2023年11月27日挂牌,挂牌价格为589万元。挂牌不到一周,业主就降价了10万元。12月第一个周末,南迪实地看房之后,觉得房子的户型、采光、装修等都很合眼缘,几天后他们一家与业主谈判到深夜,最后房子以544万元的价格成交。

降价成交已经成为近期北京二手房市场的显著特征,多位受访购房者、中介及专家都有类似经验或感受。销售平淡,市场进入买方市场阶段,降价成为业主加快成交速度、加大成交几率的关键途径。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示,二手房市场的中介行业执行双边代理模式,当市场处于买方市场时,中介会更倾向于让业主降低报价,更好促成交易,更多帮助买家。

二手房普遍降价成交

婚房需求、不时收到各网络平台定向推送的楼市分析、房价下降等信息,带动了南迪的购房计划。从2023年11月起,南迪开始集中看房。

由于有购房的刚性需求,市场不振并未对南迪的购房节奏带来影响,但她将购房总价从700-800万元压缩到500余万元。“房市低迷,我不再追求更高总价的优质小区,而是尽量在全款能力范围内选择房源,争取将杠杆降为零。”

据南迪了解,相较小区近期成交的同户型房源,他们房子的成交价偏高,但房子正南的朝向、良好的装修和“拎包入住”的房况,拉升了该房源的综合性价比。节省下来的装修成本和超1万元的月租金,以及缩短的入住时间,都让南迪觉得这一房源是“比较划算的一个选择”。

北京丰台区购房中介蔡舟向21世纪经济报道记者表示,有价格优势或房况优势的房源才能成为重点推荐房源,“要么是好房子价格合理,要么是足够优质。”

“现在不降价,根本不成交。” 蔡舟坦言,他们会建议那些需要换房或着急变现等有卖房理由的业主降价,“早卖了早拿到钱,早解决自己的问题”。

实际上,降价成交已经成为近期北京二手房市场的显著特征,多位丰台、石景山、海淀、西城等区域的中介均向21世纪经济报道记者谈到当下市场降价促成交的现实情况。

北京海淀知春路片区的房屋经纪人彭旭向21世纪经济报道记者表示,与2023年市场价格高点相比,片区内的三居降价幅度平均在120万元左右,两居降价幅度平均在70万元左右。“太月园的两居室,2023年7、8月份能卖到926-928万元,现在850万元左右都能卖。”

无独有偶,西城区金融街片区中介丰彦向21世纪经济报道记者表示,随着学区房交易进入预热期,其所在门店2023年12月二手房成交量增加近3成,但为了促成交易,他们也会建议业主降价。

受降价影响,叶跃也选择了“上车”。她向21世纪经济报道记者表示,刚刚购买的房源2023年10月底的挂牌价格是420万元,在小区同户型中是价格较低的一套。10月底她和业主谈过一次价,业主态度很强势,底价是415万元,而这超过了叶跃的预期,她决定再等等看。

2023年11月,业主两度主动降价,当月上旬将价格降到405万元,中旬再次降价到398万元。

“这套房子近期大概率是能卖的,因为这个价格确实也到了一个临界点了。”一位中介这样告诉叶跃。再加上小区挨着海淀、距离地铁不远、周边配套尚可,叶跃最终选择以398万元的价格购入。

2024年1月11日,该小区同户型房源挂牌价格为375万元,但不同于叶跃购买的中间层,这是一套顶层房源。负责该房源销售的中介向21世纪经济报道记者表示,目前该户型顶层房源底价在370万元左右,中间楼层成交价约为390万元。与叶跃的成交价相比,当前的底价又低了一些。

“近几个月,我在贝壳关注的房子没有一个涨价的,全在降价,我家附近一些次新房小区也降价比较明显。”计划在北京买房的白煜向21世纪经济报道记者表示,他目前住在通州,重点关注朝阳常营和北京城市副中心的次新房。

据白煜回忆,他关注的400万元以内的房源,2023年累计降价30-40万元的情况并不少见,而降价20万元以内的情况则比较普遍。

郭毅表示,现在北京二手房降价销售是一个普遍现象,一方面是看房人群少,二手房成交周期长;另一方面也受中介督促业主降价的因素影响。她表示,降价现象不是近期才出现的,市场进入下行期之后,价格就在下降。

“现在与其说什么小区降更多,不如说现在还有哪些小区没在降价。”郭毅谈到,在当前北京的二手房市场上,没有学区资源的“老破小”,以及高总价的豪宅项目在流通和变现方面都有难度,要想成交就要在价格上做出更大让步。

根据中国房地产系统百城价格指数,2023年12月,北京二手房价格环比下跌0.63%,环比已连续8个月下跌,且跌幅较上月有所扩大。中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示,当前二手房挂牌量处于高位,价格仍有一定下跌预期,若政策继续优化落位,二手房价格有望逐渐趋稳。

新房“翘尾”行情或难持续

2023年12月14日,北京发布楼市新政,降低首付比例和房贷利率,2024年1月1日起,新的普宅标准也开始实施,政策力度之大,为近几年所罕见。

新政推出时,南迪家的房子还没有网签。但她坦言,由于他们是全款买房,政策的出台对他们影响不大。

白煜的情况则有所不同。2018年,白煜贷款在郑州买下人生第一套房,存量首套住房贷款利率调整后,月供降至4000元。截止到目前,他的房子已浮亏40万元,由于降价太多,他目前还没有出售打算。

与此同时,在北京工作多年的白煜也想在北京买房安家,但二套房60%-80%的首付比例让他望而却步。从“认房不认贷”,到降首付、降利率和普宅标准调整,政策“组合拳”打出之后,白煜拿到了北京首套房“入场券”,首付比例和房贷利率明显下降。

白煜向21世纪经济报道记者坦言,北京政策刚推出的时候,他也曾动过买房的心思,但综合考虑之后,他决定再等等看。一方面,当前北京楼市难言乐观,他对市场走势没有信心;另一方面,出于经济大环境和个人就业稳定性等因素考虑,白煜不想有太大的月供压力。

但从数据来看,北京楼市新政发布之后,二手房成交有所改善,Wind监测北京住建委数据显示,2023年12月北京二手住宅网签量为12963套,环比增长3.3%。郭毅谈到,二手房成交周期相对长,2023年12月二手房交易数据或将在2024年2-3月网签数据上有所体现。

相较二手房数据,新政后北京新房成交数据的改善更为明显,新房市场出现了“翘尾”行情。

根据中指数据,2023年12月15日~12月31日,北京商品住宅成交4443套,日均成交261套,较12月1日~12月14日日均增长超100%。从面积来看,全月商品住宅成交量为68.38万平方米,环比增长36.7%。

陈文静表示,除了政策带动部分购房需求释放之外,临近年末,房企推盘积极性增加、房企营销力度加大也是带动楼市销售增长的影响因素。除此之外,月底部分项目集中网签,一定程度上也带动成交量提升。

据郭毅观察,进入2024年1月,北京新房市场成交量下行比较明显,虽然这也有房企将签约尽量集中在12月底前,以及居民元旦外出游玩等因素影响,但综合来看,郭毅认为,北京楼市新政的后续效应并未在2024年1月新房市场上呈现出来,新房整体销量呈筑底状态。

整体来看,陈文静认为,新政落地后,北京部分项目开盘去化较好,市场活跃度出现一定提升,新政对市场产生了一定积极效果,但整体带动幅度有限。

“1月是传统销售淡季,预计2024年1月市场销售规模较2023年12月有所回落,但在政策带动以及供给端改善等因素影响下,市场有望保持一定活跃度。”陈文静说。

(应采访者要求,南迪、蔡舟、彭旭、丰彦、叶跃、白煜均为化名)