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一线楼市调整“风向标”:广州放开120平方米以上住宅限购 商服物业可转个人

2024-01-27 14:52:34 21世纪经济报道 21财经APP 吴抒颖

21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

住建部发声充分赋予城市房地产调控自主权后,一线城市中的广州率先推出重磅房地产政策。

1月27日早间,广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称“《通知》”),在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。

除此以外,广州此次新政还支持“租一买一”及“卖一买一”,居民家庭和个人将名下住房用作租赁或者挂牌计划出售,购买住房时将相应核减名下住房套数;商服类物业也不再限定转让对象,可以转让给法人单位,也可以转让给个人。

广州再出重磅政策的背景是,广州楼市目前库存量高企,去化速度也较慢。尽管此前已经多次对限购限贷政策作出重大调整,而且有部分区域已经完全不限购,但也难以让市场回归到正常的水平。

此番调整后,广州市场对政策有一定期望值,但普遍认为对后市的影响不会持续太久,大约维持至“小阳春”。不过,广州向来是一线楼市调整房地产政策的“风向标”,在广州再度松绑限购后,深圳、上海和北京是否进一步松动,值得市场期待。

释放改善需求

广州此次限购政策松绑中,最重要的是限购区域范围内,120平方米以上的住房不再纳入限购范围。一般而言,120平方米以上的住房是改善型住房,由于广州过去几年的供应结构变化,在限购区域内,这类住房的去化已存结构性难题。

目前广州仍在执行限购政策的区域中,120平方米以上的占比已经近半。

据克而瑞数据显示,2023年,限购区域内合计供应120平方米以上住宅1.05万套,约占限购区的42%,而成交量是8409套,占限购区的37%。此外,在2023年限购区域的一手住宅成交之中,120平方米以上的成交均价是7.24万元/平方米,而120平方米以下只有4.26万元/平方米,这就意味着,120平方米以上是高端住宅为主。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,以天河区为例,2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。改善型需求为主导,加上供应量明显增长,导致目前天河供求比已为1.75:1,供求关系已经改变。

一位广州房企负责营销的人士告诉21世纪经济报道记者,“这两年核心区推的地块,推的时候都觉得是‘压箱底’的好货,房企拿的时候也都比较积极。这些项目拿的时候就肯定往高端的方向去走。到了入市的时候,这么多供应上来,购房者可以选择的项目多,有实力拿出这么多钱的人就这么多,大家去化就会困难很多。”

故而,在供明显过于求的前提下,广州此次放开120平方米以上住宅限购有其必要性。为了支持改善型需求的入市,广州本次还支持“卖一买一”、“租一买一”,李宇嘉认为,在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件,支持“卖一买一、租一买一”,都有利于推动改善性需求适时入市,也符合中心区改善型需求占比大的特征。

广州此次除了对住宅进行松绑外,也不再对商服类物业限制转让对象,既可以转让给法人单位,也可以转让给个人。

商服类物业,近年来一直是广州楼市“高库存”的重灾区。克而瑞统计数据显示,截至2023年末,广州公寓、商业和办公的可售库存分别为157万平方米、327万平方米和227万平方米,去化周期分别为33个月、68个月和65个月,存在明显的去化压力。

中指院指研究院华南分院院长杨红侠分析称,商服类项目交易限制的放松有利于更好地盘活商服类市场,提升市场活跃度,满足房地产市场多样化的需求。

下行趋势明显

广州再度优化房地产市场政策,在市场的预期中。从市场表现来看,广州去年在一系列的房地产利好政策提振下,成交价、成交量都仍比较低迷。

1月17日,国家统计局发布的房价数据显示,广州房价依然处于下行通道,2023年12月环比、同比分别下降1%、3%;截至2023年12月,从环比来看,广州的新建商品住宅销售价格已连续下跌7个月,同比下跌的周期则已达12个月。

克而瑞的数据也显示,截至2023年12月底,广州全市库存消化周期19.9个月,持续攀升近一年来的高位。区域方面,全市11区库存均超过10个月。除结构性原因的越秀区以外,南沙、从化、增城三区的消化周期超过20个月,并往30个月逼近。

广东中原地产项目部总经理黄韬对21世纪经济报道记者分析认为,从市场表现来看,去年11月、12月已经有明显的转淡,广州去年只有在9月放开限购后短暂释放了一波需求,之后市场一直保持冷淡,而且进入2024年这种趋势也没有改变。

从去年全年的成交数据来看,根据中指研究院统计数据,其中一手房成交为约7.5万套,与2022年基本持平。二手房则有比较明显的上涨,据广州中原研究发展部监测,2023年,广州市二手住宅市场成交宗数为10.9万宗,同比大涨31.7%。需要注意的是,这是由于二手房的价格体系更为灵活,“以价换量”的趋势下,二手房相对去化速度会更快。

一手房库存量高企,二手房成交量上行的影响下,广州此番再度优化房地产市场政策势在必行。不过,据21世纪经济报道记者多方调研,目前市场参与方对政策的效力仍在观望。

黄韬就认为,“目前市场下行的趋势已经非常明显,放开120平方米以上的限购力度已经不小,但其实还可以更积极一些。目前,我个人预测,这一次限购松绑应该可以影响楼市2个月左右,广州有望迎来‘小阳春’。”

一位不愿具名的龙头房企人士则对21世纪经济报道记者表示,“现在市场的政策对本来就计划买房的人有效,但是刺激不了更多的人入市,市场整体是以稳为主,因为购房者是否购房不仅取决于政策,还取决于收入水平等。”

作为一线楼市政策调整的“风向标”,广州此番松绑,也为其他三座一线城市带来了预期。李宇嘉就表示,由于市场短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始,这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下,这种政策可能会在其他一线城市落地。