上海楼市“小阳春”已至,但行情偏弱
21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道
春回大地、万物复苏。春节小长假过后的上海楼市,二手房成交量逐步恢复正常。上海链家数据显示,3月最近两周的周度成交量较节前的周成交水平大致增长了30%左右。
同策研究院数据也显示,今年3月份,上海一手房日均成交量较2月份有明显上涨,市场回暖趋势明朗。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出,从交易的绝对值来看,今年楼市“小阳春”不能与去年简单做对比。2023年同期市场情绪激动、成交量高涨。对比2022年疫情期间的楼市行情之暗淡,2023年“小阳春”反弹趋势特别明显。
卢文曦表示,2023年9月,上海推出“认房不认贷”新政,随之而来的第一个周六,上海二手房成交800多套。今年的3月9日、3月10日分别是周六和周日,上海的二手房网签分别有863套、761套,这一规模所反映的市场活跃度已经相当不错了。“小阳春”已成定势,只是相比前些年晚了大概一周左右,这也是因为受到今年春节假期晚于往年的影响。
“小阳春”成色不足
此前,上海楼市已经在政策推动下,出现复苏迹象。
今年1月30日,上海发文放松外环以外区域的楼市限购。受此影响,该区域的房屋供应量明显增加。链家研究院数据显示,今年2月份,供应量主要在外郊环间,占比79%。
春节后,这部分楼盘看房热度有所增加,符合条件的购房者积极入市。前述机构指出,整个2月,上海外环外成交占比76%,较1月份增加了9个百分点。
在上海工作的“95后”林晓(化名)向21世纪经济报道表示,农历元宵节当天,下单了一套外环紧贴中环板块的“老破小”,总价200多万,顺利上车。
机构普遍认为,总体来看,虽然2月的成交量不如去年同期,但降幅不大,市场复苏迹象已经出现。
进入3月,市场继续升温。上海中原地产数据显示,从二手房日均成交来看,除了3月4日的成交量在478套之外,其余都在500套以上。其中,两个周末的日均成交量在600套以上,最高达863套。卢文曦指出,上海二手房日均成交量已回到500套以上,且双休日交易量比较多,市场恢复很快。
“小阳春”虽然到来,但成色有待验证。
同策研究院研究总监宋红卫对21世纪经济报道记者表示,纵向对比,今年上海楼市“小阳春”应该是较弱的一次。虽然比2月份的日均成交量有所上升,但与去年同期相比仍然有较大差距。而且从全国范围来看,“2024年的小阳春不是全面开花,预计仅限于一些基本面相对较好的一线和部分核心二线城市,且成色不会太高”。
宋红卫指出,“小阳春”来得不如预期中猛烈,主要是因为新房供应不足,一定程度上影响了市场交易。具体来看,受元旦、春节等节假日影响,上海新盘供应节奏放缓,开盘项目数量骤减。进入3月份,供应量才有所上升。
他还表示,市场信心也没有完全恢复。
利好首轮土拍
综合其他指标来看,此轮上海楼市“小阳春”的可持续性,也要打一个问号。
一方面,虽然交易量有所提升,但成交价格并未上涨。卢文曦表示,上海楼市的成交价格还处于持续震荡下行的过程当中,主要是因为中低价位的房源交易相对活跃。
在中高端市场,价格博弈气氛浓厚。家住虹口区的王珍(化名)向21世纪经济报道表示,她持续关注了几个月的一套约为1500万元左右的二手房源,至今仍未出手,房东也没有下调挂牌价的举动。
另一方面,新房成交开始出现反复。上海中原地产数据显示,上周(3月4日—3月10日)新建商品住宅成交面积4.66万平方米,环比减少44.78%。其中,各区成交均有不同程度回落。
但这一轮热度下,市场各方开始“趁热打铁”。
近期,上海宣布第三批新房集中供应入市,进一步为市场增加供应量。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析认为,这批新增供应中,均价超过10万的项目有6个,占比达32%。其中有3个项目的均价超过17万元/平方米,属于近几年来首次集中推出的豪宅项目,有望进一步提升市场的关注度和热度。
综合多名分析师的观点,这些高端项目虽然不能给交易量带来直接推动,但却能起到风向标作用,一旦触发积分制的豪宅产品变多,会推升市场人气。受此影响,3月下半月,上海楼市的交易数据有望进一步提升。
卢文曦还指出,市场的升温,对即将到来的今年第一批次土拍也会产生积极影响。根据上海2024年一批次土拍公告,今年上海一批次预计供地11宗地块,规划建面约63万平方米,比2023年的任一批次供应均明显减少。但多数地块位于区域相对核心位置,质量上佳。
卢文曦表示,对于房企而言,即便是处于下行通道,上海仍属于比较安全的市场。而在市场升温阶段,房企的拿地意愿则会更加高涨。