来源：央广网

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，自发布之日起施行。同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），作为商品住房销售制度改革的配套制度，个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等管理办法（试行）同步印发。

这一系列文件以维护购房人合法权益为主线，从销售方式、资金监管到信贷制度作出系统安排。受访专家认为，政策直接利好购房人，资金安全、按期交付、还贷压力等方面都将得到更有力的制度保障。

购房资金全部进监管账户

期房贷款竣工备案后发放

《通知》明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。中指研究院政策研究总监陈文静向央广网记者介绍，预售门槛统一提升至“主体结构封顶”后，项目预售获批时点将后移，进一步向准现房销售过渡，体现了渐进式推进思路。

预售项目的资金监管同步收紧。按照《通知》，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目竣工验收、配套设施具备交付条件后方可解除监管；房企违约不能按期交房的，购房人有权解除合同，企业须退还购房资金。

个人住房贷款的发放时点也与项目进度深度绑定。《意见》明确，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

清华大学房地产研究中心主任吴璟向央广网记者分析，一部分购房者对期房能否按期、保质交付存在顾虑，是前几年新房市场面临较大挑战的重要原因之一。“保交房攻坚战有效化解了这一问题，但要从制度层面根本消除顾虑，仍有赖于销售方式本身的调整。”

“这一政策设计的核心指向是‘能拿房、再还贷’。”陈文静分析，购房人在住房具备交付条件后才开始负担贷款本息，同时通过受托支付将贷款资金、预售资金纳入封闭监管，从源头上防范资金被挪用、项目烂尾的风险。“购房资金安全与权益保障由此得到制度性兜底，这是维护购房者合法权益在资金层面的具体落地。”

陈文静总结，政策从保障交易资金安全、确保按期交付、建设“好房子”“交房即交证”四个方面维护购房人合法权益。

对于存量项目，《通知》实行“新老划断”：施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强表示，这种“老项目老办法，新项目新办法”的安排，可切实保障改革政策平稳有序落地，保持房地产市场平稳运行。

现房销售分类有序推开

购房从“看图纸”到“验房子”

按照《通知》，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。“十五五”规划纲要提出的“有力有序推进现房销售”，由此进入全国层面的落地阶段。

“商品房预售制度回应的是增量扩张时代的需要，而当前住房领域的主要矛盾已经从住房‘有没有’转变为住房‘好不好’。”吴璟向央广网记者表示，购房者对“好房子”的需求越来越具象化、细节化，采光通风、隔声效果、公共空间这些真正决定居住体验的细节，很难在图纸上被完整感知。

吴璟分析，预售制曾让购房者提前锁定房源和房价，在供不应求阶段，这一重好处明显；随着市场转向结构性供大于求，购房者在签约时同时承担的交付周期、交付质量两重不确定性日益凸显。“现房销售从源头上化解了这两重不确定性。”在他看来，房子已经建成，购房人签约时就知道自己什么时候能拿到房，实际品质摆在眼前、走进去逐项查验即可，“购房这件事，从对一份未来承诺的判断，回到了对一件现实商品的挑选。”

吴璟认为，顾虑消除了，观望自然减少，现房销售有助于把“想买房”转化为“敢买房”“真买房”，对释放刚性和改善性住房需求、巩固房地产市场止跌回稳态势发挥积极作用。

针对市场对现房销售“完全建成后才能卖房”的误读，柴强向央广网记者解释，《通知》推行的定金制，是指实行现房销售的商品住房项目在取得建筑工程施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。“对购房人来说，可以提前锁定房源、房价，减轻前期购房资金压力和交易风险。”

柴强同时提到，从近年来全域推行现房销售的海南省、试点现房销售的湖北省荆门市等地情况看，现房销售不仅没有导致行业大萧条，反而通过规范市场秩序、稳定市场预期，推动当地房地产行业实现更稳健的发展。

个人住房贷款期限延至最长40年

还款安排更加灵活

信贷配套政策同样向购房人倾斜。《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，将“月所有债务支出与收入比”上限由55%放宽至60%。

陈文静为央广网记者算了一笔账：按贷款100万元、年利率3%、等额本息测算，贷款期限从30年延至40年，月供从约4216元降至约3580元，每月减少约636元，降幅约15.1%。“拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，尤其对首次置业和改善置换群体更具实际意义。”

对于阶段性失去收入来源、还款困难的借款人，《意见》明确可按市场化、法治化原则与银行自主协商，采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划；展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原期限与展期合计不得超过40年。

对于很多购房者关心的存量房贷问题，《意见》明确，满足条件时，借款人可与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款。

同步印发的开发贷款制度则为“保交付”提供支撑，同时引导鼓励现房销售：贷款期限与项目建设、销售周期相匹配，预售项目最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年；首次还本日期原则上在项目竣工备案后，销售回款应优先用于偿还该项目开发贷款。

“制度因时而变，衡量改革成效的标准始终是同一个：让购房者买到的每一套住房，都经得起走进去、看得见、摸得着的检验。”吴璟说。

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记者：门庭婷

本期编辑：程茜

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