21世纪经济报道记者 林汉垚

我国信托机制正加速跨越传统资金理财边界，深度切入多层次养老保障与社会治理的核心场景。

近期，全国首单整合不动产、资金、保单的多类资产的综合型特需家庭保障信托在北京市东城区正式签约。

截至2025年末，我国60岁及以上老年人口已超3.2亿，占总人口比重达23%，伴随高龄独居、“老养残”等家庭结构的演变，单纯依靠储蓄与亲友代持的传统养老方式正遭遇制度性瓶颈。

在中央金融工作会议做好养老金融大文章的要求与信托业务三分类指引下，不动产信托财产登记试点、养老服务信托试点接连落地，养老信托正从个案探索走向制度化的规模实践。

不动产信托财产登记破解“有房没钱”养老困境

对绝大多数中国家庭而言，房产在总资产中占据了极高比重，但当长者步入高龄或失能阶段，守着高价值房产却面临资产流动性匮乏困境的情况屡见不鲜。

中信信托渠道财富部总经理王楠向21世纪经济报道记者指出，社会上有很多“有房没钱”的老人，尤其是一线城市或省会城市的中低收入群体，家里主要的资产就是一套房子。因此，在保留老人居住权的前提下，如何盘活房产，将其转化为持续稳定的养老现金流，是信托养老服务能否实现普惠、覆盖更广泛人群的关键。

然而，受限于早期财产登记制度的缺失，受托的不动产往往只能直接登记于信托公司名下，导致产权归属极易混淆。

一旦受托机构发生债务纠纷或破产清算，委托人的不动产可能面临被纳入偿债资产的风险，信托本应具备的风险隔离、防范挥霍及家庭财富定向传承功能难以有效发挥。

北京市金杜律师事务所王囝囝律师向记者表示，信托财产登记作为确权与破产隔离的核心机制，一直被视为激活信托本源业务的“总钥匙”，它的缺位，使房产这一家庭核心资产长期难以进入信托。

王囝囝解释道，长期以来，各类财产登记机关并无“信托财产登记”业务，导致以不动产等非资金财产设立信托时，信托行为存在理论上无法满足生效要件进而引发信托效力存疑以及破产隔离隐患的风险。

破冰始于2024年12月。彼时，北京率先打通不动产信托财产登记路径。

2025年1月，国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》，明确“建立健全信托财产登记制度”。目前试点已扩展至12城，北京试点有效期也已延长至2028年底。

信托制度延伸至社会综合治理底层架构

登记通道的打通，让政策红利迅速转化为民生案例。

2025年4月，中国外贸信托和国投泰康信托分别在通州区和昌平区的不动产登记中心完成首单不动产信托财产登记。

为进一步释放存量房产的保障潜能，产融协同的以房养老模式正在前沿展开探索。

王楠介绍，中信信托正在联合中信集团内银行、保险、养老实业等兄弟单位，探索新的“四位一体”以房养老模式。

具体来说，老人将房产装入信托，由信托作为受托人持有、管理和处置；银行基于房产价值提供贷款产品，向信托账户拨付资金；保险设计养老保险产品，在银行贷款之外提供现金流的补充；信托基于合同约定向老人提供日常生活费拨付，也可以对接符合条件的养老机构，提供养老/医疗等费用账单直付等服务，全部资金可以实现封闭管理，专款专用。

如果说盘活房产重点解决了“老有所养”的现金流断点，那么将多元财产与人身监护深度融合，则是化解复杂家庭养老后顾之忧的更深层探索。

在独居高龄、“老养残”等监护高风险场景下，信托制度正从单纯的财产管理工具，进一步延伸至社会综合治理与托付保障的底层架构中。

今年8月25日，在东城区政府的指导下，中国外贸信托落地了“吉量1号”服务信托，成为全国首单整合不动产、资金、保单等多类资产的综合型特需家庭保障信托，并融合了“意定监护+遗嘱指定监护+特殊需要信托”的一体化机制。

该信托项目委托人孟先生夫妇年逾花甲，独子是智力残疾人士。孟先生夫妻俩既要规划自身晚年养老、医疗、照护开支，更要为智力残疾儿子的终身生活、康复、医疗等长久筹谋。

为破解传统模式下“既忧晚年失能无人签字决策、又怕身后财产遭侵占挪用”的双重困局，该方案通过制度设计将人身照料与财产控制权进行了清晰切割：监护机构全权负责家庭成员的生活照料、医疗决策及康复安置等所有人身事务；中国外贸信托作为专业受托人，独立管理全部家庭资产，每笔资金拨付均严格遵循委托人在信托合同中载明的真实意愿，实现“管人与管钱双线分离，相互监督、互不越界”。

此外，银信协同也为非资金信托的规模化运行提供了底层依托。

工商银行总行养老金融部系统推动团队处长卢海洋向记者表示，在不动产试点中，银行和信托可以形成非常清晰的分工协同。银行的优势在于客户基础大、网点覆盖广、服务触达强，能够更早识别客户的养老、传承和资产安排需求；信托的优势在于财产独立、结构灵活、功能综合，能够把客户的养老资产真正“装得进、管得住、分得清”。两者结合，才能把不动产试点真正转化为可复制、可推广、可持续的养老金融产品和服务。

普惠化仍面临“成本关”

养老信托若长期局限在少数高净值人群与一线城市，便偏离了金融服务的人民性导向。

南开大学法学院教授、博士生导师韩良强调，行业亟须推动信托走向普惠，重点研发针对小额养老金、独居老人与失能失智群体的普惠型产品，并探索由政府财政兜底，建立公共受托人监护支援信托机构，允许律师事务所、非营利组织担任养老监护信托受托人。

然而，深层次的制度瓶颈仍有待破题，其中税收安排尤为突出。

北京市通州区政府特聘专家林巍坦言，当前，信托在受让、持有、处置不动产环节的税负，显著高于自然人直接持有的税负，严重制约了居民设立信托的意愿。

据其透露，通州正在以特殊需要信托为突破口，争取将相关环节（受让、持有、处置）产生的契税、房产税、所得税等税负水平，降至与自然人直接持有、交易房产相当的程度。

韩良建议道，在养老信托税收政策没有出台之前，可探索通过中国信托登记有限责任公司引入老人直系亲属作为监护信托的财产托管受托人、信托公司作为信托财产的管理受托人的制度创新，依规免征契税与增值税附加，有效降低入托门槛。

他解释道，按照现行税法规定，将不动产转到直系亲属名下，免征3%的契税，增值税及附加也免征，这样就大大降低了以不动产设立养老监护信托的税收成本。