2018年已行至年尾，在资管新规、理财细则等一系列监管措施相继落地后，2019年的投资机会有哪些，2019年大类资产配置的总体思路是什么？

11月26日，泛海投资总裁张喜芳在接受21世纪经济报道记者独家专访时表示，2019年是机遇与挑战并存的一年，但在寒冬期间更利于提前布局。

张喜芳兼具电力和金融背景，加盟泛海前曾在国家电网公司金融集团、国网资产、英大保险等公司任高管，也是英大保险资管的创始人之一，现任泛海控股执行副总裁、泛海股权投资管理有限公司总裁，在金融、投资领域有着丰富的经验。

张喜芳表示， 2019年全球宏观经济形势都面临各种不确定性，比如国际贸易摩擦、英国脱欧、欧洲地缘政治和冲突等，所以整体来看还是会有压力。

他强调，现在国内市场的政策底很清楚，但需等市场底来契合，通常两者之间会有一定的时差，“也许市场底就在2019年内出现，所以不排除现在是布局的很好机会，前提是你有能力、有策略去布局。”

投资标准：好不好、值不值

就泛海投资而言，张喜芳表示现在已经过了布局的阶段，更重要的目标是把业绩做好。今年公司相对比较审慎，更多从全球市场来遴选项目。从投资端看，他判断二级市场明年出现真正的市场底部的概率很大，一级市场总体估值偏高，修复需要二级市场抬升和一级市场回归为契合点。

“总体而言要选准方向，比如科技领域的5G和人工智能；消费领域，比如旅游行业还是两位数的增长，其他一些服务行业发展态势不错，这些都是消费升级的需要。一代人跟一代人的区别很大，生活半径的改变是一个最本质的区别，比如说我们祖辈生活半径可能只有100公里，父辈是500公里，现在这一代是5000公里，再到下一代也许是一万公里，这些生活半径改变自然而然导致各种消费习惯和行为的改变。”

张喜芳给泛海的股权投资项目筛选标准总结为六个字：好不好、值不值。

“好不好”可以细化为十来条细则，包括团队、战略、行业、市场、盈利模式和合作伙伴等好不好。“值不值”则主要是从价格、风险和回报三个层面来考量：首先是价格值不值，如果就值一块钱的东西非要卖十块显然就不值；第二个从风险角度看值不值得冒险，所谓防范风险在他看来是不完全准确的，做投资更重要的是考验驾驭风险的能力；第三个层面看是否有很好的预期回报。

“很多明星项目确实很好，但最怕的是盲目追求明星项目，比如我们也曾考察过几个红极一时的明星项目，从‘好不好、值不值’的角度综合考量后，我们放弃了。后来的事实证明，确实‘踩坑’的概率巨大。”

张喜芳称，泛海的稳健投资主要有两个原因，首先泛海的投资投早期的很少，中后期相对来说比较成熟；其次，泛海投资团队的专业度和经验，做投资要经常思考，市场上谁会为你买单。

他举例称，泛海投资曾考察过一个高科技项目，他们的技术很厉害，但泛海判断这个技术太超前消费市场了，而且缺乏相应的配套和基础设施，因而也选择了放弃。

将成立科技居住基金

张喜芳表示，下一步，泛海投资将发挥其依托集团地产主业的能力优势，成立科技居住基金，深化在服务式公寓领域的布局。

此前，泛海已经投资设立了海徕中国，进军服务式公寓领域。海徕中国现有的项目都是轻资产模式，通过长租和装修改造投入运营。未来，海徕也将通过科技居住基金模式，有限尝试轻重结合，比如自己买地建设服务式公寓，将公寓的现金流打包成ABS产品等。

比如，海徕正在操盘的杭州和北京两个核心地段的服务式公寓项目。传统上思维看，五星级酒店的盈利性并非特别好，比如占地较大的大堂几乎没有经济产出，能耗和人房比都比较高成本。鉴于此，海徕中国从起步之初，就把解决服务式公寓的服务品质和自身盈利能力两大问题，列为并重的两个策略。

张喜芳把海徕正在做的项目定义为科技居住的公司，一方面通过物联网、人工智能等手段，极大地提升入住客人的感受；另一方面，通过云系统把人房比降低，整个管理以系统为核心，不再以人为核心，大幅降低人力成本和管理成本。

海徕中国的合伙人吴静对21世纪经济报道记者强调，“品牌价值”、“服务品质”和“盈利能力”是团队最看重的三大核心，由此对于产品和服务成本进行精打细算。成本是衡量企业管理水平的关键元素，控制成本的能力也是实现企业经营绩效的基础。

“我们的项目投资回收期和年化收益率在行业内非常有竞争力，这还是按照比较经济的价格和适度的入住率来做的保守计算，并没有把物业增值因素考虑在内。”吴静表示，海徕中国的所有服务式公寓的长租和短租比例，根据时节自由调节以达到收益最大化。

制胜之道

资本寒冬之际，海徕除了泛海自有资金外，也有外部合作伙伴投入的资金和资源。

张喜芳表示，钟情于不动产领域的外部投资人，通常对这个行业比较了解，比如说项目一共有几百间房，定价、成本和出租率分别在什么水平，可以计算得非常清楚。海徕控制成本的关键，一是没有太大的公共部分，比如撤掉了太大的大堂和餐厅，极大节约空间；二是控制人房比，计划控制在0.4以内。

在张喜芳看来，资产分硬资产和软资产，过去十年不动产回报主要靠资产价格上涨，但未来十年就不能仅通过资产价格，而是通过租赁收益。目前住宅租赁收益只有1%-2%的水平，如果能做到5%就完全不同了。国内缺乏标准化的长租产品，稳定性也不强，租房者最害怕的是老搬家。7-8年搬家一次是很好的周期，如果解决好这些问题，长租公寓将是一个蓝海市场。

对于目前部分长租公寓爆发的危机，他表示本质上是周期没有匹配好，“所以我们需要兼顾房间的数量，但不管多少间，都是有盈利能力的，不能只走量。一味去追求量，在没有站稳时去冲量是很危险的。”张喜芳表示，泛海投资和海徕中国要做有耐心的资本，稳扎稳打。

目前房企和金融机构都争相进入长租公寓行业，海徕有什么核心竞争力？

张喜芳表示，地产企业大都是自持物业来做，但当初自建的物业大多并未考虑到长租公寓这个用途，所以不一定都那么合适。地产中介则有房源、客户，可以接通上下游，本质上利用了经纪的优势。相比之下，海徕的优势在于，依托泛海团队在地产、酒店和传统公寓领域的丰富经验，以及科技领域的投资与合作资源，一是选择物业要特别谨慎，坚持在核心区域发展，首选北上深杭等一线和准一线城市；二是在产品和服务上下足功夫，打造有温度的科技居住这个竞争优势；三是加上管理和运营的团队经验，坚持好的经验，创造新的内容。（编辑：马春园）