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南财快评:从统计局最新数据看,二手房这个先行指标仍未掉头

2019-08-15 21:07:27  21世纪经济报道 21财经APP 李一戈

从国家统计局昨天和今天发布的数据,看不出房地产市场有多“惨”。 

1—7月份,全国商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1—6月份收窄0.5个百分点;全国商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速比1—6月份还加快了0.6个百分点。虽然地产商的销售经理们这两个月一直在叫苦,房子不好卖了,但至少7月份表面的数据比6月份要好。 

房价情况呢?4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%、二手住宅销售价格环比上涨0.3%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,二手住宅销售价格上涨0.4%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读说,全国房地产市场总体延续平稳态势。 

7月份一二线城市房价指数环比都在上涨。同比也是在上涨。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%,二手住宅销售价格同比上涨0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%。 

一线城市的新房价格和二线城市的新手二手房价格,同比都不算低。一线城市涨幅只有4.3%,但它们的基数高。从2016年10月开启的这轮调控,马上就满3年时间,一二线热点城市房价还是在上涨,虽然涨幅没以前那么可怕了。这是因为绝大多数实行楼市调控的城市,都程度不同地采取了限价措施。 

单纯地指责房价上涨,是没有意义的。地产商会举例说,地价也一直在上涨,而且涨幅比房价高多了,而地价从来是推动房价上涨的重要因素。各地的限价,是针对新建商品住房,但好像没听说过哪个城市对土地出让价格限价。确实是有所谓限地价竞房价或限地价竞配建的做法,但严格说来那并不是真正的限地价,因为地方政府把房价的空间先封住了。而从实际情况看,即使设定地块最高出让价,同比涨幅也很可观。 

从过往商品房交易数据看,一年中的7月和8月是淡季。今年可能略有不同,不少地产商在6-8月都加快了推盘节奏。房企销售经理说成交不如意,有多方面的原因。调控政策方面没有松动,中央表态很坚决;在严格限购限贷、房贷利率又上升的背景下,一二线城市的需求被抑制了;三四线城市前几年在去库存和棚改推动下的高增长已被透支。 

销售放缓并不出人意料。之前我就说过,平淡甚至是清淡,将是今年楼市的主色彩。近期对房地产信托在内的融资收紧,充分表明了监管层对房地产金融的警惕之心。在交投已然清淡的基础上收紧地产融资,即使说不上是“雪上加霜”,房企也够难受的。因此我的建议很简单,不必再存幻想,采取一切办法尽可能多卖房,多回款。一般措施不行就打折。除个别地产商外,今年还没看到主流地产商打折促销呢。 

去年下半年楼市下行时,到三四季度就有一批媒体出来说,房地产入冬了。房地产真的说不上是什么冬天。2016年10月开启的此轮严厉调控,到2018年6月房企才真正感觉到难受。但楼市是不是拐弯,从上涨转为下行,却仍待确认。

 房地产市场与资本有个共同点,就是测不准。要准确预测房价走势更是几无可能。不过,我个人有自己的观察角度。那就是看二手房数据,因为,二手房是房地产市场的先行指标。 

二手房的价格指数,首先要止涨,然后是下跌。如果环比连续下跌三个月,可以确认为下行。接着是新房价格指数,如果环比也是连续三个月下跌,才可以确认为下行。而现在,无论是一线还是二线城市,二手房这个先行指标都还没满足这个条件(连续三个月下跌),遑论新房。不过,今年陆续有多个城市(如6月的上海深圳、7月的北京),二手房环比出现下跌。但你还需要一点耐心。 

有必要再提醒一句,今年房地产市场仍是强调稳定。这句话适用于市场多方主体。

编辑:李响 / 南方财经网 未经授权不得转载