首页 > 宏观 > 正文

尹中立专栏丨房地产投资与其他宏观经济指标走势的相关关系已改变

2019-08-15 07:00:00  21世纪经济报道 尹中立

荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院金融所尹中立

从刚刚公布的7月份宏观经济数据看,房地产投资同比增长10.6%,比1-6月有所回落,但1-7月房地产投资增速仍然处在最近四年的相对高位,这个速度高于去年底的9.5%,更高于2017年的7%。2015年初的房地产投资增速是2%,随后持续回升。

与房地产投资形成较大反差的是其他宏观经济指标,例如,全国固定资产投资、民间投资增速分别回落至5.7%、5.4%;7月规模以上工业增加值同比增速4.8%,较6月明显下滑。

同时,7月社消零售增速7.6%,限额以上零售增速2.9%,均较6月明显下滑。

从过去十几年乃至更长时间区间的统计数据看,房地产投资与其它宏观经济指标之间有较强的相关性。

从短期宏观调控经验看,房地产也是十分重要的工具:每当宏观经济下滑加速,信贷对房地产的刺激力度就会增加;反之,当房价上涨过快,房地产金融政策就会收紧。房地产调控政策一直在有节奏地“松”与“紧”,成为宏观调控的重要政策工具。

房地产投资的增速与GDP及工业投资增速等宏观经济指标之间出现了背离,是我国经济运行中出现的新现象,值得关注。

房地产投资与其他宏观经济指标之间为何出现背离?有研究表明,它与居民的债务杠杆比例有关,也与房价有关。通常情况下,居民的债务杠杆比例与房价之间是高度相关的。

当房价上涨的时候,对居民消费的影响主要表现为“财富效应”和“房奴效应”。“财富效应”是指房价上升使得拥有住房的人财富增加,从而刺激消费需求增加。“房奴效应”是指房价上涨导致居民被动增加储蓄,用于购买住房的支出增加,而用于消费的支出减少。因此,房价对消费的作用取决于“财富效应”与“房奴效应”的相互抵消的结果。

从已有的研究看,“财富效应”与“房奴效应”与住房的估值(通常用房价收入比来度量,也可以用租金资本化率来度量)水平有关,也与居民的总体债务水平有关。住房的估值水平超过一定的阈值之后,“房奴效应”大于“财富效应”。

中国社会科学院财经研究院的倪鹏飞研究员的研究团队认为,房价与消费存在倒“U”形关系。2004年以来,全国城市房价均处在倒“U”形的左侧,即房价对消费的财富效应一直以来占据主导位置,房价与消费存在正相关关系,房价的财富效应较为显著。2016年后,房价对消费的挤出效应开始显现,房价与消费之间的倒“U”形拐点出现。

房价收入比等于9时,“财富效应”与“房奴效应”相等。2018年我国城市住房的房价收入比的平均值是9.1,这意味着房价上涨对消费的作用进入了一个临界点,房价继续上涨对消费的副作用日渐增加。

最近人民银行也做了类似的研究(参见央行近日发布的《中国区域金融运行报告(2019)》),他们是从居民负债水平来分析房地产对消费的影响。中国居民部门在2008年国际金融危机后经历了三轮快速加杠杆,杠杆水平已经从低于20%升至50%以上。计量分析结果表明,控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后,居民杠杆率水平每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。在当前的背景下,居民负债主要是按揭贷款,按揭贷款的增加主要受房价与住房交易量的影响。此项研究可以描述为,房价上涨导致居民债务杠杆增加,影响居民消费。

当房地产投资与其他宏观经济指标之间存在高度相关性的时候,房地产成为最重要的宏观政策工具。当房地产投资与其他宏观经济指标之间相关性减弱,甚至出现逆相关性时,房地产在宏观决策中的重要性必然会降低。

编辑: / 南方财经网 未经授权不得转载