在房地产行业资源、资金越来越向头部企业集中的背景下，中小房企该如何生存？

来自深圳的房企绿景中国地产投资有限公司（以下简称绿景中国）提供了一份小而美的房企生存和发展样本。销售额不足百亿的绿景独特之处在于，在大股东绿景集团的支持下，利用城市更新持续获取土地资源，深耕粤港澳大湾区，还打通了境内外融资通道，享有低成本的融资便利。

绿景中国是万科唯一入股的房地产公司。目前，万科仍是绿景的基石投资者。

10月13日，绿景红树湾壹号以现房发售，开盘卖出七成，超八成客户为自住需求。该项目是绿景中国近年最具代表性的城市升级改造项目，位于深圳福田区中心商业区，占地面积24，424平方米，可售建筑面积约100000平方米，货值超100亿。

这个项目也集中体现了绿景的精品理念。“绿景中国并非一味追求高周转，大规模。”绿景相关负责人称，公司多年来入市销售项目的数量虽不多，但追求做精。比如，位于茂名的绿景化州国际花城自2014年起数次开盘，累计销售金额突破30亿元。

与不少房企类似，绿景中国也确立了住宅与商业双轮驱动的发展战略。其商业地产主要为独立商业项目及包含商业的综合体项目。目前，绿景持有、运营并管理多个商业物业项目，以“NEO”和“佐阾”两大商业品牌代表，合共建筑面积约为55万平方米。

其中，香港绿景NEO由绿景中国斥资90亿港元向会德丰收购，成为香港九龙区历年来成交价格最高商厦，也是当年全港第三大交易案例。预计2019年落成。

与诸多开发商“全国开花”的布局不同，创办多年，绿景中国以深圳、香港为主轴，坚持根植于粤港澳大湾区。

目前，绿景中国在深圳、珠海、东莞等地积极布局，历史项目合计完成20余个，其中位于深圳市的项目占90%。

绿景的核心能力，在于其独特的土地获取模式。

绿景中国管理层介绍，公司采用双向扩张的土地获取模式，包括公开市场竞购和透过城市更新方式获取土地。通过与母公司的联动，绿景中国已总结出一套完善而标准化的土地获取模式。

2016年，绿景中国收购深圳溢佳工业园项目，这是一个有旧改概念的长效储备项目；2017年，绿景中国完成珠海凯威项目收购，定位为甲级都市综合体；2018年，绿景中国以招拍挂方式摘得苏州姑苏项目。

相比竞购，城市更新更是绿景中国的独特能力。绿景相关负责人介绍，公司获取的城市更新项目，均位于城市核心地段且单一项目建筑面积可达数十万至百万平方米，具有优于竞拍土地的成本优势，且有较大盈利空间。

深圳一位券商人士指出，现实中，地产公司做的城市旧改项目，多数是从其他居间公司收购。这种“二手旧改”，由于居间公司的存在，导致了其获取土地的成本与招拍挂相差无几。

而绿景擅长的则是“一手旧改”，即直接跟村民及组织合作，旧改方案设计完成后，共同向政府申请改造。

过去20年间，绿景中国在深圳完成的旧改项目，熟化率基本达到100%。控股股东与上市公司达成灵活的联动机制，即控股股东负责前期的一级开发，等条件成熟后，再在适当时间将项目注入到上市公司。绿景中国管理层曾在采访中透露，控股股东在粤港澳大湾区核心区域的1200万平方米土地将在适当的时间，逐步注入上市平台。

绿景也在通过引入战略合作伙伴来深化城市更新能力。2018年9月，绿景中国与华为公司签订战略合作协议，明确双方合作联手运用人工智能、云计算、大数据等先进技术手段，打造智慧城区样板项目。

此外，基于大股东的支持，绿景的融资和财务也对其业务形成了有力支持。比如，2016年，绿景中国境内母公司突破传统银行融资，首次以AA信用评级成功发行5年期公司债26亿，票面利率为6.5%。2017年，8月及10月，发行境外美元债4亿美元，接轨国际资本市场。（编辑：黄锴）