10月15日，投资240亿元，建造近8年的重庆来福士正式亮灯，这是新加坡在华投资的最大单体项目。

240亿也是凯德集团最大一笔投资。作为一家外资房企，凯德25年来深耕中国市场，聚焦五大城市群，中国市场对集团有40%以上利润贡献。

作为专业的房地产开发、运营与基金管理公司，凯德的运营和资本平台，区别于中国开发商，凯德集团首席执行官李志勤期许达到类似黑石的级别。

凯德的投资经

选择重庆，是看好中国二线城市的潜力。

李志勤说，“重庆无论对中西部开发，或者是‘一带一路’而言，都是重点城市。”

凯德布局中国围绕五个城市群，“西南专注重庆、成都和西安”，负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓称，接下来还会寻找成都、西安的投资机会。

凯德持续优化中国布局。2018年1月，凯德以83.65亿元将中国的20个购物中心出售给万科印力，大多位于三四线城市。

而后凯德又大举买入一二线城市资产。先是以128亿元购入上海北外滩星港国际中心项目，然后28亿元买下陆家嘴浦发大厦。

作为国际化公司，除了新加坡和中国，凯德还在美国、欧洲、日本布局。相比其他市场，李志勤认为，中国还有很多机会。

凯德集团透露，从2017年11月至2018年底，凯德在中国的投资、收购金额累计超过320亿人民币。

今年初，凯德以110亿新币收购星桥腾飞，扩展了业务线，也有了产业园区、工业和物流地产、数据中心。

“跟星桥腾飞合并后，现在的股东资金大概220亿新币。如果每年要达到10%的净资产收益率，利润最少要达到1亿以上新币，我们据此进行投资分配。”李志勤说。

目前，凯德管理资产已达到约1300亿新币，成了亚洲最大、全球排名前十的房地产资产投资管理公司。

两大“杀手锏”

凯德是一家以运营商业地产为主的房企，商业地产的投入和资金沉淀，是巨大的、长期的，没有金融支持难以实现。

做商业地产并不能完全依靠自有资本，凯德一大“杀手锏”就是拥有完整的资本平台。

凯德将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，并进行循环投资。

“我们的私募基金来自美国、加拿大、日本、澳大利亚等国，他们对中国市场很有兴趣，但却不了解，希望通过凯德这样的伙伴进入中国市场。”李志勤说。

这种模式，“当资产有稳定收入时，可以把其注入上市基金，资金就可以再回笼，进行再投资。”李志勤称。

目前凯德已有8只上市的房地产信托基金，7只在新加坡上市，1只在马来西亚上市。另外还有凯德商用中国信托，以及雅诗阁公寓信托。

罗臻毓说，“十多年前，很多同行都不做商业地产，即使做也是散售。但现在越来越多的本土开发商也在做商业地产，这是必然趋势。”

中国开发商中，商业地产运营布局较多的有万达商业、华润置地、万科及印力商业、龙湖、中粮大悦城等。

凯德并不担心，“我们有完整产业链，从住宅、办公楼、购物中心、商业综合体、服务公寓到产业园等，可以跟政府合作，可以带来领先商业、外商投资，能从更大规模的层面运作。” 李志勤说，完整的运营平台和管理团队，是凯德的另一独特优势。

罗臻毓认为，商业地产的资产持有者将更专业，资本平台更多元，他们不一定是开发商，像平安房地产、中国人寿等寿险公司收购了很多楼，长期持有收租，作为长期、回报稳定投资。