本民宿新法出台中资受冲击日

对想投资日本民宿做房东的人来说，形势开始变得有些艰难了。

6月15日起，日本民宿新法将全面实施。这意味着这个长期处于灰色地带的民宿业终于得到官方认可，但深究细节，就会发现限制多多，能合法申请到牌照乃至盈利，都不容易。行业洗牌由此开始，已经进入该行业的中资不少开始打退堂鼓，剩下的则急寻出路，有的转而考虑合伙购买合资格的公寓楼再经营。

与此同时，日本旅游依然火热，包括民宿在内的旅游住宿市场料将持续火爆，为此不少大资本纷纷进场。未来中资能否继续以及如何分羹，值得关注。（辛灵）

某网络名人一则“买下日本一条街”做民宿的消息在年初引发了热议，对于有志于去日本做民宿房东的人来说，可能更需要关心的是当地即将施行的民宿业新政，因为一些中国房东已经受到了影响。

6月15日起，日本将全面开始实施《住宅宿泊事业法》（下称民宿新法），民宿这个长期处于灰色地带的行业终于得到了日本官方的认可，但深究细节，就会发现未来合法合规的民宿全国统一每年经营上限为180天，另外在中央政府颁发的新法基础上，各个区域还有自主权来调整对当地民宿业的管理规范，比如京都市住宅区域的民宿每年只能在1月15日-3月16日之间经营，银座所在东京中央区民宿只能在周末经营，涩谷区只能在学校放假期间经营民宿等等。

新法限制民宿盈利空间

“一段时间以来，伴随着日本民宿市场的扩张，也带了一些问题，甚至演变成为了社会问题，因此政府推出了民宿新法来管理和规范市场。首当其冲的一点是，原本可以全年经营民宿，但新法出台后，一年只能经营半年左右，另外还有很多的条件限制，这对市场冲击巨大，业内房源不断流失。新法确实打击到了中国客户的兴趣，因为直接影响他们的收益了。”有一居合伙人康乐4月24日对21世纪经济报道表示，该公司为中国投资者提供从房产交易到民宿管理的日本民宿一条龙服务。

据康乐介绍，公司成立一年半以来，成交量近500单，但新政前景下，中国房东正在寻求出路。

“目前有一半以上的房东决定先不做了。我们给房东提供了四种方案，第一种是合法合规化来继续经营，但这也意味着收入会下降一半左右。第二种是把房子转成长租，收入大约是过去的2/3到一半左右。第三种是把房子卖了，像东京地区的房价去年涨幅在5%-8%之间。还有一小部分的客户，他们的房子符合要求，可以继续全面经营，我们帮助他们去申请相关的许可，按照新规帮他们继续管理。”康乐说。

“我们从中国的合作渠道方接到将客户的短租民宿转为长租的需求已经有段时间了，最近这种需求出现增长，每个月都会接到这种需求。新法还是引发了一定的恐慌情绪，一种情况是担心被投诉，还有就是新法的出台让他们突然意识到自己此前都是在非法经营民宿，害怕留下不良案底。在日本民宿如果运营得好，确实回报比长租高不少。但平均来说，短租比长租的回报高了1%-2%左右。据我了解有些直接退出的案例，可能有些投资人都还没回本，因为前期的软装投入不小。”一家日本华人中介公司员工4月25日对21世纪经济报道表示。

相关分析指出，新法的实施将引发日本民宿业的洗牌，“小打小闹”的个人参与者或面临出局。

“短期来说，民宿的数量应该会下降，因为就目前来说，大部分的民宿其实并不合法，也并不符合新法的要求。不仅是中央政府层面，地方政府也有权制定一些当地对民宿市场的限制。”瑞银财富管理日本首席投资官兼首席经济学家青木大树4月26日对21世纪经济报道表示。

日本政府于去年6月正式颁布了民宿新法，今年3月15日起，日本观光厅开始接受民宿许可申请，据日本观光厅4月18日公布的数据显示，申请工作开展一个月以来，仅收到了232份申请。而据Airbnb爱彼迎方面向21世纪经济报道表示，截至2018年2月1日，爱彼迎在日本拥有62000个房源。

“今年以来，中国人投资日本房产做民宿的热潮开始冷却，转折点在于日本民宿新法，新法对民宿设置了很多的条条框框，看起来是打压这个市场的，前景并不乐观。公寓几乎无法申请到民宿牌照了，民宿新法规定一年只能经营180天，有些地区甚至只限周末经营，其实就是不想让这些民宿继续存在。”在日创业华人冯翱4月25日对21世纪经济报道表示，他在日本开设了民宿管理公司有人家。

“小打小闹”式经营者或出局

日本自2007年起就推出了推进观光立国基本法，此后“安倍经济学”又推动日元大幅贬值配合放宽旅游签证的措施，访日游客数量持续上涨，据日本观光厅公布的数据显示，2012年访日游客数还不到1000万，2015年激增到了1950万，2017年人数达到了2900万左右，日本政府定下了要在举办东京奥运会的2020年吸引4000万游客入境。

不过，在访日游客不断增长的同时，当地却存在旅游住宿入住率很高、客房短缺的问题。由此，不少人从中嗅到了商机，民宿规模在日本迅速扩张。据日本民宿数据网站AirbDatabank统计显示，2016年2月，爱彼迎上的全日本房源不到3万，而到今年，该数字已增长到了超6万，且房源主要集中在东京、大阪和京都。

据爱彼迎方面向21世纪经济报道介绍，去年一年，有600万游客在日本使用爱彼迎出行，创造了超5700亿日元（约合335亿人民币）的收入。

值得注意的是，民宿此前仅允许在一些特区内经营，原则上不允许在居民区经营民宿，但实际情况是存在大量灰色民宿，据日本厚生劳动省去年3月公布的抽查结果显示，该部门在民宿平台抽查了1.5万间民宿，结果发现取得了经营许可的仅为16.5%，其余的为无证经营或状态无法确认。

爱彼迎日本官网此前发布的通知显示，在6月15日前，将依据民宿新法，对网站上的违法民宿房源进行清理。

居民区内民宿的快速扩张，也引发了当地居民的一些不安和怨言，这对民宿经营者来说，意味着经常要处理邻居的投诉。

“在我管理民宿的过程中，可以说警察、消防和保健所找上门来是 ‘家常便饭’，每天有很多此类的突发事件要处理，主要是被人举报。”冯翱说。

“我之前做’二房东’经营民宿，经营不久就被举报了，公寓楼的管理组合（相当于物业）来找我的时候，还带着我在网上登记的房源信息，根本没有回旋余地，后来就被退租了。我在日本的经验告诉我，做任何事情不要抱着侥幸心理。新法几乎是排除了公寓楼做民宿的可能性，现在新法规定不经公寓楼的管理组合同意，即便你是房屋拥有者，也不能经营民宿。剩下很小部分没有管理组合管理的，房东自己打点的小型公寓楼，可能有商量的可能性，但一般日本房东都不愿意。这么看来，以后东京都内可以做民宿的房子就真没多少了。”在日经营民宿公司优宿的华人张笑4月24日对21世纪经济报道表示。

“新法出台之后，’小打小闹’式的经营方式肯定是不能做了，也就是说租几套公寓做民宿，然后经营到遭到举报为止，这种方式是不可行的了。未来需要团队化、规模化去操作。”张笑说。