21世纪经济报道记者吴抒颖 实习生陈燕曼 深圳报道

“老干部”中海物业还是让高要求的投资者们失望了。

8月17日， 中海物业公布中期业绩公告。根据其半年报显示，上半年中海物业营收约35.7亿元，同比增长约50.7%；毛利6.9亿元，同比上升34.8%；经营溢利为港币5.45亿元，较去年同期上升39.1%；公司股东应占溢利较去年同期上升40.4%，达港币3.93亿元。毛利率16.1%，同比下滑1.9个百分点。

在业绩会上，中海物业管理层回应毛利率下跌时表示，中海物业增加了很多新的业态，包括医院、学校这种新业态，对中海物业而言，有一些项目处于前期的投入过程中，有一些项目在外拓的过程中，同时，每年各地公司有指标也会储备一些人员，这些都是前期的投入，所以当期可能毛利率会有所降低。

“另一方面，外拓包干制的项目占比是逐年增加，这个也影响了毛利率，在外拓的过程中，还是坚持其基本的外拓回报的基本刻度。”中海物业管理层指出。

由于这是投资者十分关注的指标，中海物业在投资者会上也专门针对毛利率的优化提出了相应的方案。中海物业计划通过两方面改善，一是利用科技手段抵抗人工成本增长的问题，二是通过调涨费的机制，实现收入的增长，抵抗毛利率下降。

“中海物业会继续深化绩效机制改革，提高人均的绩效和平米绩效的产出，继续推进项目改革，在提高人均收入的同时，通过规模化的运营降低综合成本的占比，同时会不遗余力地推行物业科技的应用，通过人工替代，降低人工物料和能耗的消耗，来提升毛利率水平。”中海物业管理层称。

正是由于毛利率的表现平平，虽然中海物业收入和利润均实现较大幅度上涨，但资本市场依然谨慎对待，这一点从随后的股市反应就可以体现出来。

业绩发布后的两日，中海物业股价连连下挫，8月17日下午1点开盘后，中海物业股价就开始下滑，最终以7.07元/股收盘，相比上一个交易日下跌7.83%。8月18日，中海物业再次下跌3.84%，收于7.02港元/股。

在年中报发出后，也有投行机构发布消极研报。美银证券于8月18日发布研究报告称，维持中海物业 “跑输大市”评级，目标价由7.2港元降至7港元，降2021-23年核心盈利预期1%至3%，以反映毛利率下跌的因素，预计其三年利润年复合增长率为23%。

报告中称，公司上半年利润胜预期，但毛利率受压，同比跌1.9个百分点，同时该行担心公司能否达到其5年目标，即是每年新增6000万平方米管理面积。

这的确是一个比较意外的局面。物业服务行业整体上马太效应增强，背靠强劲母公司的企业是备受看好的标的，中海物业的业绩表现客观上来看也算是中规中矩，投行机构却没法投出信任票，实属罕见。

从中海物业的发展历程来看，它对资本市场的嗅觉灵敏。2015年，中海物业通过介绍上市的方式登陆港交所，是第二只登陆资本市场的物业股。在之后物业公司滚滚的上市潮当中，中海物业存在感逐渐降低，它既没有赶上大幅收并购的好时机，也没有像万物云一样造出许多新鲜的概念。

随着中海物业归于沉寂，它在资本市场的表现也渐渐弱了下来。截至2021年8月18日，中海物业市盈率为28.38倍，总市值为230.74亿。可以做一个简单的对比，保利物业目前的市盈率是32.42倍，绿城服务是32.74倍，中海物业与其余两家有央企背景的同行相比，表现稍逊一筹。

为了应对未来物业服务行业的高烈度竞争，中海物业也作出了规划。中海物业的管理层表示，在该公司的“十四五”规划中，曾提出未来5年，中海物业的内生和外拓面积要达到1：1的战略目标，在管面积规模未来五年复合增长率不低于30%。

中海物业的确在努力外拓。

根据中海物业2021年的年中报，截至2021年6月底，中海物业的在管面积达到2.33亿平方米，同比增长47.6%，同比增长7501万平方米，新增的在管面积中有82.1%来源于第三方。此外，来自于外拓的管理面积占比也逐步提升，从2019年同期的8.5%以及2020年同期的8.1%，跃升至26.9%。

为了让业界与投资者更加清晰地认识到中海物业的发展策略，中海物业也于近期提出了新的发展战略。中海物业提出未来将致力于三个方面， “其一是发掘存量住宅价值，着力物业服务升级和建筑物焕新。其二为投身城市更新，承接国家战略。最后则是进入广泛领域，开展多元业务。”

根据中海管理层的分析，中海物业选择这些领域的原因在于，从建筑物全生命周期来讲，建筑的生命并非从设计到竣工就结束了，而是指从设计到解体（废弃）为止的整个周期。在这个周期内，前期建设投入占总成本的16.3%，后期修缮维护占55.5%。从修缮强度的角度，以日本为参照，其修缮强度值是我国的6.8倍。而目前，中国城市住宅物业管理覆盖率不足70%。

中海物业所进入的领域，虽可能具有广阔的市场，但也意味着这是“无人区”，中海物业只有自己孤独地探索，因为目前没有成功者。

“如今很多物业公司都在进行不同程度的探索，但像这么体系化地提出来的，中海物业应该是第一家。” 明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉21世纪经济报道记者，这说明整个物业管理领域，进入到了更加高维度的竞争阶段。

而最终能否成功得到资本市场的认可，艾振强则认为还是要看业绩。“过去靠单纯的扩大在管面积等，就可以托起很高的市值，甚至一度超过科技股，而今年，大量上市物业公司的股价大跌致发行价以下。说明过去的一些逻辑需要重新思考，物业公司还是要回归到本质。能持续创造价值的企业，估值不会差。”