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步步高7.8亿类REITs项目正式成立!类REITs市场已超1500亿丨机警理财日报

2021-07-05 18:23:38  21世纪经济报道 21财经APP 黄桂煊

6月30日晚间,步步高发布公告表示,“建信资本-招商创融-步步高资产支持专项计划”已完成发行,6月30日正式成立。发行规模7.8亿元,预计获得5亿元投资收益,并表示该笔投资收益将对公司2021年度经营业绩产生积极影响。

 

根据公告,该项目的底层资产为湖南省长沙市金星中路428 号金星路步步高广场,属于购物中心,房屋所有权建筑面积超9万平方米,土地使用权面积超1.3万平方米,存续期约为17年。长期稳定的租金收入是其主要的付息来源,但也要警惕租户集中到期的风险。

从发行总规模上看,此次总规模为7.8亿元,其中优先A类为3.35亿元,优先B类为2.1亿元,中间级为1.6亿元,次级为0.75亿元。 

具体来看,优先A级的预期收益率为6%,优先B级的预期收益率为6.5%,收益率适中。适合负债端成本较低且久期较长、风险偏好较低、希望长期获得稳定回报的投资者持有。而次级的收益率则呈现出股权特征,收益率主要依靠物业未来升值,但同时也存在较大估值波动的风险。适合负债端成本较高且久期较长、风险偏好较高且偏好股权投资的机构投资者持有,也需要投资者拥有较强的资金运营管理能力。

值得一提的是,步步高类REIT项目的次级占比规模不到10%,这也是我国类REITs的普遍特性。兴业证券分析称,目前我国REITs 的次级设置更多是通过原始权益人自持以实现内部增信的目的,投资者对投资商业地产项目缺乏经验,认知不足导致投资者风险偏好较低,更倾向于持有债权特征的优先级。

事实上,从2014年首支类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌,类REITs市场规模不断扩大。根据wind数据显示,截至今日,类REITs项目数量达 84只, 发行总金额达1523亿元,已远超千亿市场规模。

然而,大多数类REITs均为私募方式发行,流动性较差,主要由机构投资者持有,个人投资者参与投资的门槛较高。另一方面,高收益物业资产的稀缺,也极大地制约了投资者的投资热情。

因此,如何加快推动公募REITs发展。有效盘活存量资产,提高资产流动性,降低不动产投资门槛和交易成本,依然任重道远。