21世纪经济报道记者吴抒颖 实习生陈燕曼 广州报道

“三道红线”全踩的富力地产还没有完成降负债任务，还在自救的路上。

8月24日，富力地产举行2021年年中业绩发布会。过去这半年，富力地产的关键词依然是降负债，不过目前看来，富力依然处于“红档”行列，对富力盈利能力的影响深刻。

根据富力2021年半年报，2021上半年富力地产营业收入增加了18%到394.9亿元，毛利录得85.7亿元，整体毛利率21.7%，较2020年全年下降3.5个百分点，物业销售部分毛利率为22.3%，与去年同期相比下滑了10个百分点左右。

在业绩会上，富力地产董事长李思廉再次重申，“希望股东给一些耐性”，因为现行环境下卖楼收钱慢，要以“安全为主”，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。

李思廉称，下半年经营市况波动及资本市场的不确定性持续存在。为此，公司将继续专注于现金流管理。此外，公司专注于实现较高的协议销售，保持谨慎的支出及考虑潜在资产销售，加快达成2021年去杠杆目标。

在当前的环境下，安全的确比规模、盈利重要得多，这是一个关乎生存的问题。在曾经同城的另一家龙头房企因为债务问题陷入泥淖之后，富力地产的减负之路，更是市场关注的焦点。如今看来，一切还好，但减负之路，仍是一场漫长的苦旅。

连锁反应

对于富力地产这样的高负债房企来说，盈利与稳健甚难兼得，它必须在两者之中做一个选择。

从今年上半年的表现来看，富力地产选择了“安全”而压减了部分利润空间。

年中报显示，今年上半年富力继续加大了去库存的力度，报告期内，富力确认销售里有64%来自库存，去年同期该比例为39%。

随之而来，今年上半年，富力整体的盈利能力在下滑。年中报显示，报告期内，富力毛利录得85.7亿元，整体毛利率21.7%，较2020年全年下降3.5个百分点；此外，期内富力归属股东净利润30.80亿元，同比减少18.78%，净利率约7.8%，与去年同期的11.7%有所下滑。

富力地产在报告中指出，毛利的下降是由于调整了平均售货价格，目的在于加快销售力度。“所有的公司都在拼命地提高现金流。富力自然也不例外，甚至不惜忍痛牺牲一部分利润。”李思廉称。

不过，富力管理层仍强调，盈利表现不佳是受到入账面积等因素的影响，随着年底交付建筑面积增加，预计整体盈利能力和利润较上半年会有所改善。“公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间。”

以价换量保护现金流，这是一个理性选择。协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受21世纪经济报道记者采访时也分析认为，“就未来整个经济形势和房地产的监管环境来说，我认为所有开发商要考虑的已经不是业务发展的问题了，而要紧缩战线回笼资金，至于业务有没有增长，这已经变得不重要了。”

虽然富力盈利能力受到的冲击真真切切，但在债务面上，富力今年上半年的改善并不是很明显。

富力发布的数据显示，期内富力总债务从2020年末的3501.8亿元降低至3317.8亿元，降低了184亿元。富力管理层表示，下半年富力还将降低100-200亿元总负债。

不过根据贝壳研究院统计，今年上半年，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55。由此，富力地产2021年中期指标三项超阈值，维持“红档”行列。

富力管理层在业绩会上也给出了降负债的目标，“我们的计划是每一年降一条线，2021年一条，2022年一条，2023年一条，今年计划先将净负债率这条线变绿。”

在融资面上，富力今年上半年虽有所改善，但整体上融资成本依然处在高位。

今年上半年富力共获得257亿元融资，融资成本支出下降为15.95亿元，与去年同期相比下跌53%。不过今年上半年，富力地产发行的为数不多的美元债，依然处于高息债行列。公开资料显示，今年2月2日，富力地产发行了规模为5亿美元的美元债，期限为2.49年，票息为11.75%。

求生欲望

富力是对市场收紧反映迅速的红档企业。据《中国建设报》此前报道，早在2019年下半年，富力就已经发出通告称原则上暂停拿地动作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

在那之后，富力在拿地方面就十分保守，这种温和谨慎的策略也延续至今。

今年上半年，富力在拿地方面可以说是毫无参与感。数据显示，上半年富力仅新购入4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万平方米，共花费约19.5亿元。

年中报指出，谨慎拿地的目的在于保存可用流动资金，上半年富力拿地的有关开支仅占协议销售的4%，对此，富力地产管理层在业绩会上解释称，减少买地是为了保障充足的流动性。

随着拿地放缓，富力的土地储备维持动态稳定。

年中报显示，截至2021年6月30日，富力地产拥有的土地储备总可售面积约为5552万平方米，其中一二线城市的土地储备约占总量的53%。而2020年底，富力土地储备数量约为5200万平方米。

富力地产联席公司秘书李启明在业绩会上表示，公司手头上的土地储备足够未来4-5年的发展，“我们开发的时间、节点会跟上市场的需求。”

在未来很长的一段时间，富力或许仍会保持这样的节奏，未来富力的土地储备将更多地来自于城市更新。

李思廉透露，富力的转化计划是在未来2年到2年半，集中转化800万平方米城市更新项目，释放2400亿元货值。“今年和明年的任务是转化大约一半左右，2022年底应该能够完成40%左右的目标。”

主业目前相对稳定，但是富力作为一家持有相当体量投资型物业的企业，这部分的经营能力也备受市场关注。

从营业收入来看，富力的投资型物业产生的营业收入尚可。报告期内，富力来自物业投资及酒店营运分部的经常性营业额增长63%至人民币30.3亿元。其录得净利润（不包括重新估值）为人民币5.40亿元。

但是富力的酒店板块，亏损的状况依然不见改善。年中报显示，2021年上半年，富力酒店运营收入达26.3亿元，同比上升81%；与此同时，酒店分部录得亏损5.47亿元，仍处于持续亏损的状态。

“富力地产当年接下万达很多商业物业，主要是酒店，后来疫情对酒店的业务产生了很大的影响，而且酒店属于重资产，对富力的负债来说是沉重的拖累，导致富力债务很高。”黄立冲指出，富力的业务发展策略应该是：求生存免暴雷，具体体现在回笼资金、减少买地、消耗库存，采用更谨慎的财务策略。

在富力年中报发布后，投行机构也给出相应的态度。花旗就发表研究报告指，富力地产明年的首要任务是再融资和减少负债，预期集团今年的利润将会持平。该行将集团2021至2023年的每股盈利预测下调38%-39%，评级由“买入”下调至“中性”，目标价由10.9港元/股降低35%，至7.06港元/股。